Ломать - не строить. Обходится дороже

Временному высотному регламенту, наконец, придали силу закона. Все здания, превышающие допустимую высоту, должны быть укорочены и «приведены в соответствие» - такие заявления прозвучали в нашем городе с самых высоких трибун. Остается непонятным только одно — кто допустил появление того, что теперь нужно исправлять? И — как следствие — кто платить за исправление будет?

Высота скандального здания Биржи и жилого комплекса «Финансист» на Васильевском острове должна быть сокращена почти в 1,5 раза. В зоне, где возвели оба здания, высота любых строений не может превышать — в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга - 32 метров. В исключительных случаях и при наличии историко-культурной экспертизы допускается строительство зданий и сооружений внутриквартальной застройки высотой до 42 метров. Градсовет вынес по обоим зданиям суровый приговор — снести верхние этажи.

Как сообщили в «Агентстве развития и исследования в недвижимости» (АРИН), по стоимости обычный снос здания составляет порядка $ 120 за квадратный метр. Снос верхних этажей высотных зданий сложен тем, что едва ли найдется техника, которая позволит аккуратно демонтировать «лишнее». Поэтому работы будут вестись, скорее всего, вручную, а это удорожит ликвидацию этажей минимум в три раза за квадратный метр. К тому же, как предупреждает архитектор Сергей Трофимов, в здании Биржи на крышу вынесены все инженерные коммуникации, а это означает, что придется полностью демонтировать всю инженерную инфраструктуру и скорректировать проект. Оценить стоимость затрат на демонтаж верхних этажей обоих зданий хотя бы приблизительно эксперты не берутся. Очевидно одно — сумма получается очень немаленькая.

Кто должен контролировать высоту? Как пояснили в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, при разработке проектной документации необходимо согласование высотности объекта с главным архитектором города. «Перед тем как выносить вердикт по проекту, эксперт Госстройнадзора проверяет наличие всех согласований со сторонними ведомствами. У службы нет полномочий перепроверять деятельность других ведомств, поэтому если все согласования имеются, то выносится положительное заключение и выдается разрешение на строительство», – пояснили корреспонденту «Фонтанки» в Госстройнадзоре.

Напомним, и здание Товарно-фондовой биржи, и здание жилого комплекса «Финансист» превышают предельно допустимые параметры на 27 метров. Как утверждает Виктор Николаев, генеральный директор ЗАО «Товарно-фондовая биржа», вся документация была согласована в 2002-2003 годах, когда высотный регламент в нашем городе еще не действовал. Виктор Николаев убежден, что никаких законов он не нарушал, и потому ничего сносить не намерен.

«Застройщик здания биржи на Васильевском острове не мог не знать, что строительство, даже узаконенное рядом согласований, нарушает сложившийся архитектурный ансамбль, историко-культурную среду, затрагивает права граждан на здоровую среду обитания, – считает ведущий юрисконсульт ЗАО «Объединенная консалтинговая группа» Алексей Дегтярев. – Оказываются нарушенными обязательства государственных органов о сохранении культурно-исторической среды. Поэтому формальное соблюдение порядка согласования строительной документации, а также то, что высотный регламент на момент согласования проектно-сметной и иной документации в силу еще не вступил, не означает законности ведения строительства».

Кроме того, как поясняют юристы, постановление правительства Санкт-Петербурга от 28 апреля 2004 года, которым был утвержден высотный регламент города, вступило в силу с момента опубликования – с 20 мая 2004 года. В его преамбуле указано, что он должен применяться при установлении высотных параметров строящихся или реконструируемых зданий. Из этого можно сделать вывод, хоть и весьма спорный, что регламент касается не только проектируемых, но и объектов, уже получивших согласования и находящихся в стадии строительства или реконструкции. Ответ на вопрос, с какого момента необходимо применять регламент и распространяется ли его действие на ранее согласованные объекты, должна дать судебная практика — которой, к слову, пока нет.

Проект строительства жилого комплекса «Финансист» был согласован уже во время действия высотного регламента – соответствующие документы, разрешающие строительство доминирующего здания высотой в 60 метров подписал главный архитектор Санкт-Петербурга Александр Викторов. По мнению экспертов, большая часть вины в создавшейся ситуации лежит не только на застройщике, но и на органах, разрешивших строительство в нарушении высотного регламента. «Поэтому негативные финансовые последствия должен в первую очередь взять на себя бюджет – за органы, выдавшие неправомерные согласования. И только во вторую – застройщик, который, несмотря на полученные разрешения, должен был просчитать последствия строительства и был обязан отдавать себе отчет в том, что он разрушает сложившуюся историко-культурную среду, - уверен Алексей Дегтярев. – В случае, когда должностное лицо дает разрешение, противоречащее действующему законодательству или иным нормативным актам, то это не означает правомерность нарушения законодательства со стороны воспользовавшегося таким разрешением».

Правда, перед тем, как попасть на стол к Александру Викторову, проект «Финансиста» получил одобрение со стороны архитектурной мастерской Т.А.Славиной. Как гласит информация на официальном сайте этой мастерской, «в ходе исполнения экспертизы выполнялась натурная проверка методом подъема воздушного шара на высоту 60 метров. Вследствие появления Биржи теперь технически невозможно проверить результаты нашей работы с большей части трасс зрительного восприятия, например, снова подняв шар — поднимать его негде, поскольку место занято жилым домом, и увидеть его невозможно, поскольку сектор видимости перекрыт построенной Биржей». При этом, утверждают представители мастерской, «сохранившийся сектор видимости с Английской набережной проверить можно, но в этом нет необходимости. Шар был поднят точно на высоту 60 метров, и будущую видимость жилого дома никто ни от кого не скрывал. В экспертизе было сделано положительное заключение о возможности строительства на рассматриваемом участке здания высотой 60 метров, учитывая ожидаемое окончание строительства Биржи такой же высоты». Положительное заключение было выдано с оговоркой смягчить жилое здание по силуэту и предложением добиться внесения корректировок в действующий на тот момент Временный высотный регламент. И, поскольку обе рекомендации выполнены не были, представители архитектурной мастерской Славиной снимают с себя всякую ответственность за результат и полностью перекладывают ее на заказчика.

Заказчики, безусловно, виноваты — хотя бы в том, что оба здания построены с нарушением всех согласований. Высота здания Биржи составляет 67,66 метра – на четыре метра выше согласованной главным архитектором города Олегом Харченко в ноябре 2002 года. Жилой комплекс «Финансист» превышает высоту, разрешенную главным архитектором Александром Викторовым, на 10 метров. По поводу обоих зданий еще в апреле 2008 года Госстройнадзором было выдано предписание согласовать измененные проекты с главным архитектором города или приостановить строительство. В обоих случаях предписание не выполнено, но если строительство «Финансиста» еще не завершено, то здание Товарно-фондовой биржи уже открылось — без разрешения на эксплуатацию.

Сложившаяся ситуация может повлечь для виновных как административную, так и уголовную ответственность, считают юристы. Хотя это вряд ли спасет ситуацию: признание вины чиновников как раз позволит застройщику потребовать возмещения убытков от сноса верхних этажей. Гражданское законодательство возлагает на городской бюджет финансовую ответственность за незаконные действия или бездействие чиновников органов власти Санкт-Петербурга. Теоретически у города есть право взыскать выплаченную застройщику сумму с самого виновного. Но вряд ли, по мнению экспертов, у какого-нибудь чиновника обнаружится ликвидное имущество на несколько десятков миллионов долларов, в которые оценивается уменьшение высоты здания биржи и жилого комплекса.

Впрочем, у некоторых участников рынка вызывает сомнение и сама идея «отсечь» от зданий верхние этажи. «Что касается сноса последних этажей, то с технической точки зрения это, наверное, решаемый вопрос. Но такой путь решения проблемы вызывает сомнения, - считает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. - Если с точки зрения инженерии здание можно будет потом привести в более или менее рабочее состояние, то что в итоге получится с точки зрения архитектуры — непонятно. Была одна единая архитектурная форма, а мы от нее отрезаем куски, а то, что осталось — выдаем за новый объект недвижимости». «Особенно странно слышать такие призывы из недр архитектурного сообщества», - добавляет он.

По мнению Андрея Тетыша, самый приемлемый выход из ситуации — выкуп городом зданий целиком по рыночной цене и компенсация всех убытков Биржи и прочих инвесторов. «А потом уже можно будет принимать решение, что делать со зданием», - полагает он.

Павел Нетупский,
Анастасия Митина,
Кира Обухова,
Фонтанка.ру