ПоделитьсяНесмотря на отказ Смольного от массового перевода промзон под жилье, городские застройщики все активнее берутся за редевелопмент. В ближайшие 5 лет в бывших промзонах будет построено 5,5 млн кв. м жилья.
Перспективные проекты развития промзон учитывают строительство более 15 млн кв. м жилья, подсчитали в «Петербургской недвижимости». Эта цифра включает как уже стартовавшие проекты, так и территории, еще не сменившие функциональную зону. Далеко не обязательно, что все учтенные проекты будут реализованы или сохранят заявленные объемы жилой застройки.
Более ощутимы оценки ближайшей перспективы. За 5 лет Петербург прирастет почти на 5,5 млн кв. м жилья. Таков объем уже реализуемых или планируемых проектов на месте городских промзон. Грубо говоря, это миллион «квадратов» в год, то есть около трети от ежегодного ввода городского жилья. В этом году на Октябрьской набережной проект почти на 900 тысяч кв. м жилья может запустить «Группа ЛСР». В следующем — за Балтийским вокзалом стартует проект еще на 800 тысяч «квадратов» от «Эталона».
ПоделитьсяМасштабные проекты редевелопмента развиваются вопреки отказу Смольного переводить под жилье крупные производственные зоны. Комиссия о внесении поправок в Генплан отклонила заявки о застройке бывшего «Петербургского трамвайно-механического завода», базы «Норд-Овощ» и бывшей фабрики им. Крупской на Социалистической улице.
«Лично я с принципами застройки «серого пояса» уже определился. Треть – под жилье, треть – под зеленые насаждения, треть – под создание рабочих мест. Но менять функциональное назначение этих земель можно не раньше, чем мы законодательно закрепим на уровне города приоритеты территориального развития», – заявлял в предвыборном интервью «Фонтанке» губернатор Георгий Полтавченко.
Отказ Смольного корректировать Генплан фактически и не мог значительно повлиять на застройщиков. Курс на массовый редевелопмент был взят еще в 2005 году, когда Генплан был принят. Уже тогда практически все промплощадки Петроградской стороны, Васильевского острова, берега Большой Невки и Обводного канала были «перекрашены» под жилье и коммерческую застройку.
Элитный редевелопмент Петроградки
Петроградский остров одним из первых почувствовал на себе, что такое освоение опустевших промзон. Пилотные проекты на нем стартовали еще в начале 2000-х. Это реконструкция корпусов завода «Вибратор» на Петроградской набережной и старт застройки Песочной и Аптекарской набережных. Их, по мере исчерпания места на соседнем Крестовском острове, начали присматривать под элитные проекты застройщики.
В итоге кризисный 2015-й Петроградка встретила элитным бумом. Сдается ЖК «Леонтьевский мыс», в котором квартирами интересуются топ-менеджеры «Газпрома» и судьи Верховного суда. Он построен на бывшей площадке «Спецтранса». Достраиваются комплексы «Премьер Палас» и «Классика» от бывшего «ЛЭКа» – компании «Л1». Они заняли площадки завода «Вулкан» и Санкт-Петербургского механического завода. А по соседству, на Песочной набережной, жилой дом «Тринити» заявила компания «АБ Девелопмент».
Сейчас свободных территорий на Петроградке уже почти не осталось. В очереди на перестройку – памятники эпохи конструктивизма: Левашовский хлебозавод на Барочной улице и территория завода «Красное знамя» на Пионерской. Из крупных площадок на острове остались автотранспортное предприятие на Малой Зелениной, Печатный двор имени Горького и несколько еще работающих заводов.
«В целом редевелопмент — позитивный процесс, учитывая состояние перестраиваемых промзон. Промышленные территории закрыты для рекреации, а существующие на их территории памятники – фактически недоступны», – считает генеральный директор ИТП «Урбаника» Антон Финогенов. Правда, позитивный — при условии, что памятники сохраняются, высотные регламенты — не нарушаются, а застройщики создают общедоступную инфраструктуру — открытые набережные и социальные объекты, – добавляет эксперт.
Прощание с советским Петровским
Зато соседний с Петроградским Петровский остров – пока заповедник атмосферы советского времени. За последние двадцать лет пейзаж здесь практически не изменился. Запущенные промзоны, тишина, отсутствие светофоров и единственный продуктовый магазин на Петровском проспекте. Пока что редкие прохожие и велосипедисты используют его как удобный маршрут к паркам Крестовского. Но судьба Петровского как масштабной стройки уже предрешена.
Компания «Ховард СПб» весной этого года согласовала с городской администрацией концепцию освоения острова. И снесла большую часть построек бывшего пивоваренного завода «Бавария». На его месте должен появиться жилой комплекс на 183 тысячи кв. м жилья. Аналогичное будущее – у ремонтной базы флота, бывшей канатной фабрики и судостроительной фирмы «Алмаз».
У застройщиков Петровского — отличный козырь. Фактически им не надо тратиться на перенос предприятий в другие районы – большинство из них уже давно не действуют. Даже незавершившийся переезд базы ГУП «Экострой» и зарытые в песок 100 млн бюджетных рублей не должны помешать началу застройки площадки рядом с Петровским парком, сообщили «Фонтанке» в ГК «Кортрос» Виктора Вексельберга.
А в июне продажи в комплексе Ostrov, строящемся на месте бывшей гардинной фабрики, начала компания «Строительный трест». «Наша компания не занималась выводом производственных площадок в другие районы города или области – мы приобрели земельный участок с оборудованием и промышленными зданиями, которые предназначались под снос. Для девелопера это самый экономически оправданный вариант», – говорит директор по строительству «Строительного треста» Леонид Кузнецов.
Медленная перестройка Васильевского
Еще один остров – Васильевский – в девелоперской среде принято считать отдельным миром. Это единственный район Петербурга, который в навигацию отрезают от города разводящиеся мосты. А транспортный коллапс на острове, похоже, беспросветен.
Но и на Васильевском нашлось место редевелопменту. В июне «ЮИТ Санкт-Петербург» начал застройку бывшей территории завода «Красный металлист», а позже – «Эскалатор», между 17-й и 18-й линиями Малого проспекта. На участке в 1,3 га запроектирован жилой комплекс «Фьорд» на 388 квартир. Компания планирует сдать два корпуса с подземной парковкой и детским садом на 75 мест к концу 2017 года. Также на Малом, через квартал, застраивает территорию завода трансформаторных подстанций «СЭТ» Setl city. Жилой комплекс The Residence на 47 тысяч кв. м жилья должен быть сдан в следующем году.
Основные промзоны Васильевского сосредоточены на его южной оконечности. Проекты их редевелопмента пока единичны. Многие помещения просто сдаются мелким арендаторам. Впрочем, ситуация может измениться с появлением элитного комплекса на месте «Ленэкспо». Это одна из самых лакомых территорий Васильевского. Структуры «Газпрома» планируют приступить к ее застройке не раньше следующего года. Выкуп предприятия у миноритариев уже завершился.
Плавно стартовал и редевелопмент острова Декабристов. На нем возводит ЖК «Самоцветы» ГК «Эталон». Четыре корпуса обещают сдать в 2017 году. Планы застройки есть и на бывшую меховую фабрику «Рот Фронт» по-соседству.
Внутренняя империя Московского
Точечным проектам островного редевелопмента невозможно тягаться с планами, заявленными в Московском районе. По данным «Петербургской недвижимости», в нем запланировано около 20% всех проектов освоения промзон. Еще в 1960-х власти Ленинграда задумались о перестройке огромного квартала вдоль Московского проспекта – от Обводного канала до Благодатной улицы. Проект получил название "Измайловской перспективы".
В 2000-х идея создания многофункционального района, спроектированного по самым современным стандартам, выродилась в реализацию отдельных проектов жилой застройки. В первую очередь под застройку попали участки рядом с метро или выходящие на Московский проспект или Обводный канал. И первые корпуса компаний «Юнит» и «Лемминкяйнен» уже внесли свои коррективы в привычные панорамы.
К сентябрю этого года проект «Новомосковский» обещает завершить компания «ЮИТ Санкт-Петербург». Это три корпуса высотой от 7 до 19 этажей рядом с метро «Фрунзенская». В комплексе на 900 квартир запроектированы подземный паркинг на 149 машиномест и детский сад для 50 дошкольников.
А в следующем году проект застройки 31,5 га за Варшавским вокзалом обещает начать ГК «Эталон». Это самый масштабный проект редевелопмента, анонсированный в Петербурге. На месте бывших железнодорожных путей появится около 800 тыс. кв. м жилья – запланирован комплекс из 30 жилых корпусов, двух школ, детсадов и линейного парка. Это уже второй комплекс компании в квартале «Измайловской перспективы». В прошлом году «Эталон» открыл продажи в комплексе «Московские ворота» на месте снесенного завода «Вагонмаш». Его реновация завершится в 2017 году.
Московский район наиболее интересен для жилой застройки территорий «серого пояса». В основном это крупные участки. Повсюду в относительной доступности – станции метро. А в планах — пробивка Новоизмайловского проспекта и Варшавской улицы. Вместе с тем в глубине кварталов почти нет исторических зданий, как и жесткого высотного регламента центра. «Дальнейшее развитие строительных проектов будет идти от Московского проспекта в глубину территории, постепенно отвоевывая у «промки» все новые и новые участки под жилье и офисы», – говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Окружение Невы
Готов поспорить за первенство в объемах редевелопмента Невский район. На него приходится около 18% заявленных проектов. Жилые комплексы активно вытесняют промышленность с берегов главной водной артерии города. Правда, пока что активнее всего – на левом берегу, в районе Рыбацкого. В прошлом году новый проект в Усть-Славянке заявила компания Setl City. Вместо промзоны к 2019 году на участке появится 150 тысяч кв. м жилья. Кроме того, проект у «Елизаровской» в прошлом году заявил застройщик RBI.
Готово к изменениям и правобережье. Через несколько месяцев может стартовать проект «Группы ЛСР» по редевелопменту 59,3 га между улицей Крыленко и будущей пробивкой Антонова-Овсеенко. На этом участке располагались заводы «Аэрок», «Баррикада» и перевалочный склад нерудных материалов. На их месте будет возведено 880 тысяч кв. м жилья с паркингами и встроенными помещениями, говорят в компании.
Эти компании реализуют общий проект вне центра. На месте снесенного ПО «Баррикада» на проспекте Энергетиков в Красногвардейском районе возводится ЖК «ЗимаЛето». Это еще 150 кв. м жилья к 2018 году. А выше по течению Охты запланирован еще один масштабный проект. На месте примерно 60 га бывших предприятий «Пластполимера» и «Химволокно» компания «Теорема» планирует построить жилой квартал.
Развитие заглоших промзон все больше привлекает застройщиков. В историческом центре строительство практически остановлено, а свободные участки остались лишь на окраинах. «Территории бывших и действующих промпредприятий привлекают девелоперов своим расположением: они находятся внутри города. Некоторые из них обладают хорошей транспортной доступностью и возможностью строить жилье с отличными видовыми характеристиками», – говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Правда, взяться за такой проект может не всякая компания. Как правило, согласование документации двигается сложно и может длиться не один год. «Поскольку строительство жилья на территории «промышленной зоны» невозможно, а в некоторых случаях для планируемого делового пространства также требуется смена классификации территории застройки, обязателен перевод в другую «функциональную зону» и внесение изменений в Генплан города», – объясняет Татьяна Федирко, руководитель службы развития УК «КВС». А для этого зачастую необходим значительный лоббистский ресурс.
Экономика редевелопмента также гораздо сложнее. На подключении к сетям можно сэкономить. «При строительстве «в поле» к участку зачастую нужно подводить все инженерные коммуникации, в то время как на территории бывшего промышленного объекта все необходимые коммуникации, как правило, есть», – говорит Антон Евдокимов, генеральный директор ГК «Эталон».
Но есть и дополнительные траты. Это снос малоценной застройки зданий и сохранение охраняемых зданий, обследование и укрепление фундаментов окружающих домов, иногда необходимы рекультивация земли и перенос сетей из пятна застройки.
«Помимо этого зачастую такие участки расположены в обжитых и центральных зонах города, вдали от КАД. Это затрудняет поставку стройматериалов, накладывает ограничения на размещение строительного городка, что в конечном итоге сказывается на сроках и стоимости строительно-монтажных работ», – добавляет Ирина Тимофеева, начальник отдела подготовки проектов Setl City.
Впрочем, затраты, как правило, компенсируются стоимостью жилья. В проектах реновации ближайших к центру районов жилье начинается от класса "комфорт", а стоимость — от 90 тысяч рублей.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»
