ПоделитьсяЕсли не брать во внимание печально известные долгострои Петербурга, сроки сдачи которых переносятся из года в год, то в большинстве случаев застройщики сегодня выполняют свои обязательства перед дольщиками. Хотя некоторым компаниям не всегда удается сдать свои дома вовремя, и покупателям жилья приходится откладывать новоселье.
Обошлось без заморозки
Самые мрачные прогнозы относительно массовых переносов сроков сдачи петербургских новостроек, к счастью, не оправдались. Серьезных проблем с реализацией большинства уже находящихся в работе проектов не возникает, а девелоперы не жалуются на какие-то большие финансовые «недомогания». Доказательство тому – десятки сданных новостроек в Петербурге и еще большее их число – в Ленобласти.
Значительная часть объектов сдается вовремя и даже раньше заявленных сроков. «Мы делаем все возможное, чтобы соблюдать первоначально заявленные сроки строительства, и нам это удается. Так, до конца года планируется сдача четырех объектов: первой очереди ЖК «Лиственный» (Выборгский район), второго дома в ЖК NEWПИТЕР в поселке Новоселье, а также 4 и 15 лота в ЖК «Капитал» в Кудрово. При этом стоит отметить, что первая очередь ЖК «Лиственный» вводится в эксплуатацию на год раньше изначально установленных сроков», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Не повлиял кризис на сроки сдачи объектов компании «Ленстройтрест», которая в этом году раньше срока сдала первую очередь голландского квартала «Янила Кантри» в Янино. В ближайшие месяцы застройщик готовит ввод в эксплуатацию первых очередей малоэтажного финского городка «Юттери» в Колпино, шведского квартала «IQ Гатчина» и ввод жилого ансамбля «Нью-Тон» на Ириновском проспекте.
Четко следует графику строительства компания «ЮИТ Санкт-Петербург»: уже введено в эксплуатацию два жилых комплекса (2 корпуса ЖК «Новомосковский» и ЖК «КИМа,1») и два объекта (ЖК «Чапаева, 16» и 3-й корпус ЖК «Новомосковский») будут сданы до конца года, как и планировалось.
Несмотря на кризис и падение спроса, не собирается менять сроки ввода выведенных в продажу объектов Группа компаний «КВС». В этом году, как и планировалось, застройщик сдал три жилых комплекса – «Иван-да-Марья», «Амазонка» и «Линкор». В следующем году будут введены в эксплуатацию первые очереди масштабных проектов «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино».
«Все работы выполняются в плановом режиме, по некоторым позициям – даже с опережением. Оба проекта мы начинали в 2014 году и просчитывали все возможные риски, связанные с экономической ситуацией в стране», – говорит первый заместитель генерального директора ГК «КВС» Владимир Трекин.
Традиционно в срок сдает свои дома «Главстрой-СПб». Застройщик уже начал подготовку к вводу в эксплуатацию домов седьмой и восьмой очередей ЖК «Северная долина» в декабре текущего года. Нет задержек ввода объектов в эксплуатацию у ГК «Эталон».
«С наступлением новых экономических условий сроки ни по одному из наших уже реализуемых проектов жилищного строительства не переносились. Все корпуса жилых комплексов, сдача которых была запланирована в 2015 году, продолжают строиться согласно установленным ранее срокам», – сообщил директор департамента корпоративных коммуникаций ГК «Эталон» Михаил Духовный.
Безусловно, это далеко не полный список пунктуальных застройщиков. По словам руководителя аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петра Буслова, на сегодняшний день лишь немногие компании, работающие на территории Петербурга и области, официально объявили о приостановке строительства или задержке ввода объекта в эксплуатацию. Один из самых громких случаев – СУ-155. «Впрочем, новая информация может появиться в декабре, так как на конец года традиционно запланирована сдача большого объема жилья», – добавил эксперт.
Объективные причины
Соблюдение сроков строительства – один из главных показателей надежности застройщика, поэтому даты ввода объекта в эксплуатацию и передачи ключей планируются очень тщательно. Девелопер старается предусмотреть различные строительные риски, возможные трудности взаимодействия с монополистами. Гораздо сложнее учесть экономические и геополитические риски: колебания курсов валют и рост себестоимости строительных материалов, миграция рабочей силы, очередные законодательные инициативы. Так что снижение темпов строительства и, как результат – перенос сроков сдачи могут иметь вполне объективные причины. Но если крупные девелоперы с хорошей репутацией даже в условиях экономической нестабильности чувствуют себя вполне уверенно, то на объектах небольших компаний, не пользующихся высоким спросом, проблемы долгостроя возникнуть могут.
Такие разные сроки
Для обывателя фраза «Дом сдан!» прочно ассоциируется с новосельем. Между тем в договорах долевого участия прописаны две важных для дольщика даты. «Срок ввода объекта в эксплуатацию», который содержится в разрешении на строительство, и «Срок передачи ключей», указанный непосредственно в договорах долевого участия с покупателями.
«Ключевой датой для покупателей во взаимоотношениях с застройщиками является, после принятия 214-ФЗ, срок передачи квартиры, прописываемый в договорах с дольщиками. Это важная позиция и с точки зрения отстаивания клиентом своих прав. Задержка ввода в эксплуатацию объекта, по большому счету, не является юридическим основанием, чтобы начинать предпринимать такие действия, как, например, обращение в суд», – объясняет директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Затягивание ввода объекта в эксплуатацию может говорить об имеющихся у компании проблемах, однако на этот показатель нужно смотреть максимально объективно. Ведь зачастую и абсолютно надежные, нормально работающие компании вынуждены корректировать сроки ввода из-за появления в ходе строительства каких-либо технических сложностей, которые было невозможно предусмотреть проектом. В любом случае девелоперы стараются сделать все возможное, чтобы уложиться в поставленные сроки, так как задерживать сдачу объектов им невыгодно.
«Застройщики не заинтересованы без серьезных на то причин переносить дату ввода, поскольку все равно остается крайняя дата передачи квартир клиентам и при задержке со сдачей окажется сложнее завершить подготовку квартир и передать их в предусмотренный договорами срок», – резюмирует Екатерина Гуртовая.
Разрыв между вводом в эксплуатацию и датой выдачи ключей обычно составляет от трех месяцев до полугода. За это время застройщику нужно завершить отделку квартир, если это предусмотрено проектом, благоустроить территорию, заключить договор с управляющей компанией и выполнить еще ряд необходимых действий.
«В договорах долевого участия застройщики, как правило, указывают срок передачи квартиры с запасом от нормативной даты ввода дома в эксплуатацию. То есть если разрешение на строительство действует до 31 декабря 2015 года, то, скорее всего, в договоре указан срок передачи квартиры не ранее июня 2016 года. При таком запасе прочности интересы дольщика вряд ли пострадают», – продолжает директор по юридическим вопросам компании «Ленстройтрест» Тимофей Титаренко. Поэтому если все-таки есть вероятность того, что срок сдачи дома отодвигается, сохраняйте спокойствие.
Гораздо хуже, если задерживается не ввод дома в эксплуатацию, а передача будущим жильцам ключей. И вот здесь у каждого дольщика есть выбор: либо воспринять ситуацию спокойно и ждать окончания строительства, либо идти в суд и взыскивать с застройщика неустойку.
Инструкция для дольщика
Права участника долевого строительства защищает 214-ФЗ, который фиксирует возможность получения неустойки за задержку сроков передачи квартиры. Этот момент отражен в договоре долевого участия. Размер выплат зависит от стоимости квартиры и действующей ставки рефинансирования Центробанка, но в целом суммы неустойки даже за месяц получаются немаленькие. Однако, прежде чем обращаться в суд, специалисты советуют дольщику объективно проанализировать ситуацию. Особенно сегодня, в условиях кризиса, когда велика вероятность различных форс-мажоров.
Некритичной задержкой на сегодняшний день является срок до полугода. «Месяц-два – такая задержка обычно связана с оформлением получения разрешения на ввод в эксплуатацию и является чисто технической, некритичной. В любом случае застройщик должен оставаться на связи со своими дольщиками и разъяснять им причину такой задержки», – говорит Владимир Трекин.
Беспокоиться надо, если застройщик не может внятно объяснить, почему не ведется строительство, почему не соблюдаются сроки. В таком случае дольщику следует внимательно отслеживать ситуацию: побывать на месте строительства, увидеть, работают ли краны и прочая строительная техника. Проверить у застройщика пакет необходимых документов: право на владение или аренду земельного участка, на котором строится жилой комплекс, и разрешение на строительство, выданное Госстройнадзором. Проанализировать информацию о компании в СМИ – в каком финансовом положении она находится, как чувствует себя на рынке.
«Если среди ответов на эти вопросы есть какие-либо нестыковки, то это повод для беспокойства. Нужно помнить, что проблемные компании в период кризиса становятся еще проблемнее. Если после анализа покупателя выбранной им компании-застройщика, ситуация со строительством его дома становится хуже, то это повод обратиться в соответствующие органы государственной власти», – говорит Михаил Духовный.
Если внятного ответа от застройщика получить не удается, прежде, чем затевать судебные разбирательства, стоит обратиться в комитет по строительству Смольного, в котором на страже интересов дольщиков должно стоять управление контроля и надзора в области долевого строительства. Кроме того, дольщиков поддерживает Роспотребнадзор: в его территориальных управлениях ответ на запросы должны дать в течение месяца.
«Суд – это последнее дело, на мой взгляд, поскольку связан с большими временными и денежными затратами. Эта процедура может занять до одного года. К тому же, суды нынче не поощряют практику дольщиков зарабатывания на неустойках. Заявляемые в исках суммы «режут» в 2-3 раза», – считает Тимофей Титаренко и не рекомендует затевать претензионно-исковую работу, если застройщик не отказывается от общения с дольщиком и четко объясняет причину задержки передачи квартиры. «Крупные добросовестные застройщики заинтересованы в сохранении незапятнанной репутации и постараются как можно скорее исполнить свои обязательства», – добавляет он.
Повод для беспокойства
Каждый дольщик, столкнувшийся с задержками сдачи дома, сам решает – подождать еще пару месяцев или сразу же идти в суд. В любом случае выпускать ситуацию из под контроля нельзя ни в коем случае. Например, перенос сроков ввода в эксплуатацию на очень отдаленный срок при отсутствии объяснений со стороны застройщика должен стать поводом для активных действий.
«Очевидно, что если застройщик, без какого-то внятного объяснения причин идет на такой перенос срока, то, с большой степенью вероятности, это связано с проблемами финансирования. Клиентам, конечно, нужно стремиться к общению с застройщиком. Компания, которая ведет себя благообразным и законным образом, всегда сможет дать внятные объяснения. Но если застройщик, перенося ввод на длительный срок, при этом не дает никаких разъяснений, явно умалчивает о неких своих сложностях и просто уклоняется от диалога с дольщиками, – то, разумеется, это должно становиться для покупателя весьма тревожным индикатором», – предупреждает Екатерина Гуртовая.
Если же появляется информация об отзыве разрешений на строительство, изъятии участков, ранее предоставленных для строительства, об исключении из саморегулируемых организаций либо об инициировании банкротства в отношении застройщика, то в этом случае раздумывать не о чем.
«Стоит незамедлительно обращаться в суд с иском о расторжении договора долевого участия и возврате внесенных денежных средств», – рекомендует Тимофей Титаренко.
Покупая недвижимость, особенно в кризис, дольщику нужно постараться максимально защитить себя от проблем всеми возможными способами – выбрать надежного застройщика, привлечь профессионального юриста, приобретать жилье на высокой стадии готовности. Но важно понимать, что механизмов, которые дают стопроцентную гарантию, не существует.
«И к этому факту нужно быть готовым. Вкладывать деньги в строящееся жилье – всегда риск. Высокий или низкий – зависит от компании-застройщика», – резюмирует Михаил Духовный.
Екатерина Дмитриева, для "Фонтанки.ру"
