Квартал и микрорайон: соперники или соратники?

Среди экспертов по недвижимости кипят споры по поводу того, какой должна быть современная городская застройка: квартальной или микрорайонной? По мнению ряда специалистов, эти понятия не стоит противопоставлять друг другу, а для девелопера и жителей главное не терминология, а создание в конечном итоге среды, комфортной для проживания.

Очередной этап дискуссии о квартале и микрорайоне состоялся в феврале в рамках круглого стола, организованного журналом «Проект Балтия». Заместитель генерального директора бюро INOX Project Group Игорь Дьяков считает, что квартальная застройка более органична для формирования жилой среды, но необходимо учитывать, насколько она соответствует позиции застройщика и городских властей.

По мнению партнера бюро «0,618» Фёдора Опарина, нельзя противопоставлять квартал микрорайону, так как это две части одного целого. Гуманизм квартальной структуры необходимо сочетать с возможностями микрорайона и вести строительство, используя плюсы обеих формаций, уверен он.

Директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов напомнил, что в последние десятилетия в городе было построено большое количество микрорайонов, но для поддержания разнообразия среды и создания нового спроса нужно не забывать о развитии квартальной застройки. При этом он замечает, что создать квартал с соблюдением всех норм очень сложно.

Руководитель бюро «Григорьев и партнеры» Владимир Григорьев также заявил, что противопоставлять квартал и микрорайон некорректно и для начала необходимо определиться с самими понятиями, а затем разбираться, что интересует власть, девелопера и население.

Позицию девелопера озвучила директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая, заметив, что для заказчика и клиента главное не терминология, а создание в конечном итоге среды, комфортной для проживания. Но так как вопросы градостроительного характера всегда накладывают некие ограничения при формировании и застройки территории, то для девелопера важно понять, какие это ограничения, в каких рамках он может реализовывать проект, чтобы создать продукт, интересный для потенциальных клиентов.

«Определиться в понятиях необходимо для того, чтобы сами заказчики понимали, что на той или иной территории они в состоянии возвести, – уточняет она. – Иногда помимо школы и детского садика ничего нельзя сделать, а это не совсем то, к чему стремится застройщик и чего хотят клиенты».

Доцент СПб ГАСУ, главный архитектор проектов архитектурного бюро «Студия 17» Владимир Линов также считает, что нельзя противопоставлять квартал и микрорайон, так как это разные понятия. По его мнению, главный вопрос состоит в том, чтобы определиться, какой должна быть структура застройки.

«Финские кварталы» – вариант компромисса

Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая:

– По существу проект жилого комплекса «Новоорловский» является комплексным освоением территории, но мы не очень хотим называть его КОТом, так как в отношении этого понятия накопилось много негатива из-за того, что далеко не во всех подобных проектах были созданы условия для комфортного проживания. В нашем проекте мы хотим создать необходимый комфорт.

Проект реализуется рядом с Новоорловским лесопарком, на территории 46 га будет создано порядка 400 тыс. жилых площадей, то есть мы не стремимся создавать максимально возможное количество квадратных метров. Более того, в перспективе планируется дальнейшее благоустройство примыкающей к комплексу части лесопарка. Квартальная или периметральная застройка (характеризуется расположением зданий вдоль красных линий по всему периметру границ межмагистральной территории), на наш взгляд, отвечает цели создания комфортной среды.

Ощущение свободного пространства достигается путем строительства семиэтажных домов, а высотки (25 этажей) в качестве доминант располагаются по краям. Кстати, это довольно традиционная схема. Максимальная разрешенная высотность составляет 90 м, но мы не стали подходить к этому порогу. При этом парковки, которые требуются в достаточно большом объеме для такого квартала, вынесены на периметр, чтобы создать буферную зону с Суздальским шоссе, но есть и парковочные места рядом с домами. Количество школ и садиков у нас больше, чем в кварталах советского периода. Это две полноценные школы на 825 мест, 5 отдельных зданий для детских садов и небольшой детсад, который расположится во встроенных помещениях. Предусмотрены даже площадки для выгула собак, так как не все люди готовы выгуливать своих четвероногих друзей в лесопарке.

Важным элементом общественного пространства как квартала, так и микрорайона является улично-дорожная сеть. Мы запроектировали достаточно большое количество проездов и пешеходных дорог внутри квартала, чтобы не возникало проблем с выездом и въездом. Главной осью станет улица с расположенными на ней объектами торгового и коммерческого назначения: на одном её конце будет большой супермаркет, на другом – спортивно-развлекательный комплекс.

Коммерческие помещения, расположенные на первых этажах зданий, мы планируем не продавать, а сдавать в аренду, чтобы сохранить необходимые жителям функции этих объектов. Сколько и каких коммерческих учреждений необходимо, вычислили специалисты. Отдельная история – вопросы обеспечения безопасности. Мы совместили открытые зоны с некоторыми закрытыми дворами и полным набором технических средств, обеспечивающих безопасность, будут здесь и помещения для отделения полиции.

Мы не стремимся определить, чем является «Новоорловский» – кварталом или микрорайоном, скорей всего, последнее. Для нас «Новоорловский» – это «финские кварталы». Второй наш крупные проект – жилой комплекс Inkeri – возводится в Пушкине. Кстати, здесь были серьезные ограничения и по высотности, и по длине фасадов. Но получилось так, что градостроительные ограничения превратились в преимущества. В результате получившийся проект создает ощущение маленького финского городка. Проект реализуется на территории, для которой уже есть проект планировки, уже решены вопросы размещения школ, детсадов (они не на нашем участке). То есть здесь также будет вся необходимая инфраструктура.

В Европе застройщик, приобретая участок, знает, где пройдет улица, где и какая этажность допустима… Прозрачность ситуации очень ценна, поэтому мы за максимально прозрачные правила. Замечу, что для покупателей жилья комфорт-класса очень важно, чтобы все необходимые объекты были рядом с домом. Для покупателей «элиты», которые более мобильны, эти вопросы не стоят так остро.

Философский подход

Как заметил Владимир Григорьев, наличие в проекте детских садов, магазинов, аптек – это и есть признаки микрорайонной системы обслуживания. По мнению эксперта, при реализации крупных проектов очень важны вопросы пространственной организации застройки.

Для начала, уточняет Владимир Линов, необходимо определиться с плотностью населения и высотностью зданий, затем – с механизмами контроля. Что касается предельно допустимой плотности населения, то в Европе этот норматив за последние десятилетия заметно снизился.

Согласно исследованиям, плотность не должна превышать 470 чел. на 1 га. По мнению эксперта, в результате ликвидации стадии «проект застройки» между этапом «проект строительства, реализуемый на каком-то участке» и ППТ образовался разрыв.

Как заметил Александр Карпов, проблема квартала и микрорайона – это проблема «пустот», то есть общественных пространств и их функционального наполнения. Не менее важен и такой аспект, как экономическая эффективность их использования. Эти вопросы в первую очередь должны интересовать городскую власть, считает эксперт, и мечтательно добавляет: «Если бы из всех уполномоченных органов у нас был орган, уполномоченный думать…»

Наталья Дмитриева,
"Фонтанка.ру"