ПоделитьсяБанки обещают помочь клиентам, обремененным ипотечными кредитами и попавшим из-за кризиса в тяжелую финансовую ситуацию, реструктурировать долги. Помощь обещает и бюджет, выделяющий средства государственным ипотечным агентствам. Плюсы и минусы искал корреспондент "Фонтанки".
Государева забота
Потерявшие работу россияне лишены возможности выплачивать кредит. Большая опасность угрожает тем, кто взял на себя обязательства в валюте – всего за три месяца в рублевом эквиваленте они увеличились в полтора раза, тогда как зарплаты, в лучшем случае, остались прежними.
Две недели назад городские власти уже заявили о планах реанимации ипотеки. Основной механизм – выдача стабилизационного займа, который поможет выплачивать взносы по основному кредиту в течение 12 месяцев. Бюджетные ассигнования для этого выделены ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство». Только за такую «стабилизацию» от государства также надо будет платить, пусть даже спустя год, а суммарный платеж, по словам директора ипотечного агентства Владислава Назарова, возрастет. Кроме того, достанется такой заем далеко не всем. Во-первых, нужно получить отказ в реструктуризации кредита в своем банке. Во-вторых, придется доказать, что у заемщика нет другого выхода: купленная квартира является единственным жильем разумной площади, нет дорогостоящих активов (в качестве примера предметов роскоши Владислав Назаров называет Bentley и Chelsea) и так далее.
Руководитель городского ипотечного агентства категорически отказался сообщить, на сколько хватит государственных денег. «Вы поделите и опубликуете», – заявил Владислав Назаров журналистам. Из федеральной казны уже выделили 60 млрд рублей, из которых 1,5 млрд получат в качестве стабилизационных займов петербуржцы. Но в дальнейшем ожидаются новые ассигнования.
Реструктурировать кредиты обещают и сами банки, которые выдали кредит. Уже сейчас «Городской ипотечный банк», по словам руководителя его питерского офиса Андрея Пименова, позволяет заемщикам выплачивать платежи в рассрочку, причем без взимания дополнительных процентов (пока). Такую льготу могут получить только заемщики, которые до этого не нарушали договор. «Если у него и раньше были просрочки, то текущее ухудшение с кризисом не связано», – разъясняет Андрей Пименов.
Антиамериканская мечта
По данным Банка России, на 1 октября 2008 года общая сумма выданных в Санкт-Петербурге ипотечных кредитов составляла около 70 млрд рублей, причем 31 процент из них (856 млн в долларовом эквиваленте) был оформлен в иностранной валюте. Средневзвешенный срок валютного кредитования – 17 лет, ставка – 11 процентов годовых. Из-за девальвации рубля уже сейчас эта же сумма составляет почти 40 процентов от общего портфеля.
Многие банки предлагают заемщикам провести конвертацию валютных кредитов в рубли, но никакого благородства в этих акциях нет. На самом деле заемщику оформляется новый кредит на совсем иных условиях со всеми вытекающими комиссиями и сборами, а остаток в американской или европейской валюте переводится в рубли по коммерческому курсу. Эксперты, в том числе представители самих кредитных организаций, считают конвертацию целесообразной, только если курс доллара превысит 41 рубль. Сбудется этот прогноз или нет – решать заемщику.
Выдав валютный кредит, банк может не только столкнуться с неплатежами из-за отсутствия необходимых доходов у заемщика, но и рискует потерять предмет залога. Например, в сентябре 2008 года банк выдал гражданину X кредит в 200 тысяч долларов на покупку квартиры площадью 60 кв. метров. Исходя из тех цен на недвижимость (для оценки возьмем индекс БН.РУ) и курса американской валюты, ее оценили в 260 тысяч долларов – то есть на 30 процентов выше суммы долга. Сейчас она стоит всего 160 тысяч – уже на 20 процентов ниже.
Если такая тенденция продолжится, то даже продажа объекта залога (квартиры) не позволит банкам возместить ущерб. А когда изъятие недвижимости станет массовым, вторичный рынок жилья «просядет» – цены упадут еще больше и в России повторится американский сценарий! Банкиры и заемщики могут только верить в оживление спроса на квартиры и девальвацию доллара относительно российского рубля.
А вот использовать положительную американскую практику россиянам не удастся. «На Западе можно прийти и положить ключи на стол – банк сам будет решать вопрос с квартирой, – говорит Андрей Пименов. – У нас это невозможно, так как закон запрещает внесудебное обращение взыскания на предмет залога. Банк должен получить судебное решение, приставы - организовать торги и т.д. Причем за все это время на заемщика продолжают начисляться проценты за просрочку платежа. В итоге он остается и без квартиры, и без денег».
За чей счет был банкет?
Еще один риск подстерегает банки, выдававшие ипотечные кредиты (в рублях или валюте) на длительный срок. Ведь чаще всего кредитная организация распоряжается не своими, а заемными средствами: вкладами, счетами юридических лиц, межбанковскими кредитами и т.д. А эти источники, как правило, краткосрочные – год, максимум три, причем зачастую могут быть истребованы в любой момент.
Кредит же выдан на десятки лет под фиксированную ставку (например, 12 процентов годовых в рублях). То есть может наступить день, когда банк обязан будет отдать деньги вкладчику, а от заемщика ему получить нечего. Эту брешь кредитные организации вынуждены закрывать, привлекая новые депозиты, но уже на новых условиях. Сейчас многие банки готовы платить вкладчикам до 15 процентов годовых в рублях или 10-11 процентов в валюте. В итоге кредитная организация начинает работать себе в убыток, который с каждым годом будет нарастать.
Опрошенные банкиры не смогли ответить на вопрос, за счет каких источников осуществлялся ипотечный бум минувшего года. «У нашего банка достаточно капитала, чтобы выдавать долгосрочные кредиты», – лаконично заключила директор управления по кредитованию физических лиц «Балтинвестбанка» Татьяна Ушакова. «Срок службы кредита значительно меньше, чем тот, на который он выдавался, – поясняет начальник отдела обслуживания физических лиц «Газпромбанка» Александр Анищенко. – По ипотеке он составлял в среднем 50 процентов – многие клиенты погашают заем досрочно. Наш банк выдавал ипотечные кредиты на срок до 25 лет, но в масштабах «Газпромбанка» они не занимают значительного объема».
Павел Нетупский,
"Фонтанка.ру"
