Александр Бобков: «Лахта центр» вынырнет из земли через 22 месяца

Исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков посетил радиостанцию «Фонтанки.fm», где рассказал о начале работ по строительству «Лахта центра», о том, сколько этажей в день будет возводить многонациональный коллектив её строителей и как живется инвесторам в Петербурге.

- Добрый день, сегодня у нас в гостях великий человек, который строит самое великое в городе здание - «Лахта центр».

- Это, конечно, хорошо, если бы можно было измерить собственное величие своими произведениями, но, к сожалению или, вернее, к счастью, строю «Лахта центр» не я, а целый большой коллектив.

- Тем не менее трудно спорить с тем, что ваш проект будет заметен на фоне архитектуры Петербурга во всех смыслах. А какой объект в Петербурге, построенный в последние 20–30 лет, по вашему мнению, оставил свой яркий архитектурный след?

- Это вопрос больше вкусовой. Наверняка такие объекты есть. Может быть, они не столь значимы и поэтому не на слуху. Я бы отметил из современного и соответствующего концу XX - началу XXI века комплекс объектов Ладожского вокзала. Там, возможно, нет большой архитектуры, но есть воплощенная логистическая мысль, которая добавила комфорта сотням тысяч людей, которые пользуются объектом.

- Но это построено уже 10 лет назад, да и вряд ли спустя 100 лет к Ладожскому вокзалу будут приводить туристов. А что бы могло стать визитной карточкой наравне с историческими объектами, на которые специально приезжают посмотреть?

- Если вы большую часть времени проводите в нашем городе и не заметили ничего такого в Петербурге, то это говорит о том, что объекты если и были построены, то не стали предметом внимания. И это грустно.

Вообще стоит отметить, что все туристические маршруты и точки, где останавливаются автобусы с туристами, не только иностранными, но и русскими, находятся возле зданий и сооружений, построенных сто лет назад и более. Но я не случайно назвал Ладожский вокзал, так как помимо архитектуры и желания оставить потомкам что-то свое, хорошо, чтобы в городе происходило нечто не архитектурно значимое, но полезное. Это тоже важно. А по архитектуре... пожалуй, за последние годы для меня нет такого объекта, который я бы предложил занести в карточку интересных мест.

- Петербург кажется «заколдованным» городом, где сейчас сложно построить что-то выдающееся из общего ряда. А если путем чудовищных усилий что-то создается, то это вызывает огромное количество вопросов. По каким причинам так происходит?

- Этому есть целый ряд объяснений. И одна из главных причин — слишком консервативное отношение ко всему из ряда вон выходящему. И хороший принцип «не навреди» в гипертрофированном варианте становится абсурдом, а на примере второй сцены Мариинского театра мы видим метаморфозы, когда за четыре итерации объект из знакового превратился в рядовую застройку. Поэтому и другие объекты заканчиваются или макетами, или и вовсе на бумаге, так как зачастую не проходят такое консервативное сито. Вторая причина в том, что есть в городе псевдопрофессиональное сообщество, которое достаточно громко и активно высказывает свое мнение по вещам, в которых не является специалистами. Почему это «не наше» и почему нам это «чуждо», аргументы у них обычно такие: мы, общественность, мы представляем общественное мнение. В итоге инициаторы из ряда вон выходящих проектов теряют интерес и ищут новые площадки.

- Вы-то руки не опустили и, судя по всему, ваш проект прошел сито, так как еще осенью началось строительство. Потерял ли проект при переезде с Охты на Лахту?

- Сам проект улучшился, мы получили лишний год и остановились на площадке, имеющей больше возможностей, она не зажата прилегающей застройкой и лучше по геологии. Хотя с точки зрения позитивного эффекта для окружающего района на Охте это воздействием было бы даже сильнее, поэтому нам отчасти жаль. Насчет того, что мы прошли сито, вы правы - сейчас мы получили полную ясность с документацией и все необходимые разрешения и с октября прошлого года перешли к строительной стадии.

- Что сейчас происходит на площадке?

- Идет нулевой цикл, обустраивается свайное основание. Мы идем в графике, работает профессиональная команда, в том числе и иностранцы, которые имеют огромный опыт участия в подобных проектах.

- Есть ли какие-то уникальные решения, которые применяются на нулевом цикле, — все-таки масштабы здания предполагают особый подход.

- Действительно, размеры, вес, конструктивные особенности отличаются от типичных. В данном случае мы говорим о башне, которая является доминантой проекта, хотя и занимает меньшую часть его площади. Это будет 460-метровое здание, в основе которого железобетонное жесткое ядро, стоящее на коробчатом фундаменте, посаженном на 256 свай глубиной 82 метра и диаметром 2 метра. И каждая свая является отдельным сложным сооружением, по сути 25-этажным зданием под землей, и несет по полпроцента нагрузки будущего здания. Очень большая нагрузка ложится на стенки свай, мы специально дошли до плотных слоев грунта, чтобы эти нагрузки немного снять и исключить малейшие подвижки.

Есть примечательное, пусть и не революционное решение самой башни, когда мы помимо твердого ядра имеем еще так называемые аутригерные колонны, которые так расположены, что даже при 30%-ном удалении опорных конструкций башня будет стоять и ее конструкции исключают даже форс-мажорные обстоятельства.

- То есть мнительные сограждане могут не опасаться того, что им на голову упадет башня?

- Это так. По техническому  заданию башня имеет кратный запас прочности относительно среднестатистического делового сооружения. Так что такие риски исключены.

- Технические решения, которые применяются на площадке, раньше в России использовались?

- Они используются в настоящий момент, в частности в Москве, при строительстве высотных зданий в известном проекте "Москва-Сити". В силу обстоятельств этот проект шел более динамично, чем наш. Там уже построено более десятка зданий, и те или иные элементы, которые мы берем себе, там использованы. Там поучаствовал Владимир Травуш, наш основной конструктор, который принимал участие в строительстве высоток в России со времен Останкинской башни. Любое здание выше 100 метров в стране имеет отпечаток его талантливой руки. Этот человек вызывает уважение, его опыт и смелость не могут не вызывать эти чувства, в том числе и у иностранных коллег.

- Известны ли уже подрядчики, которым достались тендеры на строительство?

- На сегодняшний день законтрактован только объем нулевого цикла, генподрядчиком является «Арабтек», иностранная компания, которая в том числе имеет опыт работы и на самом высоком на настоящий момент здании мира в Дубае. А субподрядчиком, который непосредственно ведет работы, является немецкая компания, которая делает уникальные сваи, и наша компания, которая делает стену в грунте. Мы и в будущем планируем работать в подобной интернациональной связке, дающей лучшее качество по лучшей цене.

-Таким образом, российские специалисты также получат уникальный опыт?

- Естественно, у нас достаточно профессиональных участников в городе, которые могли бы воплощать уникальные решения, они только должны быть хорошо сформированы и нарезаны на отдельные задачи, чтобы передавать их российским компаниям. Это разумнее в том числе и по срокам, чтобы не возить кого-то, когда здесь есть хорошие специалисты.

- Когда планируется завершить нулевой цикл?

- Вопрос директивно прописан в графике. 18 месяцев мы по графику должны быть на этом цикле, еще четыре месяца на коробку, которая будет между двумя несущими плитами, так что через 22 месяца мы вынырнем из земли и перейдем непосредственно к строительству верхней части. После чего будем двигаться со скоростью один этаж в сутки.

Само ядро мы построим за год. С опозданием на три этажа будут строиться перекрытия, а с опозданием на два этажа — ставиться колонны между ними. Двигаться мы будем с 4 остановками. Это необходимо для сохранения устойчивости — предусмотрены 4 аутригерных перехода — это такие высотные фундаменты, на которые будет опираться не только один этаж, но еще 14 над ним.

- Как все ваши подрядчики находят общий язык - и турки, и немцы, и наши? Такой интернациональный коллектив получается, как в «Зените».

- Вот, «Зенит» же как-то справляется.

- В таком случае - кто у вас главный тренер?

- Заказчик, который всех связывает и мирит. Общение и документооборот двуязычные, русско-английские. Если бы это была единственная проблема, то мы бы башню уже заканчивали. Вот если человек не читает чертежи, то это куда большая проблема, чем то, что он не знает каких-то русских слов и терминов. Общение идет между профессионалами без посредников. Нередко наблюдаю, как они часто не замечают, что говорят каждый на своем языке — как в фильме «Особенности национальной рыбалки». Формат документов у нас международный, всем понятный.

- Подобные масштабы строительства требуют и большого количества материалов. Как их доставлять, чтобы не тревожить жителей района и кто все это в состоянии поставить?

- Основной конструктивный материал — бетон, металл, стекло. Объем действительно впечатляющий, но не представляет собой нечто неподъемное для региона. Он есть на рынке, все наши потенциальные контрагенты имеют достаточно времени, чтобы подготовиться к массовым поставкам. Для нулевого цикла нам потребуется около 42 тысяч кубометров. Это без подземных этажей. Только основа. Это не запредельные цифры. И еще около 100 тысяч кубов, если говорить о башне. Это под силу паре больших компаний в городе. Вопрос в логистике.

- Но ведь речь идет о какой-то особой марке бетона, вероятно?

- Действительно, марки чуть выше среднего, но мы не ставим задачи строить уникальное здание из полностью уникальных материалов, про которые неизвестно, как они поведут себя в нашем климате. Мы убеждены, что лидеры рынка имеют оборудование, чтобы обеспечить требуемое качество материалов. С точки зрения же логистики Лахта имеет целый ряд преимуществ перед Охтой. Завозиться строительные материалы будут автомобильным транспортом и по воде. У нас на площадке есть причал и необходимая глубина по фарватеру для подхода морских транспортных средств.

- А какие электрические мощности потребуются?

- Вопрос по сетям проектно решен и уже прошел федеральную экспертизу. У нас заключены договоры с монополистами по подключению «Лахта центра» к большой энергетике, это не только электричество, но водоснабжение, водоотведение и отопление. По мощности речь идет чуть меньше чем о 40 мегаваттах, которые мы приобрели у «Санкт-Петербургских электрических сетей» путем подключения нашего комплекса к новой подстанции, строительство которой мы финансируем. Она будет иметь двукратный запас нагрузки по сравнению с тем, что мы запрашиваем,  и будет запитывать всю Южную Лахту.

- Говорят, что у нас подключение к энергосетям на рынке сейчас идет по цене 30–40 тысяч рублей за киловатт...

- Именно по такой стоимости мы и подключаемся. Сумму вы можете сами подсчитать, если помножить это значение на 37 мегаватт, которые нам необходимы. Мы подключаемся на «сильно общих основаниях», без каких-то преференций со стороны города или монополистов.

- О преференциях для вашего проекта любят говорить в последнее время — мол, транспортная структура в Приморском районе строится ради вас, некоторые депутаты ЗакСа предлагают «Газпрому» строить вообще всю инфраструктуру возле комплекса.

- По этому поводу действительно ломается много копий. Хочу сразу сказать, что наш комплекс является не совсем девелоперским проектом в обычном понимании: получили землю, построили здание, продали, нашли следующий участок... Данный комплекс в большей части будет эксплуатироваться нами, и в нем будут работать наши сотрудники. Мы его строим для себя, и нам крайне небезразлично, как будет развиваться территория вокруг.

Однако, когда речь идет о том, что городские объекты, которые так или иначе планируются на севере города, делаются исключительно для «Газпрома» или проекта «Лахта центра», по большей части это придумано.

Любой житель района может посмотреть список объектов, запланированных на этой земле, и понять, что они являются абсолютно городскими. Что же до объектов, которые непосредственно имеют отношение к нам, то это подключение микрорайона Южная Лахта к Приморскому шоссе, соответствующие съезды. Мы действительно хотели бы, чтобы это было сделано максимально оперативно, чтобы даже на время стройки не доставлять проблем жителям.

- Вы сказали, что башня занимает меньшую часть площади всего комплекса. Есть ли уже проект того, что там планируется?

- Мы существенно пересмотрели функционал комплекса после переноса на Лахту, деловая функция, конечно, остается основной, но мы вынуждены формировать окружение. Чтобы район не вымирал вечером и в выходные, мы насытили его, если так можно выразиться, «общечеловеческими» функциями, добавив к офисным площадям гостиницу, детский образовательный центр, инновационный центр, хорошую поликлиническую базу. Еще одна изюминка — многофункциональный концертный зал, который будет точно востребован, когда в формате 500–600 человек можно будет организовать любое мероприятие. Запланирован даже планетарий в виде шара. Надеюсь, что к 2018 году, когда планируется сдача объекта, именно город, а не «Газпром», получит хорошую точку притяжения. Мы будем готовы презентовать полностью проект осенью этого года.

В самой башне все-таки бизнес-наполнение превалирующее, хотя без панорамного ресторана и смотровой площадки не обойдется.
 
- Исходя из вашего девелоперского опыта можете ли вы сказать, чего не хватает застройщикам в Петербурге, или на этом рынке все нормально? Как должны строиться отношения девелоперов и города? Насколько правильно развивается эта отрасль?

- Мы можем говорить с поправкой на то, как прошел именно наш проект. Девелоперство в Петербурге – заметная часть городской экономики, которая захватывает много смежных областей. Условия близки к среднестатистическим по стране, однако из-за особенностей города интерес здесь несколько больше. Взаимоотношения участников рынка с монополистами, властями и между собой более активные, но принцип «не навреди» нередко останавливает самые благие намерения.

Можно отметить ряд характерных черт: консервативный подход общественности к изменениям, в том числе и позитивным, недостаточная координация городских властей, недостаточная активность и их четкая позиция по тому или иному проекту. Консерватизм можно преодолеть рассказами, показами, объяснениями и хорошим информированием. А с властями надо изначально пытаться выяснить, насколько город действительно заинтересован в том или ином объекте, чтобы не складывалась ситуация, когда сталкиваются интересы различных ведомств.

Конечно, сейчас простые инвесторы смотрят на то, что в городе происходит с инвестпроектами «ВТБ», «Главстроя» и других игроков федерального уровня. Примеряя это на себя, среднестатистический инвестор думает, а не найти ли более спокойное место. В регионах уход крупного игрока под контролем, в Петербурге же, видимо, слишком много инвесторов. Пока публичного разбора полетов не происходит. Я думаю, что это является причиной снижения энтузиазма.

- Любопытно, что при прежней администрации – Валентины Матвиенко, которая зачастую была локомотивом многих проектов и даже лучшим пиарщиком, – у вас  дела не шли, а теперь уже и строительство началось?

- Это не связано с администрацией города, это скорее вопрос календарный. Мы планировали закончить проектирование и экспертизы прошлым летом, а к этому времени поменялась администрация. Это календарь, не глубинный смысл.

Слушайте подробнее эфир на «Фонтанке.fm».