ПоделитьсяВ условиях кризиса внимательнее следить за тем, чтобы девелоперы не тратили деньги дольщиков на сторонние проекты, могут банки. В студии [Фонтанки.Офис] экс-председатель комитета по строительству Смольного, управляющий партнер «КБ ВиПС» Вячеслав Семененко рассказал, как должен работать механизм банковского сопровождения и почему ценам на жилье в Петербурге уже некуда ни расти, ни падать.
Сегодня в СМИ появилось сообщение: по оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса, в 2015 году число обанкротившихся в России застройщиков составило 2,7 тыс., только по итогам января 2016 года — 167. Как обстоят дела в Петербурге?
– Я много лет занимаюсь строительным комплексом, даже комитет по строительству возглавлял, но, извините, я не знаю, что такое Рейтинговое агентство строительного комплекса. Я усомнюсь в первоисточнике.
Допускаю, что в прошлом году ситуация в строительном комплексе ухудшилась. Но ухудшилась она не столько на рынке строительства жилья, сколько на рынке строительства в целом. Это связано с банкротством огромного количества компаний-подрядчиков. Не девелоперов, а тех, кто непосредственно работает на площадке. Да, там есть ухудшения. Связано это с корректировкой политики государства, которое является основным заказчиком строительных работ. Это касается социалки, дорог, мостов.
Происходит корректировка политики государства: меняется техническое регулирование, ценовая политика.
Как получается, что проблемы возникают у тех, что месит бетон и кладет кирпичи, а девелоперы чувствуют себя нормально?
– Денег в экономике становится меньше, а строительство не может существовать независимо от положения дел во всей экономике. Я, когда говорил про подрядчиков, имел в виду тех, кто работает по заказу государства. А рынок строительства жилья — это все-таки рыночная экономика.
В Петербурге отрасль более устойчива, чем в других регионах. Вдаваться в причины я не буду, но у нас очень эффективно работают взаимоотношения банк-застройщик. Если банк аттестовал застройщика, выделил ему фондирование, кредитную линию на строительство дома — это сильный положительный фактор. Значит, банк этому застройщику доверяет, он проверил его, у застройщика есть собственные средства — потому что нельзя на 100% строить на деньги банка, порядка 20-30% собственных средств должно быть. Банк аттестовал объект для выдачи покупателям ипотеки. И деньги поступают и со стороны потребителя. Я думаю, что это плюс. Сегодня большая часть застройщиков аттестованы банком, иногда не одним. Банки, по сути, являются участниками строительства.
Какое место в производственной цепочке они занимают?
– Только что в конференц-зале «Фонтанки» мы провели круглый стол, в ходе которого обсуждали, что ситуацию с недобросовестными участниками рынка можно было бы усилить банковским техническим надзором. Когда банк на разных этапах строительства проводит контрольные мероприятия, чтобы проверить, действительно ли все деньги, полученные от банка и дольщиков, направлены на строительство конкретного дома. И сегодня мы очень близки к механизму, который в некоторых странах существует: на этапе строительства продавать квартиры можно, но все полученные деньги придется потратить только на то, что связано со стройкой этого конкретного проекта.
Что значит «близки»?
– Ряд банков вводит так называемое «банковское сопровождение». Это не просто "выделили деньги и забыли" — а проверили, что деньги пошли именно на стройку.
Но работать по такой схеме или нет — это добрая воля застройщика?
– Если застройщик не захочет так работать, то банк может ему не дать денег на стройку. Это рынок в действии. И не нужно кивать на какой-то законодательный механизм, который работает или не работает. Рыночный механизм должен здесь сам себя реализовать, защитить интересы и банка как кредитора, и покупателя. Косвенно от этого выиграет и застройщик, поскольку вырастет его надежность. Я бы на месте застройщиков предложил ввести публичный аудит своей деятельности. Это сумасшедший маркетинговый фактор.
Какова на сегодняшний день честная себестоимость квадратного метра жилья в Петербурге?
– Есть себестоимость физическая, она связана со стоимостью строительства. Есть себестоимость сверх этого — это стоимость земельного участка, инженерных подключений, накладные расходы организации, расходы на обслуживание кредитных денежных средств, реклама. Я думаю, что строительная себестоимость — кирпича, работы строительной техники и людей — в среднем 45 тысяч рублей. Сверх этого — дополнительные расходы. Стоимость земли может составлять 8-10 тысяч рублей на метр в Ленобласти, а может и 30 тысяч рублей. Стоимость присоединения — 3-4 тысячи рублей, кредитное обслуживание — 5 тысяч рублей, маркетинговые расходы — 3-5 тысяч рублей, накладные расходы — 3-5 тысяч рублей. Плюс сегодня застройщики вкладывают деньги в строительство школ и детских садов. Это дает удорожание на 8-10 тысяч рублей. Полная честная себестоимость метра жилья в Петербурге сегодня — порядка 80 тысяч рублей.
Как с импортозамещением в отрасли?
– К счастью, строительная отрасль за 25 лет рыночной экономики стала автономным механизмом, независимым от импорта.
У нас великолепно работает в Петербурге отрасль строительных материалов. Но производственное оборудование предприятий — импортное, оно взято в лизинг. Либо это экспортно-импортные кредиты, взятые в зарубежных банках. Значит, обслуживание, запчасти — все из-за рубежа. Отрасль импортонезависима на 90-95%.
Почему тогда эксперты говорят, что цена квартир может подняться в 2016 году процентов на 20?
– Я не вижу предпосылок для роста цен на готовое жилье, потому что предложения довольно много. Но и для снижения цен причин нет: ниже себестоимости продавать нет смысла.
Да, продажи упали на 30-50% в зависимости от региона. Но это не критические цифры, потому что за последние годы мы набрали очень большие объемы продаж. Мы поставили рекорды за много лет, чуть ли не за всю историю России. Так что падение продаж — это никакое не падение, а корректировка рынка, от огромного к нормальному.
Сверхприбыли, как в 2013-2014 году, уже нет, прибыль сегодня плановая. Устойчивые компании будут держать ценовую политику. Компании не заявят, что они поменяли цены. Либо это будут так называемые скрытые скидки: акции и спецпредложения. Но падения цен я не ожидаю. Рынок находится в равновесии.
Эфир на [Фонтанке.Офис]
Беседовала Венера Галеева, «Фонтанка.ру»
