ПоделитьсяНовости о состоянии строительной отрасли звучат, как правило, оптимистично: спрос на недвижимость растет, цены повышаются, рынок преодолел кризис и начинает оживать. Так ли это на самом деле? О своей точке зрения на ситуацию на рынке рассказал «Фонтанке» доктор экономических наук, почетный строитель России, почетный академик Российской академии наук, академик Международной академии инвестиций и экономики строительства, старейший строитель Петербурга, - Лев Каплан, вице-президент объединения строительных компаний «Союзпетрострой».
- Лев Моисеевич, сейчас постоянно говорится о том, что строительная отрасль пережила кризис и начала возрождаться. Вы согласны с этим?
- Кризис в строительном комплексе Петербурга, к сожалению, в самом разгаре. Первый признак тому – отсутствие платежей. Заказчики не платят генподрядчикам, те - субподрядчикам, и все вместе – поставщикам. У нас в Союзе около 500 компаний и практически у всех - проблемы с деньгами. Нередко зарплату не платят, с долгами не разобраться. Заблокированы практически все финансовые цепочки.
Стройки стоят. На некоторых объектах, остановленных в 2008-2009 годах, правда, началось небольшое оживление. Но именно на некоторых: всего законсервировано было 40% всех строящихся домов, сейчас их - порядка 30%.
Ипотечное кредитование, несмотря на то, что Центробанк снизил ставку до 8%, практически не развивается – из-за неприемлемых процентов коммерческих банков на кредитование граждан для строительства жилья. Особой надежды на то, что Северная долина, Конная Лахта, Юнтолово, Колпино, Шкапина-Розенштейна будут реализованы в ближайшее время, нет. Та тысяча гектаров, которые закупил «Главстрой-СПб», два года лежала под парами. Только сейчас началось какое-то оживление в Северной долине, но никаких обещанных миллионов квадратных метров жилья не будет.
Все что было, находится в состоянии вялотекущей рецессии, и до подъема еще довольно далеко.
- Но ведь город сдал в 2009 году почти рекордное количество жилья...
- В прошлом году нас спасло то, что было построено городом без всяких поборов (платы за землю и других оброков, которые взимаются с инвесторов) - 650 тысяч квадратных метров для расселения ветхого и аварийного жилья, для военных. Четверть всего построенного жилья была за счет бюджета – это очень хорошо, однако, очередники так ничего и не получили – очередь сегодня практически и не движется. А в этом году социального жилья запланировано уже только 340 тысяч квадратных метров. И, смотрите, какая получается картина - было сдано 2,6 млн квадратных метров, но, по оценкам риэлторов, остались не проданными, по крайней мере, 1,5 млн из них. То есть, почти половина! А почему мог так снизиться спрос? Во-первых, в связи с тем, что денег у людей стало мало, а во-вторых, все ожидали, что цены резко упадут – до 30, до 44 тысяч по Петербургу. Эти ожидания, конечно, не могут оправдаться по той простой причине, что себестоимость жилья (не элитного – простого) у нас по городу составляет 67 тысяч рублей за квадратный метр, причем поборы города и естественных монополистов занимают около 40% от этой суммы.
- Но в чем причина того, что отрасль не может выйти из кризиса?
- Если бы не было бы мирового кризиса, то в строительной отрасли Петербурга он все равно был бы неминуем. Рынок неестественно раздут. Раздут с точки зрения цен - в 5-7 раз завышались цены на недвижимость, раздут с точки зрения потребительских кредитов - безумных, которые выдавались за ипотеку, хотя ипотекой там даже не пахло. Раздут из-за того, что вслед за застройщиками и генподрядчиками вздули цены и поставщики строительных материалов и конструкций. А спрос на недвижимость не раздувается – он всегда ограничен платежеспособностью населения.
Сейчас на рынке наступило некоторое оживление, хотя и очень небольшое, поскольку начал все-таки действовать отложенный спрос. Но я очень беспокоюсь, что предложение снизится до минимального. В связи с тем, что Центробанк снизил ставку до рекордной, разумные банки, которые все-таки хотят участвовать в реальной экономике, все-таки будут снижать проценты, начнут выдавать кредиты, и тогда спрос будет превышать предложение. И начнется такой же рост цен, который мы наблюдали в 2006 году.
- То есть, предложение на рынке опять может уменьшиться?
- Мы вошли в 2010 год с заделом примерно 10% запланированного годового ввода жилья. В то время как для нормального развития строительного комплекса надо, чтоб было начато 40-50% тех домов, которые будут вводиться. Я уже не говорю о равномерности ввода. Дома должны быть в разной степени готовности – те, которые будут сданы в первом квартале, должны быть близки к завершению и так далее. Все это сказывается на вводе в первом квартале, который значительно ниже прошлогоднего. Надо сказать, что в этом году даже не публикуются данные о том, сколько было введено в первом квартале в отношении прошлого года. Меня очень беспокоит будущее: дома, которые были сданы в 2009 и будут сданы в 2010 - это дома, заложенные 2-3 года назад. Следующие годы будут провальными из-за отсутствия необходимого задела. И если при этом отложенный спрос как-то проснется… Цена на жилье зависит от двух факторов – себестоимости и соотношения спроса и предложения. Правда, особого массового оживления спроса пока все-таки не видно. Квартиры, особенно однокомнатные, довольно дешевы, на них есть некоторый спрос. Хотя город выкупил практически все однокомнатные квартиры для решения своих острых социальных задач. Что касается 3-4 комнатных, то они просто практически сейчас не продаются. Риэлторы жалуются, что продажа вялая. Надо, конечно, менять квартирографию того, что строится.
- Хорошо, а как можно избежать такого развития событий?
- Хотелось бы остановиться на роли города в жилищном и промышленном строительстве. Меня очень смущает такая вещь. Дело в том, что в прежние времена все отчисления, которые делали строительные компании на инженерную подготовку территорий, они учитывались отдельной строкой в городском бюджете. И использовались они, в основном, по своему целевому назначению. Мы знали, что город, откладывая средства на инженерную подготовку, аккумулируя их, действительно будет ее делать. Сейчас все это утоплено в общей инвестиционной программе, и совершенно непонятно, какой объем средств отпускается на инженерную подготовку реально. Причем для того, чтобы развивать новые территории – ту же Северную долину, Юнтолово и так далее, нужно для начала провести туда городские коммуникации. Более того, необходимо, как это было в прежние времена, чтоб эти кварталы застраивались комплексно. То есть, чтобы все эти инженерные сети (а их огромное количество: электросети, кабельные сети, водоподводящие и отводящие сети, газ, тепло и т.п.) делались какой-то одной компанией-генподрядчиком, которая увязывала бы все это в единый план. Потому что инженерные сети – это очень сложная вещь. Но сегодня в кварталы застройки приходят отдельно электрики, отдельно газовщики, отдельно "Водоканал".
Кроме того, очевидно, что при комплексной застройке нужно предусматривать социальную инфраструктуру: детские сады, поликлиники, школы. А что происходит на практике? Есть такое требование к застройщикам: если ты хочешь запроектировать один объект, то ты должен сделать проект планировки всей территории застройки. А эта работа стоит в десятки раз дороже, чем проектирование самого объекта. И те строители, которые этим все-таки начинают заниматься, делают проект планировки территории, застроенной жилыми домами с довольно большой высотностью. Это понятно - для них интересен выход на большие метры жилплощади, чтобы окупить все дополнительные затраты и заработать побольше самим. При этом территории получаются без социальной, транспортной инфраструктуры. И на выходе – отдельные, почти «изолированные» кварталы: туда не подъедешь, оттуда не доедешь. Надо строить так, как в развитых странах (и даже во многих неразвитых) - проекты планировки должны делать не строители, а градостроители. За все это должен отвечать комитет по градостроительству. Раньше были тресты, которые сливались в объединения квартальной застройки, и они квартал за кварталом делали инженерные коммуникации, закладывали фундаменты, на которых потом строители ставили дома. Сейчас это уже не возродить, потому что сами тресты уже превратились в домостроителей и почти ничего не делают по инженерии. Я считаю, что на каждую территорию должен быть только один генподрядчик, координирующий все инженерные коммуникации. Нужно обязательно продумать, каким транспортом будут жители туда добираться. Потому что, скажем, в Приморском районе, где сейчас идет строительство – чуть в сторону от Приморского шоссе, вообще невозможно выбраться. Новой дороги туда не строится, а все остальные неудобные и не предназначены для общественного транспорта.
Еще одна извечная для Петербурга-Ленинграда проблема – строить надо там, где планируется городское электроснабжение, где будут строиться подстанции. Потому что сегодня, даже по самым скромным подсчетам, около 250 домов, уже построенных, годами получают электропитание по временной схеме.
Почему пробуксовывает программа переноса крупных предприятий за пределы города? Все упирается в то, что заводам, находящимся в центре по берегам Невы, просто некуда выезжать. К тому же промзоны находятся в том же состоянии, что и территории комплексной застройки – они нуждаются в инженерной подготовке, в рекультивации. Кроме лозунга о том, что надо очищать центр города от крупных предприятий надо создавать экономические условия или хотя бы организационные условия для того, чтобы это могло быть выполнено на практике. Город должен взять в свои руки регулирование отрасли.
- Но городские власти пошли навстречу строителям, предоставили «инвестиционные каникулы», изменили схемы кредитования...
- Такой прогрессивный метод кредитования, как проектное, почти не реализуется. Два банка объявили о начале работы по этой схеме – Сбербанк и ВТБ. Но, как показал последний Съезд строителей, руководитель Сбербанка господин Логинов так и не сумел объяснить, требуется ли у них 100% резервирование средств на то, чтобы получить кредит или нет. Основная масса банков просто не будет участвовать в проектном кредитовании, пока не будут изменены соответствующие инструкции Центробанка, требующие 100% резервирования средств. А проектное кредитование позволяет решить очень многие проблемы: не собирать деньги у жителей, а продавать уже готовые объекты. То есть, появится нормальная ипотека – когда закладывается уже готовая квартира, под которую и берется ипотечный кредит. Я вообще не понимаю, какая может быть ипотека, когда закладывается квартира на третьем этаже дома, который еще не построен.
Я уж не говорю об ущемлении интересов малого и среднего бизнеса – он раньше строил до 60% всего жилья, а в последние годы этот процент снизился до 20. Многие компании вообще не имеют доступа к земле. А то, что земельный кризис наступил, показывают последние торги – как только появились 4 более или менее удобных участка, сразу же на них цены возросли буквально в 4-5 раз. Нечего продавать – полных пакетов нет, только короткие, где продают кота в мешке и ничего не понять (к слову, продажа с неполным комплектом документации вообще запрещена законом).
- Но ведь сделаны уже попытки перестроить отрасль, ввести саморегулирование...
- На СРО можно возлагать определенные надежды, но здесь столько скандалов, столько непонятных вещей... Такое непоследовательное поведение государства, которое с первого июля изменило все правила игры: сейчас компании переоформляют все допуски. Появились коммерческие СРО, которые обещают дать все допуски без всяких гарантий. Они появляются как грибы. Сейчас только 10 саморегулируемых организаций созданы общественными организациями. Все остальные появляются непонятно откуда, даются объявления: куплю готовое СРО, продам допуски. Я выступил на Общественном совете по вопросам координации деятельности саморегулируемых организаций в Санкт-Петербурге в сфере строительства при Правительстве Санкт-Петербурга: если город хочет упорядочить строительство или хотя бы как-то понимать (не управлять!), что происходит в этой области, то необходимо создать в Петербурге региональное объединение СРО. К сожалению, наш Общественный совет только фиксирует ситуацию, но повлиять не может никак. В городе необходимо создание ассоциации – не просто подписать какой-то меморандум, который никого ни к чему не обязывает, а создать юридическое лицо, которое будет заниматься регулированием деятельности этих организаций. Я все время говорю, что надо создать как можно быстрее общегородской Интернет-портал, на котором будет видно, какие компании куда вошли, какие допуски получили, какие проблемы возникли. Меня очень беспокоит то, что никто не может понять, что происходит на самом деле. Провели мониторинг, установили – есть такие непонятные СРО, которые каким-то образом получили регистрацию в Ростехнадзоре и теперь действуют нецивилизованным образом. И на этот процесс уже никак не повлиять...
- А городские программы, та же программа реновации хрущевок, не влияют на ситуацию на рынке?
- По хрущевкам – сейчас создана специальная компания «Реновация-СПб», которая будет заниматься этими кварталами. Вообще меня очень обрадовало заявление городских властей, что они будут заниматься расселением старых домов. Раньше эту проблему вешали на инвестора. А чтобы расселить хрущевки, надо вначале построить дома, куда переселять жителей. Затем освободившиеся нужно снести и на их месте построить дома для коммерческой продажи. Мы подсчитали – минимум 30% убытка, поскольку 9-10 лет окупаемости – пока все переселятся, пока все отстроится и начнутся продажи. Кроме того, еще один минус – эти кварталы и так плотно застроены, а людям обещают расселение в их же районе. Людям надо говорить честно: их не получится переселить в том же квартале, потому что для этого придется ввести уплотнительную застройку. Надо говорить прямо – они уедут в Колпино, в Приморский район, в Юнтолово, еще куда-то. Программы есть, но они основаны на неправде. И людей, конечно, это волнует. Власти должны говорить народу правду.
- Ну, а что все-таки нужно сделать для того, чтобы наша строительная отрасль выздоровела?
- На сегодняшний день никакого подъема в строительстве нет и в ближайшие годы вряд ли будет - после кризиса всегда наступает рецессия. Если в системе что-то не так, надо менять, чистить, смазывать. Понятно, что в бюджете мало денег, но значит надо их как-то разумно тратить. Надо прокладывать инженерные сети – это важнее, чем те проекты, которые городу не так и нужны. Но на них тратится миллиардный бюджет. Вторая сцена Мариинского театра – в фундаменты вложены уже миллиарды, теперь непонятно что будет с надземной частью. Перро взял свои миллионы и удалился. Теперь надо все заново перепроектировать, а это огромные деньги.
Необходимо серьезно подумать над тем, чтобы снизить поборы города, организовать единое окно оформления документации с тем, чтобы исключить контакты застройщиков с чиновниками. Необходимо выставлять на торги небольшие участки земли, причем плату за аренду брать не сразу же (как сейчас - 60%), а в рассрочку на период строительства или, что еще лучше, после сдачи объекта в эксплуатацию, когда появляется возможность реализовывать готовые квартиры. Землю надо продавать застройщикам в собственность – никуда она не денется. Никто ее в кармане не увезет из Петербурга. Продажа в краткосрочную аренду ничего не решает - эти участки не заложишь в банке, а значит - не получишь кредита.
Мы были в Манчестере – там в новых районах 50% платит муниципалитет, а 50% частники. Государство делает инженерную подготовку, обустройство и выставляет на продажу небольшие лоты частникам. И таким образом квартал за кварталом застраиваются. Это характерно для многих западных городов – государство финансирует начало проектов. А у нас застройщик должен за свой счет построить все инженерные коммуникации и безвозмездно – подчеркиваю: безвозмездно – передать их на баланс города. Поэтому наши строительные компании, даже крупные, пытаются вернуть свои участки городу и за этот счет погасить долг. И как на таких условиях осваивать новые территории?
Мы по генплану должны построить 70 млн метров жилья на них. 70 миллионов! Надо продумать, как сделать комплексную застройку экономически выгодной. Мы в ЗакС в свое время представили проект закона, основанный на экономической логике, но он так и пролежал. Нигде больше так не работают. Надо продавать землю в собственность. Это практика всего мира – если человек покупает квартиру, он должен знать, что он покупает и кусочек земли, на которой эта квартира стоит. Еще более важно другое – ее можно заложить в банке с правом перепродажи. А еще можно заложить незавершенное строительство, зарегистрированное в ФРС, на любой стадии – если земля находится в аренде, то закон это запрещает.
Должна быть принята общемировая практика - надо вводить столько метров нового жилья, сколько в городе жителей. Для Петербурга надо строить порядка 4,5 млн кв.метров в год. Московская область этого достигла. Многие города и республики достигают этого. Это позволяет решить проблемы молодых семей, расселения ветхого фонда.
- Но для этого же надо принимать меры.
- Надо отдать справедливость – федеральные власти делают все, чтобы оживить жилищные строительство, нужно активнее решать эти проблемы на городском уровне. Решаться проблема должна системно и на основе экономических методов.
А у нас что получается? Крупные строительные компании практически не привлекают субподрядчиков – они отстроены по докапиталистическому принципу (когда было бестоварное производство) - у них все свое: заводы, подрядчики, электрики. Это все не рынок – это монополизм в чистом виде. Я уж не говорю о монополизме города на землю – тоже огромная проблема. Это - не рынок. Это какое-то слабое подобие рыночной экономики. Отсюда - системный кризис: ресурсы находятся в руках государства и естественных монополистов, а все строительные компании и инвестиции - частные. И власти думают, что они управляют этим процессом. Но они же не управляют – они смотрят, куда кривая вывезет. Лопнул «Строймонтаж» – вел политику авантюрную, город же на это никак не влиял. И так во всем — процесс идет, его фиксируют, но от действий властей все происходящее не зависит.
- А вы пытались донести свою точку зрения до властей?
- Не очень приятно выслушивать все это городским властям, но надо сказать, что после всех событий и вице-губернатор Роман Филимонов стал более доступен, и глава комитета по строительству Вячеслав Семененко начали прислушиваться.
Но все равно: понимания законов рынка у властей нет. Вот вам, пожалуйста, наглядный пример — комитет по строительству приглашает общественные организации восстанавливать памятник первостроителям Петербурга, который расположен в Сампсониевском саду. Ну, надо было, наверное, все-таки охранять этот памятник, а теперь, когда что-то случилось, – общественные организации, помогите! Власти почему-то думают, что общественные организации будут на каких-то платонических началах финансировать строительство, реставрацию города. Не будет этого. Раз мы вошли в рынок - значит и работать мы должны по законам рыночной экономики.
Надо, чтобы власти прислушивались к мнению профессионалов. Но у нас сейчас практически все возможности контактов общественности с властями заморожены. Я был членом Общественного совета Петербурга. Мы собирались, обсуждали проблемы, решали вопросы – к нам приезжал губернатор, прислушивался к нам. Сейчас этот совет стал при губернаторе – они собираются, допустим, где-нибудь в Эрмитажном театре, и никакой дискуссии по проблемам, никакого обсуждения сейчас быть не может. Торжественные речи и все. Все кончилось. Был Совет по координации программы «Доступное жилье» - сейчас он практически не собирается и ничего не решает. Создан Совет по саморегулированию – казалось бы, собери 13 человек и обсуди проблемы нормально. Нет – объявляется расширенное заседание, собирается сотня человек, все сидят и слушают речи. Толку-то никакого. Диалога общественности с властью практически нет. Создали Союз строительных объединений и организаций – каждый месяц проходят заседания. Ни разу за семь лет мы не обсуждали там ни оного существенного вопроса – только награждения, успехи, даже футбольные турниры. Все, что угодно, но только не проблемы отрасли. Сегодня нет площадки для того, чтобы мы встретились с руководством города или решили какие-то вопросы. Мы у себя устраиваем встречи, но власти крайне редко и неохотно к нам идут.
- Но почему получается так, что вас, профессионала с огромным стажем, попросту не слышат?
- А почему миллионы метров оказываются в отчете, хотя они не достроены и квартиры не проданы? Ситуация простая – органы госстройнадзора подвластны городу и принимают все, что прикажут. И застройщикам тоже проще: если дом формально сдан, уже можно объявлять о продаже готовых квартир. В результате – недоделанные, неподключенные дома – потом стоят годами незаселенные. Несколько лет назад я публично высказал несогласие с показухой по сданным за год квадратным метрам жилья – все это кончилось скандалом со стороны городских властей. Надо все это менять – не советское же время! Кстати, город и тогда ежегодно вводил в эксплуатацию 2,5-2,6 млн квадратных метров жилья, причем с полной отделкой. Так что сегодня особенно гордиться нам нечем. Признаюсь: да, мы тоже в свое время сдавали дома под решение горисполкома. Но при всем при этом давалось максимум два месяца на то, чтобы ликвидировать недоделки. И потом дом обязательно заселялся, иначе люди партийного билета лишались. Был хотя бы партийный контроль, «Москва-Ленинград соревнуются», планы были. Сейчас же никаких планов нет – сейчас одни амбиции, мы сдали-показали. Кому нужна эта показуха? Никому. Меня вся эта показуха возмущает. И в советское-то время возмущало, нелепо было, для этого ведь оттуда и ушли, перешли к рыночной экономике, а методы показухи остались те же самые. Ничего, к сожалению, не изменилось.
Беседовала Кира Обухова, "Фонтанка.ру"
