ПоделитьсяЭкономика России стагнирует, ипотечные ставки растут, а риелторы отмечают вторую волну инвестиционного бума на рынке жилья. «Фонтанка» расспросила бывшего вице-губернатора города и главу «Группы ЛСР» Александра Вахмистрова о ситуации в сфере строительства жилья, а заодно — о блокадной подстанции и отношениях с городом.
- Группа ЛСР — публичная компания. Как отражается на вас экономическая ситуация — падение курса нефти и рубля?
- Мы живем в России и работаем – платим за ресурсы, выдаем зарплату, покупаем стройматериалы – в рублях. Валютные скачки на нас не влияют. До девальвации, в 2010 – 2013 годах, мы успели модернизировать все наши производства, вложив более 40 млрд рублей. Хотя для девелоперов, что парадоксально, даже лучше, когда происходит девальвация рубля. Кроме того, этой зимой шла активная работа Центробанка по отзыву лицензий. И люди начали бояться за свои сбережения. Мы наблюдали всплеск, сверхспрос на жилье. Во втором квартале все уже улеглось. Но в октябре мы выполнили план по продажам, а в ноябре его перевыполнили. Чем активнее будет идти девальвация, тем больше инвестиционных квартир будет востребовано.
- Какие негативные сценарии рассматриваете?
– У нас большой сектор строительных материалов. Даже если предположить, что продажи сильно уменьшатся, стройматериалы все равно будут продаваться. Никогда не возникнет такой ситуации, чтобы строительство полностью остановилось. После модернизации наши заводы имеют достаточно низкую производственную себестоимость, и мы сможем предлагать стройматериалы дешевле аналогов. Будем генерировать небольшой, но положительный кассовый поток.
- Вы отметили сверхспрос в первом квартале. Тогда застройщики сообщили о росте продаж в 2 раза. Однако строительно-монтажные работы теми же темпами не росли. Есть ли риски, что эти средства будут перенаправлены на другие проекты?
– Могу сказать о нашей компании. Мы работаем только по 214-ФЗ о долевом строительстве. Мы не можем деньги с одного объекта перенести на другой. Если следовать этой норме, то рисков, что компания получила деньги, но не потратила их на объект, – нет. Но сразу скажу, что не все участники рынка соблюдают эти нормы.
- Игроки рынка говорят об увеличении неплатежей за выполненные работы и стройматериалы. Вы заметили эту тенденцию?
– С нашей стороны неплатежей нет – мы регулярно платим по контрактам. В целом по стройкомплексу невыплаты растут, но у нас такой тенденции нет. Мы очень аккуратны — даем отсрочки по платежам, с некоторыми клиентами работаем только по предоплате, формируем «черные списки».
- Недавно вы подали иск к застройщику проблемного комплекса «Охта-модерн» на взыскание задолженности...
– По протекции комитета по строительству мы дали компании «Питер-констракшн» рассрочку за поставку свай без всяких гарантий на 60 дней. Но компания не выполнила условия, и мы были вынуждены обратиться в суд.
Пропуск в Смольный
- Многие эксперты и застройщики говорят о возможном перенасыщении рынка. Девелоперы строят больше, чем могут купить горожане. Видите ли эту тенденцию?
– Массовое строительство — это хорошо. В советское время пик деторождаемости приходился на пик жилищного строительства. Дети рождаются тогда, когда семья видит свои перспективы. Когда ко мне начнут подходить молодые люди и говорить: «Александр Иванович, больше строить не надо», тогда я пойму, что наступило перенасыщение рынка и скажу: «Больше строить не надо». Но я уверен, что этого никогда не произойдет.
- В Петербурге население в основном растет за счет приезжих.
– Это миф. Уже много лет «Группа ЛСР» ведёт статистику, по которой доля иногородних (в том числе жителей Ленинградской области) составляет не более 15%.
- Хорошо, другой вопрос — качество жилья. Нынешний тип застройки пригородов высотными домами с минимальной социальной инфраструктурой не назовешь комфортным и соответствующим европейским нормам.
– Себестоимость собственно строительства в России сопоставима с зарубежными аналогами. В 30 – 35 тысяч за квадратный метр можно уложиться. Но к этой сумме надо прибавить стоимость земли, подключение к сетям, плату за привлечение финансирования – кредиты, расходы на строительство инфраструктуры. Таким образом, застройщиков загоняют в угол, и оказывается, что надо строить плотно, высоко и квартиры делать поменьше.
- Тем не менее в той же Финляндии, в Хельсинки, социальное жилье строится высотой до 5 этажей.
– У нас тоже строились одни пятиэтажки в 1960 – 1970-е годы. Пять этажей — максимальная высота, при которой не нужно устанавливать лифты. Это была осознанная государственная политика.
- А сейчас у нас нет жилищной политики?
– В стране, к сожалению, нет. Есть попытки создания, есть отдельные элементы, но как таковой целостной политики нет. Мы не понимаем, где мы будем жить, как мы будем жить и как мы хотим жить. А политика должна быть очень простой и понятной. Должны быть увязанные механизмы по приобретению жилья, привлечению инвестиций, проработанные планы по развитию инфраструктуры городов.
В Германии после войны было образовано министерство регионального планирования, строительства и городского развития. В США жилищная политика считается внутренней политикой № 1 еще с 1930-х годов. Тогда было запущено два механизма: это развитие ипотеки и строительство очень маленьких и дешевых каркасных домов при одновременном масштабном строительстве дорог за счет государства. В результате сейчас жители этой страны больше всего обеспечены жильем.
- Что скажете о региональной жилищной политике? Город наладил выпуск градостроительной документации?
- Мы работаем в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Москве, Московской области и Екатеринбурге. Во всех регионах в последние годы произошла смена руководства. Но если бы я начал составлять рейтинг прозрачности и проработанности процедур получения градостроительной документации, к сожалению, Петербург был бы на последнем месте. Процедура согласования проекта в Петербурге идет чуть ли не 800 дней. До сих пор в единый документ она не сведена, но отрывочно ее можно собрать из массы разрозненных документов. Хотя в целом 2014 год стал более понятным в отношении утверждения документации. Мы получили несколько проектов планировки, которые были готовы еще в 2011 году.
- А каковы в целом ваши отношения со Смольным?
- Прекрасные отношения. У меня даже пропуск есть.
«Я не надеюсь на быструю отмену санкций»
- Весной вы говорили, что намерены продать заводы на Украине («Группа ЛСР» владеет двумя производствами газобетона «Аэрок» в Киевской области. -Прим. авт.) Ведутся какие-то переговоры?
– Пока мы эту идею отбросили, поскольку понимаем, что сейчас просто не найдем покупателей. Нам не с кем вести переговоры. Сейчас заводы работают в штатном режиме и полностью выполняют план.
- Какова ситуация с блокадной подстанцией?
– Мы приобрели этот проект в феврале 2014 года. Были выполнены все инвестусловия по переносу оборудования и перекладке сетей. В марте мы получили все разрешения на строительные работы. Однако были вынуждены их остановить из-за экспертизы, поданной ВООПИиК. При этом тогда ознакомиться с ней нам не удалось. Как выяснилось, на следующий же день ВООПИиК забрал ее на доработку. Более того, ни один из присутствовавших на Совете по сохранению культурного наследия, который постановил признать здание памятником, экспертизу не читал, на самом объекте был один или два человека. Через какое-то время в КГИОП был представлен второй вариант экспертизы. Ее официально вернули как не соответствующую требованиям законодательства. Затем появляется третий вариант. Она точно так же рассматривалась в КГИОПе и также была возвращена как не соответствующая требованиям законодательства.
В конце мая проводилось совещание у вице-губернатора Марата Оганесяна. После этого родилась четвертая экспертиза. Состав экспертов к этому времени полностью сменился. Но и эту экспертизу вернули как не соответствующую требованиям законодательства. На основании чего было принято решение остановить стройку, неизвестно.
- Будете подавать в суд на компенсацию ущерба?
– Не на кого подавать. Официально нам никто не отказал в реализации проекта. Теперь, когда формирование нового правительства города завершено, думаю, будет проведено какое-то совещание, и по его итогам мы уже примем решение, идти в суд или нет.
- Недавно был утвержден проект планировки территории бывшего завода «Цементного элеватора» на Октябрьской набережной. Когда приступите к ее застройке?
– В целом в 2016 году мы точно выйдем на площадку.
- Есть еще какие-то новые проекты?
– В ближайшее время откроем продажи квартир в жилом комплексе на углу Баскова переулка и улицы Короленко. Совсем недавно мы начали строительство и открыли продажи в жилом доме на Морском проспекте Крестовского острова. Этот участок мы приобрели на торгах Фонда имущества еще в 2010 году.
- Каковы планы на следующий год?
– Мы намерены показать рост по всем показателям. Ожидается, что экономическая ситуация будет сложной, но реальных предпосылок для замедления роста мы пока не видим. Сформирован бюджет города, бюджет страны, мы видим адресную инвестиционную программу. Мы также планируем строить жилье, социальную инфраструктуру, участвовать в создании дороги Москва — Санкт-Петербург. Я не надеюсь на быструю отмену санкций, но в конце концов должен возобладать разум. Такое противостояние в макроэкономике не может долго длиться. Это невыгодно обеим сторонам.
- Спрос на стройматериалы пока не уменьшается?
– В этом году у нас снизился спрос на песок по той простой причине, что нет инфраструктурных проектов. К сожалению, город поздно проводит тендеры на ремонт дорог. И сезон, когда надо работать, пролетает мимо. В ближайшее время должен быть объявлен конкурс на намыв на Крестовском острове, но город опять же отстает. Наверное, есть нюансы, документация не готова. Все остальные наши продукты показывают рост.
- Вы скучаете по Валентине Матвиенко?
– Конечно, но мы поддерживаем добрые отношения. Валентина Ивановна – человек-мотор. Как-то раз я ей предложил опубликовать ее график работы. Никто бы не поверил, что она столько работала – приезжала на работу в 9.15, а уезжала в 22.30. В субботу работала с 10 до 16 – 17 часов. Потом ехала заниматься спортом до 21 часа.
Беседовала Елена Вавилова, «Фонтанка.ру»
