ПоделитьсяСмольный придумал, как обеспечить жильем очередников, государственных служащих и жителей кварталов «Конюшенная» и «Северная Коломна» (их предполагалось временно расселить на период глобальной реконструкции). Точнее - как решить одну из самых острых проблем, мешающих решению этой задачи, – земельный вопрос. Город намерен договариваться с инвесторами, покупающими на торгах земельные участки в застроенных кварталах города, о безвозмездной передаче 10 - 15% этой земли в городскую казну. На этих, по сути экспроприированных, участках будут появляться дома экономкласса для учителей, врачей и городских очередников.
Глава комитета по строительству Михаил Демиденко, назначенный на этот пост в августе, провел свою первую встречу с журналистами 20 сентября. Он рассказал о строительстве школ и детских садов, конкурсе на достройку стадиона «Зенит», изменениях в структуре комитета. И кроме всего прочего – о новой схеме выделения участков под строительство социального жилья. В ситуации дефицита земли в застроенных районах города и отсутствия средств на инфраструктурное развитие окраин город пришел к «единственно верному» решению - землей должны делиться инвесторы.
Успехи петербургского правительства 1990 - 2000-х годов в приватизации городских земель поставили нынешнюю администрацию перед фактом полного отсутствия свободных участков. Смольный столкнулся с проблемой поиска пятен даже для вывода на поверхность новых станций метро, а не то что строительства миллионов квадратных метров социального жилья. По данным на июнь 2013 года, городская очередь на получение квартир насчитывала 171 тысячу человек. К этому можно добавить жильцов 155 зданий в кварталах «Конюшенная» и «Северная Коломна», которых город планирует переселить в маневренный фонд на время осуществления программы реновации, а также молодых специалистов и бюджетных работников, обеспечить которых доступным жильем потребовал в прошлогоднем послании Федеральному собранию президент Владимир Путин.
Пока что Смольный решает этот вопрос комбинированно – часть жилья покупает у застройщиков, а часть строит самостоятельно. В этом году планируется ввести в эксплуатацию около 200 тысяч кв. м социального жилья, которое город строит в кварталах Юго-Западной Приморской части, севернее улицы Новоселов, и в Пушкине. Еще около 100 тысяч кв. м на конкурсах закупит КУГИ. При этом опять же бюджетников отправят на окраины Петербурга - основным поставщиком квартир для города является компания «Дальпитерстрой», возводящая дома в Шушарах и поселке Ленсоветовский.
Такая схема не устраивает и город. При покупке жилья с рынка Смольный переплачивает по 10 - 15 тысяч рублей за квадрат. Это значит, что, если бы город потратил эти деньги на строительство своими силами, он бы получил на 25 - 40% больше социальных квадратных метров. Хотя и этого недостаточно. По оценке жилищного комитета, ежегодно в городе должно возводиться как минимум 500 тыс. кв. м жилья для очередников.
Вопрос строительства домов для очередников как раз упирается в нехватку земельных участков. Теоретически территории есть. К примеру, федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (фонду РЖС) в Пушкине принадлежат около 120 га, на которых может быть построено жилье для 25 - 40 тысяч человек. Однако фактически стоимость подведения к ним коммуникаций оценивается примерно в 50 млрд рублей. И у Смольного таких денег просто нет. Но город нашел выход из этой непростой ситуации. «Мы будем искать земельный участок под точечную застройку не где-нибудь на окраинах, в полях, а в сложившейся застройке, где это позволяют градостроительные нормативы и где инженерная подготовка не будет слишком дорогой», - рассказал Михаил Демиденко.
Схема «появления» этих участков в уже застроенных районах такова. В 2005 году в целях инвентаризации городской территории правительством Петербурга была поставлена задача разработать планировочную документацию для всего города. Но так как разработка проекта планировки одного квартала (чертежа с красными линиями домов, дорог, скверов и самое главное – пустующих участков) может обходиться в десятки миллионов рублей, к процессу было решено привлечь инвесторов. В рамках договоренности с городом компании выполняют разработку ППТ, а в качестве вознаграждения получают 10% от стоимости реализуемых на торгах незастроенных участков квартала. С этого года в действующий алгоритм вносятся корректировки. Смольный по-прежнему будет выставлять обнаруженные участки на торги, однако предложит покупателям-инвесторам с городом «поделиться». «Допустим, на территории квартала есть три пятна – площадью 50, 60 и 20 тысяч кв. м. Мы предлагаем участок площадью 20 тысяч кв. м отдать городу», - пояснил Михаил Демиденко. Таким образом город «нашел» уже около 250 тысяч кв. м площадей в уже застроенных районах города, которые можно осваивать, практически не вкладываясь в подведение коммуникаций. «Проекты планировки этих территорий будут выноситься и утверждаться на ближайших заседаниях правительства», - добавил Михаил Демиденко. Всего, по словам главы комитета по строительству, на согласовании в КГА находится более 170 ППТ для территории площадью около 2 кв. км. Уплотнительная застройка этих кварталов пока сдерживается разными факторами – к примеру, отсутствием закона «О границах зон охраны», действие которого было отменено городским судом в марте 2011 года, нормами инсоляции и соблюдения санитарных зон. Однако новый проект зон охраны уже разработан и отдан в КГИОП. В ближайшее время он будет направлен на историко-культурную экспертизу, а проект поправок в градкодекс об отмене норм инсоляции уже подготовил Минрегион, объяснил Михаил Демиденко. Таким образом, скоро ограничения по застройке городских кварталов скоро будут сняты.
В первую очередь подаренные застройщиками участки, правительство будет использовать для строительства жилья для многодетных семей и бюджетников, категории которых указаны в федеральном законе «О содействии развитию жилищного строительства», рассказал Михаил Демиденко. На развитии такого вида недвижимости особенно настаивает российское правительство. Это будут своеобразные «дома врачей» или «дома учителей», построенные по схеме отраслевых жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, по законопроекту на квартиры в таких домах смогут претендовать и жители аварийных домов, а также городские очередники. Стоимость квадратного метра, по оценке экспертов, в них может составить 30 - 35 тысяч рублей. Всего, по расчету комитета по строительству, на реализацию этой программы городу потребуется около 500 тыс. кв. м земли.
Кроме того, в уплотняемых кварталах может появиться и социальное жилье, и маневренный фонд, который правительству необходимо создать к 2016 году для переселения на время реновации жителей кварталов «Конюшенная» и «Северная Коломна». Четвертая категория жилья, которое намерено возводить правительство самостоятельно, - арендное жилье, или государственные доходные дома. В них за плату, сопоставимую со стоимостью коммунальных услуг, смогут проживать госслужащие, учителя, врачи, молодые специалисты, рассказал глава комитета по строительству. Аналогичная практика, к примеру, широко развита в соседней Финляндии.
Благо, градостроительные нормы строительство в уже сложившихся кварталах позволяют. В законодательстве плотность застройки территории определяется термином «коэффициент использования территорий». Для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до 9 этажей он составляет 1,7, а для участков многоэтажной жилой застройки выше 9 этажей – 3,2. Это означает, что на 1 гектаре территорий застройщик может построить 1,7 или 3,2 тыс. кв. м недвижимости. А если коэффициент застройки квартала составляет 1,5, то государство имеет законное право его «доуплотнить».
Единственное, что может пока сдержать планы Смольного, - отсутствие денег на городские строительные программы. «В прошлом году на бюджетное строительство было выделено 42 млрд рублей, в этом - 28 млрд рублей. А в следующем мы ожидаем сокращение бюджета еще примерно на 30%», - поведал Михаил Демиденко. Соответственно, сокращаются объемы строительства – с 200 тысяч кв. м в этом году до 15 тысяч в 2015 году. Впрочем, если городское правительство не изыщет деньги для комитета по строительству, ему придется финансировать покупку квадратных метров через КУГИ. Поручение президента обязательно к выполнению.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»
