Рынок недвижимости: сговора нет – есть спекуляция

Антимонопольная служба не выявила признаков ценового сговора на рынке жилья в Санкт-Петербурге. Но установлен факт значительного завышения стоимости строящегося жилья, а также создание дефицита квартир. Для снижения цен эксперты предлагают сносить старые дома и строить новые.

Свой отчет специалисты Федеральной антимонопольной службы (ФАС) подкрепили графиками, диаграммами и художественной презентацией. Указав на отсутствие сговора, ФАС выявила причины повышения цен и высказала свои предложения.

Лучшая семерка

Проверка на предмет наличия ценового сговора между строительными организациями при реализации вновь возводимого жилья на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области проводилась ФАС по поручению Генеральной прокуратуры. Надзорное ведомство обратило внимание на многократный рост стоимости одного квадратного метра. Одной из причин назвали «необоснованно высокие премиальные и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с работой строительных концернов».

Рынок жилья эксперты ФАС, МВД и прокуратуры изучали четыре месяца. Выявили семь крупнейших строительных компаний. В Санкт-Петербурге в их число вошли ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ», ООО «ЛЭК - строительная компания № 1», ЗАО «Северный город», ЗАО «ЮИТ Лентек», ЗАО «Строительное объединение М-индустрия», ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» и ОАО «СК ИПС». При этом доля ни одного участника, по данным оценки, не превышает 19 процентов всего рынка. Проверили и некоммерческие образования застройщиков, участники которых могли «договориться» – Санкт-Петербургский Союз строительных компаний, Ассоциацию Строительно-Промышленного комплекса Северо-Запада, Ассоциацию «СевЗапТрансСпецСтрой», Союз строительных объединений и организаций.

Сговора ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге, антимонопольщики не выявили. Причем не только прямого – когда участники рынка подписывают документы или заключают устное соглашение. Не нашли признаков даже пассивного сговора – когда все продавцы одновременно повышают цены без видимых на то причин (именно такой сговор питерское ФАС семь лет назад инкриминировало нефтетрейдерам – законность такой позиции подтвердил даже Страсбургский суд). «Проведенный анализ реализации вновь возводимого жилья в Московском регионе и Санкт-Петербурге предприятий строительного комплекса свидетельствует об отсутствии в их действиях признаков ценового сговора... увеличение цен за указанные периоды происходило не единовременно и не на одинаковый уровень», – заключили эксперты антимонопольной службы.

Процвели на наших трудностях спекулянты

Но ФАС обнаружила странные ценовые парадоксы. Так эксперты опровергли тезис о значительном росте себестоимости строительства и о влиянии повышения затрат на цену продажи возводимого жилья. Более того, в соответствии с официальными данными Федеральной службы государственной статистики средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. То есть рентабельность деятельности компаний (по сформулированной в «Капитале» Маркса формуле) составляет 200 процентов!

Причем, этот вывод касается только свободного рынка продажи. В той же Москве, где ценник на первичном рынке уже давно перевалил за 4000 долларов (110 тысяч рублей), начальная стоимость размещения государственного заказа на строительство социального жилья составляет около 19,5 тысячи рублей, а торги между подрядчиками проходят на понижение этой цифры. Примерно в такую сумму стоимость (затраты плюс оптимальная прибыль в 25-40 процентов) оценивало готовое жилье и Министерство регионального развития России.

Что же говорят сами строители? Например, генеральный директор ЗАО «ИСК «Стройкомплект» Дмитрий Тютин утверждает, что себестоимость строительства за прошедший период 2006 года возросла с 1200 до 2000 долларов за квадратный метр. «Цены на жилье в Санкт-Петербурге нельзя считать завышенными, – утверждает директор по развитию ЗАО «Строительная компания «М-Индустрия» Григорий Усыченко. – Они будут расти и дальше, но не такими стремительными темпами, как это происходило с весны по сентябрь 2006 года».

Час быка

Исследования ФАС показали, что повод для повышения цен дали не только сами строители. Тут две причины – дисбаланс спроса и предложения жилья на рынке, а также недостаток земельных участков для его строительства. «Именно дефицит предложения и существовавшая ранее непрозрачность в распределении земельных участков и прав на реконструкцию без аукционов являются основными причинами значительного роста цен на недвижимость», – заключают аналитики.

В дефиците косвенно виноваты и сами покупатели. На рынке наблюдается так называемый «Час быка» (биржевой термин, означающий период устойчивого повышения курсовой стоимости товара). Существенный рост цен приводит к увеличению вложений средств граждан и компаний в недвижимость как в способ приумножить свои сбережения, что существенно увеличивает спрос и еще больше ухудшает ситуацию на рынке. Бороться с «быками» могут только «коровы» (игроки, скупающие товар в ожидание понижения цен). Но пока этих «парнокопытных» ни в Москве, ни в Питере, не наблюдается.

Эксперты антимонопольного ведомства указывают, что ситуацию можно кардинально исправить только путем резкого увеличения объемов предложения, для чего необходимо снять все искусственные барьеры, ограничивающие строительную деятельность и мешающие быстрому увеличению объемов жилищного строительства. Кроме того, для борьбы с завышением цен со стороны естественных монополистов (в Санкт-Петербурге это «Ленэнерго», «Водоканал», ГУП «ТЭК» и др.) ФАС предлагает ввести контроль за обоснованностью их расходов, обязав использовать процедуры госзаказа (тендеры, аукционы и т.п.).

Война хижинам – весь мир дворцам

Но главная причина – недостаток свободных земельных участков, которые могут быть использованы под жилищное строительство. Точечная застройка не может решить этой проблемы.

Выходом из данной ситуации, по мнению ФАС, является комплексная реконструкция застроенных территорий, разработка программ по выводу промышленных предприятий за пределы городов, улучшение транспортной доступности области. Именно реконструкция жилого фонда, которая предполагает снос аварийного жилья, расселение малоэтажных домов и строительство высотных, – один из главных резервов городских площадей для жилищного строительства.

Реализовывать эти идеи должны городские власти Москвы и Санкт-Петербурга. Причем, если в столице есть более-менее четкий план модернизации пятиэтажек (под нож бульдозера, кроме «хрущевок», попали и дома других серий), то в Санкт-Петербурге такой стратегии нет, а реконструкция аварийных зданий до сих пор ведется «точечным» методом.

Новые идеи ФАС хорошо согласуются с принятым на прошлой неделе законом, который вносит в Градостроительный кодекс РФ новый институт – развитие застроенных территорий. Решение о выделении целых кварталов тех же «хрущевок» будет приниматься органами местного самоуправления, а договор на реконструкцию должен заключаться исключительно по итогам открытых торгов (на этом много лет настаивает антимонопольная служба). Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за право на заключения договора. Эти деньги пойдут, в том числе, на расселение аварийных домов, расположенных на перестраиваемой территории.

Заключение ФАС – только отчет и предложения. Разумеется, возглавляемое петербуржцем Игорем Артемьевым ведомство не может обязать губернатора разрабатывать планы, органы МСУ – продавать участки под реконструкцию, а строителей – снижать цены.

Павел Нетупский, специально для Фонтанки.ру