Как избавиться от исторического здания в Петербурге

Сносить исторические здания в Петербурге можно и совершенно легально. Сейчас это делает компания NordEst Игоря Минакова, утверждают градозащитники. Главное - «омолодить» постройки в кадастре. Новые схемы работы инвесторов изучала «Фонтанка».

На заводе «Новый Лесснер», что на Большом Сампсониевском, 66, кипит работа. Промышленные здания из красного кирпича ломают экскаватором. Но полиция и КГИОП молчат. В 2015 году собственнику объекта — холдингу Nordest Игоря Минакова – удалось доказать, что завод был построен не в 1910-х годах, а в 1920-х. А значит, можно сносить. Ранее этим путем уже прошли собственники исторических зданий – Смольный, Минобороны и частные собственники.

До революции завод «Новый Лесснер» выпускал двигатели, паровые машины и типографские станки. Но в 2015 году оказалось, что в историю закралась ошибка и никакого завода сто лет назад здесь и не было. На его месте растет свалка. Компания «Спрингалд» по заказу собственника уже снесла 3 корпуса в глубине территории. А 1 февраля на улицу Александра Матросова обрушилась стена еще одного. Разбирают дореволюционные корпуса – уверены активисты. Но КГИОП и полиция в январе не нашли нарушений.

Всего за 5 месяцев здания «Нового Лесснера» помолодели на 13 – 14 лет. Градозащитник Дмитрий Литвинов сопоставил два ответа из КГИОП. В июне 2015-го корпуса «К» и «Л» были датированы 1912 – 1913 годом, в ноябре – уже 1926-м. Как оказалось, из всего завода только литера «И» вдоль Большого Сампсониевского и была построена до революции. Эти даты намного повышают ликвидность участка. Если здание не является памятником и возведено после 1917-го — его можно сносить даже в охранных зонах. А если у собственника и документации градостроительной пока нет, то есть нет планов дальнейшей застройки, — разрешено даже не согласовывать демонтаж с Госстройнадзором.

По Правилам землепользования и застройки, на 7,7 га по Большому Сампсониевскому находится многофункциональная зона. Здесь можно строить жилье и коммерческие объекты. И ПСК «Норд», входящая в группу Nordest Игоря Минакова, по данным на прошлый год, намеревалась построить именно жилье, сообщили в комитете по градостроительству и архитектуре. Компания разрабатывает проект планировки. В августе прошлого года она подала в КГА документацию для согласования эскиза застройки (но получила отрицательное заключение).

Исправление истории. Как это делается

Вариант первый: Техническая документация о зданиях хранится в районных ПИБах (проектно-инвентаризационных бюро). Они входят в структуру ГУП ГУИОН, подведомственного комитету имущественных отношений.

«Предполагается, что ПИБы должны вести техпаспорта зданий с даты их постройки. Но в отношении исторических домов это невозможно. Вообще непонятно, на чем основаны данные о дате их постройки», – говорит активист Группы ЭРА Николай Лаврентьев.

Данные в архиве ПИБов зачастую разнятся с информацией в Центральном государственном историческом архиве на Псковской, 18. К примеру, там могут обнаружиться поэтажные планы и с более ранней датировкой. Поэтому, чтобы собственнику скорректировать информацию в кадастровом паспорте, ему нужно принести в ПИБ подтверждение — копии исторических документов из центрального архива. И приложить выписку из ГКН, объяснили «Фонтанке» в ПИБе Петроградского района. Тогда в бюро внесут изменения в свои архивные данные и передадут информацию в кадастровую палату. Формально эта процедура абсолютно бесплатна.

Вариант второй: можно обратиться и сразу в Росреестр. В нем эта процедура носит название «учет изменений сведений, содержащихся в государственном кадастре» и занимает 10 рабочих дней. Собственник земли или здания должен подать в кадастровую палату заявление «о приеме дополнительных документов». И приложить к нему технический план здания, составленный кадастровым инженером, вместе с архивными данными.

К примеру, так поступила компания «Реформа», переименованная в «Прогресс». В августе прошлого года она подала заявление об изменении даты постройки двух литер на Шпалерной, 51, – т.н. Аракчеевских казарм. На их месте девелопер с 2013 года пытается построить комплекс «Гроссмейстер».

Компания приложила экспертизу ООО «СЗСК "СмартМастер», показывающую, что корпус, выходящий на Ставропольскую улицу, был построен не в 2016-м, а в 1954 году. Эксперт сообщил, что якобы не нашел более ранних данных в госархивах. Однако Росреестр все же не увидел оснований для изменения года строительства и отказал застройщику. Сейчас «Прогресс» оспаривает решение ведомства в суде.

Зато пройти такую процедуру удалось ПСК «Норд». Та же фирма «СЗСК «СмартМастер» провела истоко-культурное исследование двух литер «Нового Лесснера». И в августе 2015-го Росреестр внес изменения в кадастр, сообщили в ведомстве. По данным СПАРК, «СЗСК «СмартМастер» был учрежден в 2014 году Александром Иваницким. Сайт и телефон компании в Интернете найти не удалось.

Список на снос

За последний год общественники набрали целый список примеров таких ухищрений. В него можно включить дом на Ремесленной улице, 3, помолодевший в связи со строительством моста через остров Серный. Активисты нашли в архивах чертежи за 1904 год, но в данных Смольного значится послевоенный 1920-й. В январе 2015-го были снесены три корпуса Военно-медицинской академии на Боткинской улице. В кадастровой выписке было указано: все они 1932 года постройки, но в техпаспортах фигурировали 1904 – 1909 годы. То есть сносить здания без признания аварийности было запрещено. Ответа на требование депутата Ковалева к Смольному провести служебную проверку не последовало.

На Лиговском проспекте пытались снести Дом Рыжкина. Особняк 1883 года просто сняли с регистрационного учета. Как выяснил депутат Ковалев, подложную справку изготовил ПИБ Центрального района. А кадастровая палата приняла ее к сведению.

КГИОП не при делах

В КГИОП, призванном следить за сохранением наследия, разводят руками. Комитет уполномочен только выдавать положительные или отрицательные заключения на поданную документацию. "Ни проверять, ни запрашивать новые данные и подтверждения мы не можем", – говорят чиновники. А собственного архива с датами постройки зданий у них нет.

Летом в Петербурге должны быть приняты поправки в 820-й закон о зонах охраны. Однако они ужесточают требования только к сносу в связи с аварийностью зданий. К примеру, если аварийна только часть конструкций, закон будет предписывать сносить ее, а не все здание. При этом с 2015 года техзаключения на снос исторических зданий рассматривает межведомственная комиссия, в состав которой входят представители общественных организаций, сообщили в комитете.

До 2006 года с КГИОП было необходимо согласовывать любые работы в зонах охраны и экспертизы, помнит депутат ЗакСа Алексей Ковалев. Затем эту обязанность для собственников отменили. Это было ошибкой, ее необходимо снова вернуть в закон, считает Ковалев.

Слишком сложные законы

Существование таких серых схем – вина не только застройщиков. Волну использования незаконных схем для обхода законов в прошлом году предсказывал архитектор Никита Явейн на "круглом столе" «Фонтанки». В России, и в Петербурге в частности, слишком радикальное охранное законодательство, не позволяющее сносить флигели и постройки, не имеющие художественной и исторической ценности. Правильнее создать единый перечень всех охраняемых зданий и пространств, но для чиновников это чересчур трудозатратно, тогда сетовал он.

Из законодательных новшеств 2015 года – полный запрет строительства на территории памятников. А также установление 100-метрового охранного радиуса вокруг новых объектов культурного наследия, в котором невозможно проводить даже реставрационные работы.

Параллельно идет ужесточение норм регионального 820-го закона. В этом году застройщикам еще строже пропишут нормы по максимальной высотности строительства в зонах регулируемой застройки. При этом отклоняться от регламентов девелоперам запретили с прошлого сентября.

Нормы закона несовершенны, соглашается Святослав Гайкович, руководитель бюро «Студия 17». «Законодательство об охране памятников ставит и архитекторов, и застройщиков в неудобное положение, – говорит он. – Из-за жесткого деления на исторические здания и неисторические ценная советская застройка оказывается под ударом, а даже всякий хлам, построенный до 1917 года, – охраняется законом. Пусть бросит в меня камень тот, кто скажет, что среди дореволюционных зданий нет безобразных построек, которые хотелось бы снести».

Властям необходимо искать компромисс. «С моей точки зрения, рядовую историческую застройку можно сносить полностью только в редких ситуациях необратимой аварийности. В большинстве случаев ее необходимо реконструировать с условием сохранения наиболее ценных элементов», – считает член совета по сохранению наследия Михаил Мильчик.

Он предлагает перенести на здания, не являющиеся памятниками, практику проведения историко-культурных экспертиз, которые выявляли бы их уникальные особенности. А затем рассматривать проекты реконструкции на независимом экспертном совете. «Это не соответствует букве закона, но это выход из положения. Если историческое здание невозможно приспособить, если оно не целиком представляет ценность, его нужно перестраивать. Иначе ни один инвестор не будет работать в историческом центре», – уверен Мильчик.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»