ПоделитьсяЧто происходит на рынке строительства, как защитить дольщиков от недостроев и чего девелоперы ждут от Смольного, «Фонтанке» рассказал гендиректор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Петербургские застройщики не озвучивают оптимистичных прогнозов. В следующем году объем ввода нового жилья сократится, а спрос – едва ли вырастет. Гендиректор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказал «Фонтанке», что происходит на рынке недвижимости и почему это не лучшее время для появления законодательных инициатив и новых правил.
- На этот год пришлось много инициатив власти — хотели отменить долевое строительство, запретить реконструкцию в радиусе 100 метров вокруг зданий-памятников…
– На мой взгляд, в период, когда существуют проблемы с экономикой, «закручивать гайки» — неблагодарное дело. Любое изменение законодательства предполагает переходный период. Если времени на адаптацию нет, то вряд ли стоит ожидать от отрасли достижения плановых показателей. В России же, как всегда: чем хуже положение дел в экономике, тем больше желание наших руководителей что-то «подкрутить». Такие манипуляции никому на пользу не идут, усложняют и без того непростую ситуацию. Поэтому не надо трогать бизнес в кризисные времена.
- Какие-то особенно одиозные инициативы можете привести в пример?
– Из федеральных инициатив – изменение №214-ФЗ в части ужесточения требований к страховым компаниям, которые осуществляют страхование рисков застройщиков. В результате в начале четвертого квартала в Петербурге не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия. В банках зависло больше десятка миллиардов рублей. Когда автора закона, депутата Госдумы Александра Хинштейна спросили, проводился ли анализ эффективности законопроекта, ответ был отрицательным. У нас часто появляются законодательные акты, принятые в «ураганном» режиме, при этом последствия их принятия никем не просчитываются. В данном случае разработчиков законопроекта волновал только вопрос, как загнать всех строителей в общество взаимного страхования (ОВС).
- Зато это сократит риски дольщиков.
– Страхование в любом случае не спасает дольщиков. При банкротстве крупного или даже среднего застройщика любая страховая компания свернет свою деятельность, в том числе и ОВС. Ущерб в этом случае может достигать десятков миллиардов, а то же ОВС за два года работы собрало страховых премий только на миллиард рублей.
- Строители не хотят брать на себя риски банкротства коллег. Но как тогда решить проблему? Вчера «Город», сегодня «Элис» и «СУ-155».
– Министерство строительства разработало новые поправки в №214-ФЗ, в том числе ужесточающие требования к размеру собственных активов застройщиков. Уставной капитал компаний должен составлять не менее 5% от стоимости будущего объекта недвижимости. Допустим, компания строит небольшой дом площадью 10 тысяч кв. м. В соответствии с нормативами Минстроя общая стоимость квартир в таком доме будет составлять порядка 570 млн рублей. При этом уставной капитал застройщика такого объекта должен будет составлять не менее 28,5 млн рублей.
- Какая-то смешная сумма для дольщиков.
– Угроза потерять не 10 тысяч рублей, а несколько десятков миллионов остановит многих нечистых на руку «бизнесменов». Кроме того, поправки в 214-ФЗ предлагают введение механизма, который жестко привяжет денежные средства к конкретному объекту. Направить их не по назначению будет просто невозможно.
- Что это за механизм?
– Предполагается, что госструктуры будут контролировать, на что идут деньги дольщиков. Застройщики смогут заключать контракты только с определенным перечнем подрядчиков, списки которых – с их ИНН и лицевыми счетами – заранее будут подаваться в комитет по строительству.
- В уходящем году региональные власти обещали много законодательных новшеств. Что поменялось?
– Пока говорить о том, что что-то серьезно поменялось, мы не можем. Принятие нормативов градостроительного проектирования (устанавливают нормы озеленения, обеспечения социальной инфраструктурой для новых районов. – Прим. ред.) отложено на следующий год. То же самое касается актуализации Правил землепользования и застройки.
- В проекте новых ПЗЗ содержатся двойные нормы – застройщикам установят базовую высоту в 40 метров и разрешат отклонения до 50-80 метров, в зависимости от места застройки. Как это понимать?
– Поясню – это было предложение профессионального строительного сообщества. Разрешенное отклонение в 50-80 метров оставляет возможность строительства точечной высотной доминанты. Застраивать город домами массовых серий, в одну высоту, как в фильме «С легким паром», никому не интересно, ведь людям хочется жить в нестандартных кварталах. «Дом с петухом» на Шпалерной, «Дом с курантами» в Приморском районе – это дома, которые имеют свои названия, индивидуальные элементы декора.
- Не возникает у вас ощущения, что когда подобные отклонения строителям приходится регулировать в ручном режиме и кто-то может добиться меньшего, а кто-то большего — в этом содержится коррупционный фактор?
– Административные барьеры и коррупционная составляющая согласований всегда являлись «ахиллесовой пятой» строительства. С точки зрения объема и времени согласования это самая сложная отрасль городской экономики. В Петербурге количество административных процедур при согласовании нового строительства превышает сотню. Поэтому появление новых дополнительных согласующих инстанций, конечно, всегда болезненно.
- Можно оценить, какие издержки несут строители из-за сложной системы согласования?
- Мы подсчитывали, что только за счет оптимизации административных процедур легко можно снизить стоимость квадратного метра на 5-7%. Хорошо иллюстрирует взаимоотношения бизнеса и власти подписанное весной этого года соглашение между крупнейшими застройщиками и городским правительством. В соответствии с документом строители неукоснительно должны соблюдать требования закона и строить социальные объекты за свой счет, а правительство, в свою очередь, будет оказывать им поддержку в виде налоговых каникул или освобождения от обязательных платежей, например. Так вот хочу отметить, что за этот год ничего из обещанного властями для строителей сделано не было.
- Вы действительно этого ждали?
– Да. Ведь Валентина Ивановна Матвиенко реализовала подобный процесс в прошлый кризис. И рассрочка платежей за инфраструктуру была, и налоговые преференции. Это реально сделать. В послании к Федеральному собранию президент России отмечал необходимость поддержки бизнеса за счет налоговых преференций в регионах.
- Каков ваш прогноз на следующий год?
– В следующем году снижение объемов строительства, скорее всего, продолжится. Но мы надеемся, что спрос на жилье останется по крайней мере на уровне этого года и компании продолжат выводить на рынок новые объекты. Просто бизнес будет более чутко реагировать на запросы потенциальных покупателей.
Беседовала Антонина Асанова, "Фонтанка.ру"
