ПоделитьсяНа рынке управления жилыми домами ожидается новый передел – регулирующее деятельность товариществ собственников жилья и управляющих компаний законодательство будет серьезно модернизировано. Общая тенденция намечающихся реформ – государство разуверилось в эффективности работы ТСЖ и намерено передать находящиеся в их ведении дома профессиональным управляющим компаниям. Также планируется лишить застройщиков права создавать ТСЖ, ужесточить ответственность «управдомов» и обязать их быть членами саморегулируемых организаций.
Законопроект, принятый 23 ноября Госдумой в первом чтении, призван решить многие спорные вопросы. Всего в настоящее время ТСЖ созданы только в 2518 петербургских домах, что составляет всего 11 процентов от общего жилого фонда города. Еще в 1671 (7,5 процентов) многоквартирных домах действуют жилищно-строительные кооперативы, остальные – находятся в управлении специализированных компаний.
Дом построил – отдай
Нововведения затронут в первую очередь новоселов – покупателей квартир на первичном рынке. В большинстве случаев еще на этапе вселения строительная компания создавала ТСЖ, в который в «добровольно-принудительном» порядке вынуждены были вступать обладатели новых квартир. Либо дольщикам навязывались договора с конкретной управляющей компанией, чаще всего связанной с застройщиком. Учитывая, что такой договор действует пять лет и закон ограничивает возможность его досрочного прекращения, вокруг управления новыми домами неоднократно возникали конфликты, в них появлялись вторые товарищества и т.д.
Действующий закон не ограничивал застройщика в принятии решений о создании ТСЖ, а самим жильцам создавал проблемы с реализацией своих прав. Во-первых, пока дом не сдан госкомиссии и квартиры не зарегистрированы как объекты недвижимости, дольщики не являются собственниками и не могут голосовать на собрании. Во-вторых, даже после сдачи дома у строительной компании, как правило, остается несколько помещений, на правах владельца которых она и может создавать товарищество. Более того, по словам директора управляющей компании «Стакс» Евгения Пургина, председателя совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере, власти требовали от каждого застройщика создание ТСЖ.
Предложенные поправки, по словам Дениса Шабурова, возглавляющего в Жилищном комитете Санкт-Петербурга управление по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями, призваны коренным образом поменять ситуацию – дольщики будут защищены от опасности навязывания им товарищества, созданного без их ведома. На застройщика возлагается обязанность по требованию любого будущего владельца квартиры предоставить ему полный список других покупателей с указанием фамилий, телефонов, почтовых или электронных адресов. Это позволит будущим собственникам самостоятельно созвать собрание для учреждения ТСЖ, причем при принятии такого решения строительная компания будет лишена права голоса.
В тоже время, такая процедура таит много рисков. Во-первых, предоставление списков участников долевого строительства противоречит законодательству о персональных данных и далеко не все добросовестные покупатели квартир в новых домах будут рады раскрытию их имен, адресов и т.д. Во-вторых, застройщики, скорее всего, смогут легко обойти налагаемые ограничения, передав права на остающиеся в их собственности помещения аффилированным лицам, которые смогут голосовать на собрании на общих основаниях, инициировать создание ТСЖ и пользоваться иными правами.
Слуга жильцов
Также планируется строго регламентировать взаимоотношения жильцов с управляющими компаниями. Например, впервые будет определено само понятие «управление многоквартирным домом», которое до сих пор также было предметом разногласий.
У владельцев квартир появится возможность избавиться от плохо работающего «управдома». Сейчас расторгнуть договор, по словам Дениса Шабурова, можно только в случае грубого нарушения компанией его условий, согласно же проекту это можно будет сделать в любое время без объяснения причин, но – при условии возмещения собственниками вложенных в их дом инвестиций. Сами управляющие компании ждут нелегкие времена. Принятые в первом чтении поправки обязывают их вступить в члены саморегулируемых организаций (СРО). Помимо страхования своей ответственности на сумму не менее полумиллиона рублей за каждый дом, управленцы будут обязаны внести в компенсационный фонд еще 100 тысяч. Такие требования позволят оградить жильцов от случайных фирм, не имеющих реальных активов.
Не выполнять требования закона будет опасно – поправки ужесточают административное наказание не только для управляющих компаний как организаций, но и персонально их руководителей. Например, за повторное в течение года непредставление обязательной информации жильцам (равно как несвоевременную передачу, представление недостоверных сведений) директор ЖЭКа может быть дисквалифицирован на срок до трех лет. Также ужесточается надзор за деятельностью жилищных организаций: во многих случаях, как пояснил Денис Шабуров, гражданин сможет обратиться за помощью в Государственную жилищную инспекцию, полномочия которой с принятием закона будут существенно расширены.
Человек и закон
Общий объем поправок превышает 95 страниц убористого текста, уточняющего множество спорных вопросов. Например, в настоящее время для решения вопроса о проведении в доме текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов требуется собрать собрание собственников, что порой крайне затруднительно. Законопроект вообще выводит этот вопрос из компетенции общего собрания. На управляющие и иные компании под угрозой административных санкций возлагается обязанность передачи технической документации иной выбранной собственниками организации. Ограничивается создание ТСЖ на несколько многоквартирных домов, что также часто приводило к конфликтам.
Евгений Пургин отрицательно относится к большинству нововведений, в частности – к обязательному членству в СРО. Высокий размер взноса, по его мнению, «убьет» малый бизнес, занимающийся управлением в жилищной сфере: «Преждевременно заставлять всех строиться в шеренги и петь строевые песни. Общий размер компенсационного фонда достигнет суммы в 3 млрд рублей и найдется много желающих «порулить» такими деньгам». По его мнению, действующие законы, написанные грамотными юристами, и так «хорошие»: «Конфликты возникают из-за безграмотности граждан», – убежден глава управляющей компании «Стакс».
В рассматриваемый Госдумой документ могут войти еще некоторые предложения региональных властей. Например, Денис Шабуров предлагает передать вопрос регистрации ТСЖ в ведение органов юстиции (Росреестра), которые в отличие от налоговиков должны проводить экспертизу представляемых документов. Ее отсутствие также приводит к многочисленным конфликтам и даже рейдерским захватам.
Возможно будут приняты существенно ограничивающие деятельность ТСЖ поправки. Например, созданные в состоящих более чем из 50 квартир домах товарищества обязаны будут заключать договора с управляющей компанией. Евгений Пургин полагает, что государство «наигралось» в ТСЖ и поняло их неэффективность: «Управлять жилым фондом должны профессиональные организации», – отмечает он.
Не исключено, что обсуждаемый законопроект будет рассмотрен во втором чтении уже в этом году (ответственный комитет собирает поправки до 22 декабря).
Антон Одынец, "Фонтанка.ру"
