ПоделитьсяЗачем застройщикам свои управляющие компании, сколько стоит управление домом в Финляндии и как сэкономить на раздельном сборе мусора, «Фонтанка» выясняла у генерального директора УК «ЮИТ Сервис» Аллы Винник.
Основными целями того, что у большинства застройщиков есть дочерние управляющие компании, гендиректор УК «ЮИТ Сервис» Алла Винник называет две. Это передать дома в руки людей, которые знают о них почти все. Управляющая компания участвует в процессе приемки дома. То есть она узнает об особенностях здания, его инженерных системах еще до того, как жители получают ключи. Необходимость в организации управляющей компании как раз возникла в связи с тем, что надо было передавать кому-то дома после сдачи и эксплуатировать до того, как клиенты оформят собственность и сделают самостоятельный выбор управляющей компании. Второе — хочется вести своих клиентов дальше и предоставлять им соответствующий уровень сервиса.
- А разве самая распространенная причина – не сокращение издержек во время гарантийного срока за счет того, что управляющая компания закрывает глаза на недоделки застройщика?
– Вопросов устранения недоделок за счет собственников у нас в принципе не возникает никогда. То, что застройщик и управляющая компания входят в один холдинг, напротив, удобно. В наших диспетчерских пунктах можно подать заявку на любые работы, в том числе гарантийные. То же самое для нас — если видим гарантийные случаи, нам легче обратиться к застройщику и что-то исправить.
- По закону управляющая домом компания должна определяться по конкурсу. Вы в этих конкурсах участвуете?
– В течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию мы заключаем с застройщиком договор на управление. Затем в течение 10 дней муниципальная администрация может организовать конкурсы на управление домом. Активно эту процедуру начали внедрять около двух лет назад. Но конкурсы показали свою несостоятельность. Было много скандалов, когда большие, сложные дома получали неизвестные компании, пообещав выполнить услуги на квадриллионы рублей. Более того, на наш взгляд, эти аукционы нарушали права дольщиков.
Получается, что это тоже навязанная компания. Может, наши жители не хотят, чтобы кто-то за них делал выбор. В этом смысле мы права собственников соблюдаем гораздо лучше. Ровно через год, когда покупатели оформляют право собственности, мы обязательно проводим собрание, на котором жители голосуют.
- И все же горожане часто жалуются, что им навязывают управляющую компанию и от нее сложно избавиться.
– Могу сказать, что многие обращаются к нам с просьбой взять их в управление. Но политика концерна заключается в том, что эта компания управляет только домами ЮИТ. Это наше конкурентное преимущество. Моя основная задача — предоставлять хороший сервис. И быть самоокупаемыми. Хотя, к сожалению, мы все еще убыточная компания.
- Какой у вас убыток?
– В прошлом году был около 13 млн рублей.
- А сколько жители платят за содержание дома?
– В соответствии с нашими стандартами, это порядка 50 рублей за кв. м (городской тариф — около 20 рублей. – Прим. ред.).
- Что вы делаете за эти деньги?
– Во-первых, мы действительно выполняем все требования законодательства плюс дополнительные стандарты нашей компании — это диспетчерские, паспортная служба. На каждый дом у нас приходится по одному дежурному инженеру, а больше всего средств уходит именно на оплату труда. Во-вторых, в наших домах установлено дорогостоящее финское оборудование, обслуживание которого требует, с одной стороны, высокой квалификации сотрудников, с другой стороны – дорогих запчастей. Сейчас, в связи с повышением курса евро, это становится для нас проблемой. В наших домах установлена финская фурнитура, двери. Раньше новый замок Abloy стоил около 3,5 тысячи рублей, а сейчас – 7,5. Мы пытаемся искать аналоги, но пока их нет. А тарифы мы тоже поднять не можем. Нужно проводить собрание собственников, и они вряд ли согласятся. Я должна признаться, что содержание домов на том уровне, который мы заявили, для нас убыточно.
- Но есть же на рынке прибыльные компании. Как у них получается?
– Этот вопрос мне тоже очень интересен. Я предполагаю, что, во-первых, у них меньше персонала. Во-вторых, подозреваю, что не платят белую зарплату или платят не полностью. Я не понимаю, как можно управлять компанией по тарифу 1,18 рубля с квадратного метра. Одних только бумаг для проведения собраний и ответов в надзорные органы нужно тонны.
- На чем будете экономить?
– Мы уже экономим. За счет сокращения количества сотрудников, уменьшения объемов услуг.
Обеспеченные неплательщики
- Сколько ваших жителей не платит за коммунальные услуги?
– Неплательщики составляют огромную армию наших клиентов, порядка 4%. Сейчас нам должны около 57 млн рублей.
- Я думала, в комплексах комфорт-класса нет такой острой проблемы.
– То, что богатый клиент лучше платит, – заблуждение. Честно говоря, сбор коммунальных платежей – это вообще навязанная функция, которую нужно администрировать, но за посредничество мы не получаем ничего. Вторая проблема — то, что содержание наших домов обходится достаточно дорого. Тарифы именно на жилищные услуги повышаются достаточно сложно. Требуется, чтобы это решение на собрании приняло большинство собственников квартир в доме. А тарифы на коммунальные услуги повышаются государством.
- А какова тогда собираемость платежей в Фонд капремонта?
– По моей оценке, процентов 10%. Люди категорически не хотят платить.
- Наверное, вы платите на специальные счета, а не в общий фонд? Это выгоднее для новых домов.
– У нас только один дом из 25 успел проголосовать за открытие специального счета. Изначально условия были определены таким образом, что собрать нужное количество голосов за полгода для большого дома было практически невозможно. И все автоматически попадали в один котел. При этом голосование в этом доме, на Композиторов, 12, завершилось на месяц позже установленного срока. И фонд отказался принимать документы, предложив поменять формулировку и провести заново собрание, что практически невозможно. Думаю, теперь мы будем обжаловать это решение.
- Хорошо, а на чем вы зарабатываете?
– С помощью партнеров мы развили ряд дополнительных, косвенных сервисов. В идеале мы хотели бы предоставлять настолько полный спектр услуг, чтобы нашему клиенту вообще не нужно было никуда идти, чтобы все можно было бы заказать через сайт. Например, можно заказать шиномонтаж или сухую мойку машины на стоянке у дома. Есть услуги по теплому остеклению балконов, по регистрации прав собственности и даже сдаче квартир в аренду. Четыре года назад мы оказывали услуги всего на 75 тысяч рублей в год. В прошлом году объем достиг 20 млн. Это не покрывает наших убытков от основной деятельности. Но это позволяет нам поддерживать наш персонал.
Раздельный сбор экономит 50% затрат на вывоз мусора
- Чем практика управления домами в России отличается от финских стандартов?
– В Финляндии нет управляющих компаний нашего типа. Дома там небольшие – в среднем 30 – 40 квартир, управляются ТСЖ. Плюс нанимается специализированная компания, которая следит за состоянием инженерных систем дома из единого диспетчерского пункта. ТСЖ нанимает для мелкого ремонта маленькие местные компании (иногда это может быть 2 – 3 человека – электрик, сантехник и т. д.). В Финляндии нет такого государственного регулирования этой сферы, как у нас, никаких требований по раскрытию информации, проведению собраний собственников и др. Люди просто собираются, когда надо, и решают, что необходимо сделать в доме. И конечно, люди очень разумно и ответственно относятся к своей собственности – никто не будет ломать доводчики, рисовать на стенах и бить стекла в подъезде. Сами выйдут и уберут снег, если надо. И понимают, что если они хотят получить что-то дополнительно, то за это нужно будет заплатить. А стоимость коммунальных услуг, конечно, в Финляндии выше, чем у нас. Плата в месяц за квартиру площадью 60 кв. м составляет примерно 700 евро. За аналогичную квартиру в нашем доме жители платят примерно 80 евро.
- Раздельный сбор мусора – это дань финским корням компании?
– Раздельный сбор отходов мы начали в 2012 году по инициативе одной из жительниц, активистки движения «За раздельный сбор». Сначала установили контейнеры для сбора макулатуры. Компания забирала мусор и еще немного за него платила. Буквально через полгода на собранные деньги мы посадили яблоню. После этого люди активно начали откликаться. Теперь такие контейнеры есть во всех наших комплексах. Во-вторых, мы устанавливаем ящики для сбора батареек. Сдаем их в экомобиль. Есть контейнер-«перемолка» для сбора старой одежды и текстиля. И совсем недавно, 2 – 3 месяца назад, мы пробно установили в трех наших комплексах контейнеры для сбора пластика. За вывоз перерабатываемого мусора мы не платим. Кроме того, за счет сдачи пластика и макулатуры объем мусора снижается на 40%. В итоге экономия средств на вывоз отходов достигает 50%. Мы даже планируем для некоторых домов снижать тариф на вывоз мусора.
- Для сбора, например, пластика установлены очень сложные требования – сдавать можно не все бутылки, этикетки нужно отрывать, крышки отдельно. Насколько сложно это организовать?
– Это очень сложно, и мы три года над этим работали. Слава богу, нашли двух переработчиков, которые делают собственную вторичную сортировку. Но самая большая проблема – люди не понимают, что мы когда-нибудь задохнемся в наших свалках. Они не готовы тратить время и усилия на раздельный сбор.
И тем не менее нужно понимать, что это движение все равно будет развиваться, нам никуда от этого не деться. По этому пути идет вся Европа. Мы, как и многие застройщики, готовы внедрять раздельный сбор, работать с собственниками, но нам нужна реальная поддержка – выделение спецплощадок, закупка специальных контейнеров. Нужно изменение нормативов для размещения контейнеров.
«Ковровые» штрафы
- В этом году все управляющие компании прошли лицензирование. Это что-то дало рынку?
– Пустая трата времени, денег, ресурсов. В некоторых домах прошла смена управляющих компаний. Но насколько это улучшило сервис для жителей, неизвестно.
- Каковы вообще ваши отношения с государственными и надзорными органами?
– Рынок ужасно зарегулирован. Сейчас вводится государственная информационная система ГИС ЖКХ. В нее нужно будет вносить все данные по домам, все обращения жителей. И мне нужно будет держать целый штат людей, которые будут заниматься только внесением информации. Иначе – штраф. Надзорные органы вообще штрафуют за все. Они могут приехать по жалобе на неубранный снег, увидеть, что уже чисто. Но при этом оштрафовать за то, что контейнер выглядит не свежевыкрашенным.
- Можно посчитать, сколько денег жителей в год уходит на штрафы?
– Сложно оценить. В конечном счете, штрафы взыскиваются с собственников. И как правило, совсем не за то, на что они жалуются. Но самое интересное, что жители продолжают писать в жилинспекцию, вместо того, чтобы обратиться к нам с предложением. Бывают анекдотичные случаи. В одном из наших комплексов активный житель пожаловался в прокуратуру на то, что в каком-то из коммерческих помещений установили крыльцо, якобы незаконно. Проверяющие пришли, убедились, что с документами все в порядке. Но пошли смотреть все. И обнаружили, что в консьержной, куда выведено видеонаблюдение, сидит охранник из сторонней организации. Выдали предписание: иные лица занимают помещение, освободить! И теперь пост видеонаблюдения есть, но за камерами наблюдать некому.
- Что нужно сделать, чтобы государственные ЖКС начали хорошо обслуживать дома? В чем проблема?
– В деньгах, конечно. За тот тариф, который люди платят, нормально содержать дома невозможно. А поскольку это политическое решение – возможно, предполагают, что если повысить тарифы, то будет бунт, – то они содержат так, как могут.
- Но и отношение к жителям оставляет желать лучшего.
– Если человек получает 15 тысяч рублей в месяц, а остальное – сам зарабатывает на услугах жителям, если на него постоянно ругаются, у всех все течет, то, что его мотивирует хорошо относиться к людям? Эта работа очень стрессовая. Поневоле человек становится агрессивным. Нужно менять сам подход к организации обслуживания домов.
Беседовала Елена Вавилова, «Фонтанка.ру»
