ПоделитьсяУже в следующем году управляющие многоквартирными домами компании (в том числе государственные жилкомсервисы, традиционно именуемые "жэками") должны будут получить лицензии. Это не вызовет больших сложностей, но малейшая оплошность приведет к аннулированию разрешения и прекращению деятельности. На практике направленные на защиту прав потребителей (в том числе собственников квартир) меры могут обернуться для них же большими проблемами, а уже в апреле 2015 года можно ожидать «большого передела» рынка в Санкт-Петербурге.
Благодаря лицензированию законодатели намерены избавиться от недобросовестных управляющих компаний (УК). В качестве альтернативного варианта рассматривалась идея саморегулирования, но, несмотря на уже созданные специализированные организации (СРО), контролировать деятельность «жэков» решили все же административными методами.
Управдом с аттестатом
Деятельность по управлению многоквартирными домами без лицензии нельзя будет осуществлять с 1 мая 2015 года. Соответствующее разрешение должны получить все управляющие многоквартирными домами организации. Исключение сделано лишь для ТСЖ, ЖСК и других кооперативов, в ведении которых находится только один или несколько смежных домов.
Для получения лицензии уже действующие управляющие компании обязаны соблюдать стандарты раскрытия информации в сфере ЖКХ (публиковать на сайтах сведения о деятельности и прочие). Государственная пошлина составляет всего 6 тысяч рублей (с 1 января она повысится до 7,5).
Главное, и практически единственное, существенное лицензионное условие – руководитель компании должен сдать специальный экзамен и получить квалификационный аттестат. Претендовать на него вправе все желающие, не внесенные в «черные списоки» – реестр дисквалифицированных должностных лиц или имеющих неснятую и непогашенную судимость за экономические или иные преступления (кроме небольшой тяжести). Плата за прием экзаменов не взимается.
Право определить квалификационные требования к главным управдомам законодатели делегировали Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрою). Между тем еще 3 июля был зарегистрирован профессиональный стандарт «Специалист по управлению жилищным фондом», разработанный группой объединений отрасли под эгидой Российской академии народного хозяйства и государственной службы. Он предусматривает, что руководители управляющих компаний должны иметь высшее образование (диплом специалиста или магистра) в сфере экономики, строительства, домоведения либо государственного и муниципального управления, а также пройти профессиональную переподготовку или программу повышения квалификации. Управленец обязан знать законодательство, рыночные методы хозяйствования и финансового менеджмента, отечественный и зарубежный опыт реализации программ развития жилищного фонда и так далее. Требования к стажу работы не предъявляются.
Формально профессиональный стандарт не является обязательным и носит исключительно рекомендательный характер. Но, по мнению ряда участников рынка, именно на него стоит ориентироваться руководителям УК при подготовке к квалификационным экзаменам.
До семи ли раз прощать?
Оформлять лицензии законодатели уполномочили соответствующие надзорные ведомства субъектов Федерации – в Северной столице эти функции будет выполнять Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (ГЖИ). «В настоящее время порядок лицензирования готовится Минстроем России, по мере его утверждения можно будет рассмотреть вопросы его реализации в Санкт-Петербурге», – пояснили журналисту «Фонтанки» в пресс-службе инспекции.
Но самое сложное для управляющих компаний – не получить, а сохранить лицензию. Двукратное неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания надзорной службы (той же ГЖИ) является основанием для аннулирования лицензии. Причем почти автоматически – сразу после принятия судом решения о применении административных санкций.
Весомость оснований для выдачи предписания и масштаб деятельности УК значения не имеют. В ГЖИ поясняют, что «основанием для выдачи предписания являются любые нарушения обязательных требований законодательства, в том числе неудовлетворительное состояние инженерных систем дома или неудовлетворительное санитарное состояние лестничной клетки или придомовой территории». Только за первую половину этого года в Северной столице в результате проверок ГЖИ было выявлено более 91 тысячи нарушений и выдано 48 тысяч исполнительных документов (предписаний). Например, согласно одному из последних вынесенных Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области решений, ООО «Жилкомсервис Курортного района» было уличено в загрязнении стен «граффити», самоклеем (объявлениями) и тому подобным. Служители Фемиды признали управляющую компанию виновной, но «скостили» штрафные санкции до 30 тысяч рублей.
Такая практика может стимулировать злоупотребления со стороны недобросовестных жильцов, чиновников или конкурентов, опасаются игроки рынка. Ведь подобные нарушения могут быть и спровоцированными, тогда как их неустранение приведет к прекращению деятельности компании – аннулированная лицензия не восстанавливается, а потому УК фактически выдавливается с рынка. При этом никто не может ручаться, что новая фирма будет работать лучше.
«При наличии одного активного жалобщика в доме инспектор ГЖИ может за день выписывать по нескольку протоколов, – говорит член совета директоров ОАО «Сити Сервис» Мариюс Яроцкис. – Условия аннулирования лицензии будут, как минимум, вынуждать управляющие организации привлекать дополнительные средства на проведение собраний собственников после каждых двух протоколов об административных правонарушениях по одному дому».
«В наших реальных условиях работы нет таких УК, в деятельности которых, при определенном желании, нельзя было бы найти какие-нибудь нарушения. В принципе, у нас «по определению» УК во всем виноваты! И, допустим, если будет дана команда забрать дом у некой управляющей компании, то всегда удастся найти способ выдать ей предписание», – убеждена генеральный директор управляющей компании «ЮИТ Сервис» Алла Винник.
Перестройка-2015
Но самые большие проблемы новый закон может принести добросовестным жильцам. Если управляющий их домом ЖЭК (или иная УК) до 1 апреля 2015 года не подаст документы в ГЖИ для получения лицензии, собственникам квартир придется выбирать новую компанию. Созыв общих собраний делегируется районным властям. Право на управление домами, собственники которых не выберут новую компанию (если не соберется кворум или по иным причинам), опять же районные власти выставят на открытый конкурс. Такие же последствия ждут многоквартирные дома, находящиеся в ведении потерявших лицензию компаний.
«Последствия для жителей дома в ситуациях с аннулированием лицензий и заменой управляющей компании не продуманы. Договора, которые заключает УК, должны обеспечивать постоянное обслуживание дома – тепло-, водо-, элекроснабжение, вывоз мусора, уборку и так далее. И если дом отбирается у управляющей компании, то в итоге он может оказаться просто бесхозным. Как будет дальше осуществляться его эксплуатация – непонятно», – поясняет Алла Винник.
По мнению Мариюса Яроцкиса лицензирование деятельности управляющих организаций будет ограничивать и даже тормозить развитие сферы управления многоквартирными домами. «К тому же дополнительные формальные и технические процедуры делают управляющую организацию менее конкурентоспособной по сравнению с ТСЖ и непосредственным способом управления. Более того, после нововведения можно ожидать развития тенденции по постепенному переходу многоквартирных домов к последним двум формам управления и закрытия управляющих организаций, как таковых», – убежден Мариюс Яроцкис.
Председатель Ассоциации ТСЖ и ЖСК Марина Акимова считает, что в законе мало логики, а основная проблема рынка кроется в пассивном отношении самих граждан. «Пока собственники не «проснутся» – ничего не изменится. Они должны выбирать управляющие компании, интересоваться качеством их работы и так далее. Но в большинстве случаев УК гражданам просто навязали и сказали – жалуйтесь, чтобы они работали лучше».
Отрицательно оценивает нововведения и Алла Винник. По ее мнению, лицензирование лишь отнимет время и отвлечет ресурсы, но при этом не будет способствовать качественному развитию рынка. «На мой взгляд, за последние годы это один из самых непродуманных законов. Складывается впечатление, что главная задача нововведения – убрать с рынка частные УК и перераспределить рынок в пользу государственных компаний или УК, создаваемых при компаниях-монополистах. Лицензионные требования не обоснованы и не продуманы.
В других управляющих компаниях пока не успели изучить новые требования. Неготовыми оказались оценивать ситуацию в крупнейшей петербургской СРО – НП «Объединение управляющих компаний», в которую входит почти 80 специализирующихся на управлении многоквартирными домами организаций.
Павел Нетупский, "Фонтанка.ру"
