ПоделитьсяВопросы бизнеса к имущественной политике города «Фонтанка» адресовала главе комитета по управлению городским имуществом Марии Смирновой. В интервью нашему изданию она рассказала, какие объекты правительство будет приватизировать в этом году, а также о том, что Смольный намерен пересмотреть договоры на строительство апарт-отелей.
- В марте была объявлена «амнистия» для нестационарных объектов, не вошедших в схему размещения по постановлению 1045. Как вы считаете, не приведет ли это решение просто к оттягиванию конфликта на потом, когда старые договоры аренды истекут?
– Я считаю, что теперь почвы для системного конфликта больше нет. Те объекты, которые были включены в адресную схему, будут транслированы в схему размещения. И это, безусловно, верное решение, потому что те отношения, которые начинались тогда, должны иметь возможность существовать сегодня. Но хочу обратить внимание: это не значит, что мы автоматом продлеваем все договоры. С недобросовестными контрагентами мы прекращаем, прекращали и будем прекращать арендные отношения независимо от соответствия критериям адресных программ или схемы размещения.
- С этого года федеральным законодательством были сняты ограничения по выкупу арендаторами помещений на основных магистралях города. Насколько активно идет приватизация?
– С начала года количество заявлений на выкуп помещений неуклонно росло. К настоящему моменту оно достигло 400. Из них 203 договора купли-продажи на сумму 3,1 млрд рублей мы уже заключили. Но в мае мы наблюдали спад. Это связано с тем, что качество помещений, которые сейчас предлагаются к выкупу, существенно изменилось. Можно выкупать помещения площадью более 500 кв. м, помещения, которые находятся в фонде МиСП (малого и среднего предпринимательства. — Прим. ред.). Ранее они предполагались исключительно к аренде. Это помещения, которые находятся на главных магистралях нашего города, — это Невский проспект, Садовая, Морские улицы. Стоимость квадратного метра в таких помещениях может достигать 400 тысяч рублей за кв. м. Поэтому товар — штучный, и не все арендаторы могут себе позволить их выкупить.
- Какие, к примеру, объекты готовятся к выкупу в ближайшее время?
– В целом активно идет процесс выкупа в районе Сенной площади и Садовой, Гороховой улиц, на Московском проспекте. Есть помещения в районе Большого проспекта Петроградской стороны. Из резонансных объектов, которые в настоящее время находятся в работе, можно назвать ресторан на Невском, 52. Его выкупная цена более 170 млн рублей. Ресторан «Евразия» на улице Маяковского – 40 млн.
- Кто-то из предпринимателей оспаривает цену выкупа?
– Безусловно, есть споры по оценке. С нами не всегда соглашаются. По моим сведениям, сейчас в судах рассматривается порядка 15 – 20 споров. Судебная практика складывается таким образом, что около 75% решений выносится в нашу пользу.
- Правительство Петербурга выступало с предложением ограничить выкуп помещений, к примеру, потенциально необходимых для госнужд. На какой стадии рассмотрение этого законопроекта?
– Мы уже получили поддержку ФАС. Но есть разногласия с Министерством экономического развития, которое считает, что наши поправки недостаточно детализированы. И с этим я соглашусь. Мы готовы работать над редакцией, но считаем, что направление мысли – верное. К примеру, в 1990-е годы многие детские сады пустовали, и мы были вынуждены вовлекать их в сделки. Сейчас ситуация изменилась, и идет процесс освобождения таких помещений от арендных прав. С помещениями может возникнуть такая же ситуация. Во-вторых, мы считаем, что помимо выкупа помещений должны быть другие формы поддержки малых предпринимателей, в том числе аренда госплощадей. И фонд МиСП был создан для того, чтобы малые предприниматели начинали свою деятельность в помещениях, предоставленных в льготном порядке, развивались, а затем уходили бы в коммерческие помещения, освобождая место следующим.
- Сколько помещений, по вашей оценке, могут попасть в перечень ограниченных к продаже? И каковы критерии их включения?
– Требования к таким помещениям достаточно высоки. Это и СанПины, и требования пожарного надзора, и локация, и прежде всего метраж. Подходящих объектов не так много. Они будут исчисляться десятками, а не сотнями. Из них может быть сформирован специальный фонд, который мы можем сдавать в аренду, но который необходим нам в будущем для использования под соцнужды.
- Каковы планируемые доходы города от приватизации на этот год? И что вы будете выставлять на торги?
– Скорее всего, интересных торгов в этом году не будет. В настоящий момент основной доход от приватизации город получает путем продажи имущества по 159-ФЗ – это выкуп коммерческих помещений – и от продажи участков собственникам объектов недвижимости на них. Кроме того, сейчас мы инвентаризируем переданные нам Минобороны объекты в Кронштадте. Они будут вовлекаться нами в оборот всеми возможными способами. Это и долгосрочные договоры аренды, и инвестсоглашения, и приватизация, если мы поймем, что объект сложный и требует гигантских затрат. Мы уже приступили к переговорам с потенциальными долгосрочными арендаторами и инвесторами. Я думаю, что до конца года первые пилотные сделки будут совершены комитетом совместно с администрацией района.
- Не уточните, под какие именно объекты могут быть переданы объекты в Кронштадте?
– Есть большой интерес к проектам образовательной и развлекательной направленности – интерактивные игровые музеи, связанные с морским флотом, защитными сооружениями. Также это направления гостиничной инфраструктуры, общепита.
- По Апраксину двору будете в этом году заключать соглашения?
– Да, я надеюсь, что будут закончены работы по созданию финансовой и юридической модели его вовлечения в сделку. Скорее всего, это будет смешанный договор, больше похожий на ГЧП-соглашение. Город заинтересован не в дорогой продаже этого актива, а в том, чтобы Апраксин двор развивался комплексно, прежде всего с точки зрения культурной направленности. И интересанты уже есть.
- Городские корпуса комплекса находятся в аренде «Главстроя-СПб» до 2016 года.
– Мы ведем переговоры с компанией по досрочному расторжению этого договора. И я понимаю, что движемся мы в одном направлении.
- Одной из причин, почему проект реконструкции не удался у «Главстроя-СПб», стало наличие большого количества собственников комплекса. Как будет решаться этот вопрос?
– Безусловно, собственники будут привлекаться к реализации модели развития Апраксина двора. Я не говорю о том, что этот проект простой. Запустить его получилось не с первого раза. И мы уже набили шишки. Но на встречах с собственниками стало понятно, что и они заинтересованы в развитии своего имущества, в росте стоимости своих активов. Мы все прекрасно знаем, что сейчас на территории Апраксина двора введен контроль над незаконной предпринимательской деятельностью, и серая деятельность, которая там велась, пресекается. Я надеюсь, мы сделаем Апраксин двор совершенно неинтересным для недобросовестного предпринимательства.
- Еще одна проблема – исполнение инвестсоглашений. В последние несколько лет развивается практика строительства апарт-отелей вместо запланированных гостиниц. Фактически – жилых домов, которые впоследствии продаются под элитное жилье и уже не имеют никакого отношения к гостиничному бизнесу. Будете как-то пресекать эту практику?
– Да, к сожалению, такая практика есть. Это связано с тем, что нормативных требований, которые бы существенно отличали гостиницы от апарт-отелей, нет. И службы строительного надзора лишены объективных рычагов влияния на застройщиков. Во-вторых, на сегодняшний день у государства на законодательном уровне также нет рычагов воздействия на инвесторов в части последующего использования ими возведенных объектов, когда эти объекты уходят им в собственность, и застройщики из статуса инвесторов переходят в статус собственников.
При этом надо понимать, что земельные участки для гостиниц приобретаются по льготной стоимости. Поэтому, на наш взгляд, в таких ситуациях наша главная задача на сегодня – минимизировать потери бюджета, чтобы город получал за реализацию таких проектов полную стоимость. В некоторых случаях нам удалось сделать переоценку арендной платы, когда мы понимали, что объекты будут использовать как апарт-отели. Путем очень сложных переговоров нам удалось заключить допсоглашения. Кроме того, мы рассчитываем полностью отказаться от практики предоставления объектов по инвестиционной, а не рыночной стоимости. Соответствующий проект постановления правительства уже согласовывается. Такая возможность сохранится только для ГЧП, стратегических инвесторов и религиозных конфессий.
- Можете привести в пример конкретные проекты, по которым была произведена переоценка?
– Да, такое допсоглашение нам удалось подписать с компанией ООО «Аничков мост два», осуществлявшей проектирование и строительство кемпинг-центра в Курортном районе.
- Арендная плата за Конюшенное ведомство и Павловские казармы для «Плаза Лотус Групп» будет пересчитываться?
– Вопросы, связанные с переоценкой и доплатами, возникают, когда объект уже создан и речь идет о закрытии инвестиционных условий. Я уверена, что настанет время, и мы будем рассматривать вопрос об определении стоимости, нужно будет инвестору доплачивать или нет. Сейчас мы обкатываем правовые механизмы.
- Определена ли судьба зданий, которые освободятся после переезда комитетов и управления в «Невскую ратушу»?
– Пока окончательное решение не принято. Предварительно – объекты площадью до 800 кв. м будут использоваться в соответствии с потребностями районов, площадью до 3,5 тысячи кв. м – для размещения государственных учреждений. Тогда как будущее объектов площадью от 5 тысяч кв. м пока не определено.
Беседовала Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»
