ПоделитьсяЧтобы реанимировать рынок недвижимости, нужно снизить процент по ипотечному кредиту до 3%. Такой тезис был высказан представителями девелоперского сообщества в рамках круглого стола, организованного медиагруппой Агентства журналистских расследований и интернет-изданием “Фонтанка.ру”. Застройщики полагают, что их может спасти только спрос, а он по сравнению с прошлым годом упал вдвое. Правда, другие участники рынка говорят, что только снижением стоимости кредита проблему не решить – нужно полностью реформировать систему.
Аналитики сошлись во мнении, что даже когда кризис закончится, ожидать прибылей в 40-50% и постоянного роста цен на недвижимость не стоит. Скорее всего, экономические трудности приведут в итоге к нормальному сбалансированному рынку, который существует в цивилизованных странах. Однако сейчас вопрос стоит более остро – застройщикам, девелоперам, риелторам и банкирам нужно выживать. Реальная же ситуация говорит о том, что шансов выжить не так много. Спрос на жилье по сравнению с прошлым наполовину благополучным годом сократился вдвое. Если в 2008-м, по данным агентства “Петербургская недвижимость”, озвученным его гендиректором Ильей Еременко, в Петербурге было продано около 2,4 миллиона кв. метров жилья, то в 2009-м показатель едва дотянет до 1 миллиона.
“Всего в Петербурге сейчас 199 строящихся объектов, 72% из них в активной стадии возведения, 30% на начальной стадии, еще 30% - на завершающей”, - приводит статистические данные глава департамента и оценки АРИН Екатерина Марковец. При этом эксперт отметила, что спрос, несмотря на снижение цены на 22-23% (на первичном рынке), восстанавливаться не спешит. Ипотечных кредитов на рынке не более 10% (доля Сбербанка в них превалирующая – 64%).
Спрос упал не потому, что людям не нужно жилье, а потому, что они не могут платить грабительские проценты, предлагаемые банками сейчас. Решение, по мнению девелоперов, лежит на поверхности: государство должно обеспечить возможность банкам выдавать ипотеку под 3% годовых, и граждане потянутся за квартирами. Соответственно, застройщики получат необходимые оборотные средства для развития бизнеса.
Как пояснил свою позицию девелопер, совладелец компании “Петрополь” Алексей Редозубов, “ни одна обычная среднестатистическая петербургская семья не сможет обеспечивать ипотечный кредит под 15-18% годовых, которые предлагают банки сегодня. Для того, чтобы платить такой кредит, нужно отдавать больше половины дохода, а это слишком много”. По сути, Редозубов предложил уравнять рынок жилищного кредитования с рынком найма жилья. “Средняя маржа аренды 3-4%. Сейчас этот рынок успешно конкурирует с рынком приобретения жилья в собственность. Если уравнять проценты, люди выберут покупку”, - считает бизнесмен.
Банкиры в целом согласились с девелопером, однако отметили, что рухнувшую ипотеку нужно возрождать в обновленном виде. По словам заместителя председателя правления Инвестторгбанка Сергея Щербакова, американская система ипотечного кредитования, скопированная нашей страной, показала себя как “вредная”. “Нам необходимо воспользоваться опытом Германии, нужно создавать стройсберкассы, в которых люди могли бы постепенно накапливать первый взнос на покупку жилья, а затем уже при поддержке этого капитала привлекать дополнительное финансирование”, - отметил Щербаков.
Но у этого предложения нашлись противники. Управляющий филиалом БТА-банка в Петербурге Елена Троицкая заявила, что немецкую систему находит устаревшей и нежизнеспособной. При этом она отметила, что не верит в успех ипотеки под 3%. “Если такая система и будет, то государство найдет способ ее максимально ограничить, - считает банкир. - Под такой процент кредиты смогут получить только единицы. Власти прекрасно понимают, что существует риск невозвратов, а с ростом безработицы и снижением благосостояния он увеличивается”.
С недоверием к схеме “государство-банк-ипотека” отнесся и заместитель гендиректора “Энергомашбанка” Дмитрий Вагин: “Государство не будет расходовать средства на поддержание ипотеки, раз до сих пор не делало этого. Думаю, у руководства существует вполне прозрачная позиция – держать деньги в одной кубышке, а не раздавать народу”.
Часть застройщиков, правда, уверена, что все равно ипотекой спросу не поможешь, так как и до кризиса доля кредитования при покупке жилья была невысока. Спрос умер не со смертью банковской рассрочки, а в ожидании падения цен. “Те, кто годами копил на 1-2-комнатные квартиры, продолжают их покупать, а те, кто приценивался к Крестовскому острову и набережной Робеспьера, изменил свои приоритеты на недвижимость в Ницце”, - говорит заместитель гендиректора строительной компании "Сфера" Тарас Кручинин.
Конкретизировал его мнение директор по экономике и финансам компании “Мегалит” Алексей Плюта. Он отметил, что спрос никуда не девался. Потребность в жилье в России осталась на высоком уровне.
“Обеспеченность квартирами у нас – 24 кв. метра на человека, в Европе – 37. Людям по-прежнему требуется жилье, есть и платежеспособный спрос. Но сейчас рынок замер. Все выжидают, снизятся ли цены еще больше”, - отметил представитель застройщика.
Риелторы же отмечают, что едва ли можно ожидать очередной просадки цен. “При любом сценарии, плохом – второй волне девальвации и падении цен на нефть, или хорошем – возрождении рынка, нас ожидает рост цен на жилье, - считает глава “Петербургской недвижимости” Илья Еременко. - Дело в том, что объем ликвидного предложения существенно ограничен. Из 1 миллиона кв. метров, которые, как мы ожидаем, будут приобретены в собственность в 2009-м году, только 350 тысяч кв. метров – ликвидное предложение. В остальных квартирах имеются существенные недоделки, которые строители не спешат устранять”.
Хорошее предложение, считает аналитик, будет в ближайшее время “вымываться” с рынка, спрос на оставшиеся квартиры увеличится, что вызовет постепенный рост цен в целом по сфере.
Мария Могилевская, "Фонтанка.ру"
