Пулковской обсерватории дадут еще света и 2 млн кв метров жилья под боком

Израильский консорциум Morgal Investments Ltd добился на Совете по инвестициям в Смольном одобрения проекта "Планетоград" по застройке 240 га южнее Пулковской обсерватории, анонсированный еще в 2009 году. Инвестор готов построить 2,1 млн кв. м малоэтажного жилья и взять на себя всю социальную и инженерную инфраструктуру. От Петербурга потребуется 605 млн рублей на пожарное депо и объекты здравоохранения. Проект пользовался бы спросом, если бы не соседи – Южное кладбище и Волхонская свалка, считают эксперты. А проблемы всемирно известной обсерватории из-за близости жилья – граница проекта, в нарушение трехкилометровой охранной зоны, проходит менее чем в километре – никого не волнуют.

До 2023 года Morgal Investments Ltd обещает вложить в строительство около 102 млрд рублей. В том числе — построить за свой счет 11 детских садов, 8 школ, детскую поликлинику, культурно-досуговый центр. А также всю инженерную и транспортную инфраструктуру. Все что инвестор просит от города — взять на себя строительство нескольких объектов здравоохранения и пожарного депо, демонтировать с территории неэксплуатируемый газопровод, утвердить трассировку канализационного коллектора и помочь отвести под него землю. Налоговые поступления от реализации проекта должны будут составить около 2,5 млрд рублей. Из них 1,5 млрд поступят в городской бюджет, доложила глава комитета по строительству Ирина Бабюк сегодня на Совете по инвестициям.

– Каковы будут обязательства города? – задал вопрос Георгий Полтавченко.

– От города не требуется никаких инвестиций. Только порядка 605 млн рублей на перечисленные объекты инфраструктуры. Нам просто необходимо выйти и строить, – ответил Давид Гиттерман, генеральный директор ООО "Моргал Инвестментс". Компания существует в Петербурге уже 7 лет, и до сих пор проект не сдвинулся с мертвой точки, добавил он.

– Это самый большой израильский инвестпроект в России, важный сигнал всему бизнес-коммьюнити в Израиле, – выступил в защиту проекта генконсул Израиля в Петербурге Эдуард Шапира.

В итоге губернатор согласился поддержать проект, поручив "проработать план по проработке обязательств города и закрепить синхронность действий города и инвестора". Кроме того, инвестору предложили рассмотреть строительство спортивного комплекса с футбольным полем по примеру Царского Села.

Впрочем, как сообщил "Фонтанке" профильный вице-губернатор Марат Оганесян, одобрение на Совете по инвестициям еще не означает, что проект начинают реализовать.

– Это лишь означает, что мы начинаем его рассматривать и изучать, – пояснил Оганесян.

7 лет на согласование

Компания Morgal Investments Ltd — консорциум израильских компаний Electra Investments и Canada-Israel. На 240 га на Пулковских высотах, юго-западнее Пулковской обсерватории, должен появиться комплекс малоэтажных домов «Планетоград» общей площадью 2,1 млн кв. м. Девелопер приобрел участок у холдинга «Империя», владеющего сетью бизнес-центров «Сенатор», за 100 млн долларов в 2007 году.

Изначально инвестор предполагал завершить освоение территорий в 2016 году. Однако согласования затянулись. Как рассказывают собеседники в строительном блоке Смольного, причина задержки — проект города-спутника Южный на границе Петербурга с Ленобластью. До 2028 года компания «Старт Девелопмент», которую контролирует совладелец лесопромышленной группы «Илим» Захар Смушкин, намерена построить 4,3 млн кв. м жилья и еще 3,6 млн — по соседству в Ленобласти. Общий объем инвестиций — 176 млрд рублей.

Концепция «Планетограда» полностью соответствует новой градостроительной политике Смольного, озвученной в начале апреля. Согласно ей, пригороды должны застраиваться домами не выше 5 этажей, полностью обеспеченными социальной инфраструктурой и зелеными зонами. Для воплощения в жизнь этой политики правительство заявило о готовности строить за свой счет инфраструктуру, а в случае «Планетограда» это не потребуется.

Проект «Планетограда» уже давно готов. Еще в 2009 году был проведен архитектурный конкурс, победителем которого стал израильтянин Авнер Яшар. Насколько пятилетней давности проект будет современным, выяснят те, кто там будет жить после 2023 года. По проекту, планировка квартала должна символически копировать устройство солнечной системы. В центре территории будет находиться зеленая зона – «Солнце», вокруг — 8 кварталов-«планет». Всего в «Планетограде» должно появиться 30 тысяч квартир для более чем 100 тысяч жителей. Впрочем, несмотря на выросшие обязательства компании, объем заявленных инвестиций в проект практически не изменился. Еще в 2009 году девелопер намеревался вложить в проект 3 млрд долларов — по нынешнему курсу 107 млрд рублей.

Между свалкой и обсерваторией

Проект «Планетоград» вписывается в тенденцию освоения "заКАДья" — районов Кудрово, Мурино, Парнаса, Шушар, считают эксперты. И на данный момент спрос на жилье в этих зонах за счет цены очень высок. «Безусловно, проект масштабный и, конечно, составит конкуренцию существующим проектам на юге города – зона Шушар, город-спутник Южный и ряд других проектов, находящихся на разных этапах реализации. По нашим оценкам, при высокой конкуренции цены будут начинаться от 60 тыс. за кв. м и повышаться в зависимости от спроса и стадии строительства», – говорит директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Петербурге Андрей Бойков.

В АН "Итака" стартовую стоимость жилья в проекте оценивают в 75 – 80 тыс.руб. за кв. м – из-за дорогостоящего подключения территории к источникам энергоснабжения и строительства социальной инфраструктуры. "На старте строительства проект, вероятно, не ощутит интенсивной конкуренции, однако через 3 – 4 года на рассматриваемой территории сформируется высококонкурентная среда. Помимо города-спутника Южный и проектов в Шушарах конкуренцию «Планетограду» составят «Славянка», ЖК Inkeri. Кроме того, на Пулковском шоссе продолжается строительство второй и третей очередей ЖК «Пулковский», а также «Триумф-парка». Эти проекты находятся ближе к городу и располагаются в зоне более благоустроенной с точки зрения инфраструктуры", – говорит Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака".

Преимущество проекта — хорошая транспортная доступность для автомобилистов. С 2007-го по 2013 год Пулковское и Киевское шоссе расширили с 2 до 6 полос, построили развязки. Инвестору только останется согласовать с городом съезды к «Планетограду», – уверен генеральный директор ИТП «Урбаника» Антон Финогенов.

С общественным транспортом хуже. Но опять же инвестор может согласовать свои действия со структурами «Газпрома», развивающими поблизости проект «Экспофорум». Ранее Смольный говорил о возможности подведения к конгрессно-выставочному центру линии легкорельсового трамвая. Кроме того, городу предстоит создать транспортную связь с городом-спутником Южный. «Возможно, появление крупного жилищного проекта на юге ускорит развитие концессионных проектов», – говорит Антон Финогенов. С метро хуже — в планы развития Петербургского метрополитена до 2025 года не входит строительство ветки до Пулково. Правда, к 2018 году станция метро должна появиться в Шушарах.

Основной минус проекта — близость мусорного полигона Волхонка, отравляющего жизнь жителей южных окраин Петербурга, от Пушкина до Купчино. «Долгое время проект не реализовался из-за того, что буквально в нескольких километрах от участка находится Волхонская свалка», – говорит Антон Финогенов. В 2013 году на ней постоянно возникали пожары. В июле прошлого года правительство Ленобласти начало засыпать свалку грунтом для ее рекультивации. Однако окончательное решение, за чей счет и когда будет рекультивирован полигон, пока не принято.

Соответственно, первые продажи в проекте могут начаться только после того, как проблема с мусорным запахом от Волхонки будет закрыта, говорят эксперты. Кроме того, подкашивает имидж проекта и близость Южного кладбища.

Впрочем, против реализации проектов поблизости от Пулковской обсерватории неоднократно протестовали ученые и депутаты. Почему-то в Смольном не учитывают: свет, исходящий от застройки, делает невозможным точное исследование небесных тел. В связи с этим в 2013 году комиссия по внесению поправок в Генплан отказала в разрешении застройки примерно 250 га к северо-западу от обсерватории.

Основная причина тогда отказа девелоперам — то, что их проекты оказались в трехкилометровой близости от Пулковской обсерватории. Такая защитная зона для обеспечения точности астрономических измерений была установлена в 1945 году. Однако в 1990 – 2000-х годах «защитные» земли были распроданы. Поблизости от обсерватории уже реализуются согласованные проекты «Экспофорума», ЖК «Планетоград», МФК «Пулковские высоты», ЖК «На Царскосельских холмах».

Поблизости от планирующегося «Планетограда» (на 40 га на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта) проект «Триумф парк» реализует еще одна израильская компания — Mirland Development. В возведение около 1 млн кв. м недвижимости планируется вложить более 1 млрд долларов.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»