Большое количество помещений вспомогательного пользования в жилом доме свидетельствует о том, что он не является индивидуальным и может быть признан самостроем. К такому выводу пришел Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. Это решение может стать прецедентным.
Конфликт разгорелся вокруг дома № 16А по Межозерной улице, возведенного ООО «Инвестиционно-строительная компания «Невский Синдикат». В 2008 году оно приобрело земельный участок по этому адресу и получило градостроительный план, позволяющий строительство нового индивидуального жилого дома в определенных границах.
Проведенная Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (Госстройнадзор) проверка выявила факт строительства многоквартирного дома (комплекс «Приозерская усадьба»). В частности, возводимое строение имело пять этажей (в индивидуальном может быть максимум три) и выходило за выделенные для строительства границы. При этом застройщик даже не пытался получить необходимое разрешение на строительство и провести государственную экспертизу проектной документации, а также согласовать возведение дома с КГИОП (работы велись в зоне объекта культурного наследия «Шувалово - Озерки»).
Расценив строение как самовольное, чиновники обратились в арбитражный суд с иском о его сносе.
Первая инстанция отвергла требования Госстройнадзора. По мнению суда, надзорный орган не доказал, что дом является многоквартирным. Например, два этажа были расценены как подвал и мансарда, а превышение максимального процента застройки земельного участка суд счел несущественным нарушением градостроительных норм и правил. В иске о сносе было отказано.
Апелляционная коллегия 26 июня отменила решение первой инстанции и обязала ИСК «Невский синдикат» в месячный срок снести незаконную постройку. Причины принятия такого постановления стали понятны только 29 июля, когда суд опубликовал его мотивирочную часть. Служители Фемиды пришли к выводу, что в проекте спорного дома имеются обособленные помещения с отдельным выходом. «Признаком несоответствия строения индивидуальному жилому дому является в том числе количество помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд... Действующее законодательство не допускает возведения нового объекта недвижимости под видом индивидуального жилого дома в обход установленного порядка предоставления земельного участка для целей строительства и ввода объекта в эксплуатацию, в том числе таких объектов, как многоквартирный жилой дом либо нежилое офисное (гостиничное) здание», – констатировала апелляционная коллегия.
Решение вступило в законную силу. ИСК «Невский синдикат» вправе обжаловать его в кассационном порядке, заявив также ходатайство о приостановлении исполнении судебного акта (то есть просить не сносить дом до внесения окончательного решения по спору).
Напомним, что всего в составленный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга «черный список» включено более двухсот домов, незаконно строящихся на выделенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) участках. В отношении около десятка собственников Госстройнадзором уже поданы иски, но единой практики их рассмотрения пока не сложилось. В частности, уже приняты решения о сносе дома в комплексах «Никитинская усадьба» и «Людовик XIV». В иных случаях суд отказал в иске надзорным органам или еще не вынес решений.
