ПоделитьсяЕще три-четыре года назад на рынок выходили все новые проекты комплексного освоения. Сейчас выводятся в основном их следующие очереди в пригородной зоне и в Петербурге. Что поменялось в запросах покупателей новостроек?
Уже более 60% предложения рынка недвижимости – это проекты комплексного освоения (КОТ). И девелоперы продолжают реализацию своих комплексов, выводят все новые очереди. Выходу на рынок крупного проекта, особенно в обжитых районах в окружении существующей застройки, предшествует огромная, прежде всего, документарная работа. Поэтому их старт – это событие далеко не каждого месяца в году. Безусловно, у некоторых девелоперов есть в запасе участки под КОТ. Но если раньше, когда покупатели сметали все, любые проекты были рентабельны, то сейчас клиенты уже более избирательны и искушены. И будущий спрос существенно зависит от того, в какой локации будущие дома расположены. Еще одна тенденция – для крупных участков девелоперы находят партнеров, чтобы снизить инвестиционную нагрузку.
«Проекты комплексного освоения территории требуют значительного объема инвестиций на начальном этапе подготовки, прежде всего, на инженерную инфраструктуру. Кроме того, они подразумевают большие объемы нового жилья. В периоды низкого спроса девелоперы очень аккуратно подходят к запуску столь масштабных проектов. Есть риск, что рынок не сможет поглотить такой объем дополнительного предложения», – поясняет директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
При этом новые КОТы на рынок выходят, причем в интересных локациях. Так, в Московском районе города недавно начались продажи жилья в малоэтажном проекте «Планетоград» от Setl City. Помимо комфортабельного жилья высотой всего 4 этажа плюс мансарда, здесь запланирована вся необходимая инфраструктура, причем строительство детского сада и школы намечено одновременно с возведением жилья в первом по очередности квартале проекта «Планетоград».
На территории сразу двух районов Петербурга – Московского и Адмиралтейского – компания «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») запустила масштабный проект комплексного освоения и редевелопмента территорий – квартал «Галактика». В нем запроектировано 32 жилых корпуса, 2 бизнес-центра, 3 школы на 825 мест, 3 отдельно стоящих детских сада в общей сложности на 600 мест и 6 встроенно-пристроенных детских садов, способных принять 440 воспитанников. Объем инвестиций в проект составляет порядка 60 млрд рублей. Вывели на рынок свои проекты и компания Арсенал (ЖК «Энфилд»), Группа ЛСР (ЖК «Цивилизация»).
«Сегодня о масштабных проектах так много, как раньше, не говорят. Эффект новизны пропал. Но подобных строек будет становиться меньше – это факт. Перечисленные проекты – это уже остатки былой роскоши. Территории покупались ранее, при другой экономической ситуации. Сейчас денег на покупку земель стало меньше, да и город не продает крупные территории», – говорит председатель совета директоров строительной компании «Норманн» Виктор Сеппенен.
А вот Екатерине Гуртовой, директору по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», ситуация видится несколько иначе. По ее мнению, крупные проекты, на самом деле, продолжают заявляться и строиться. Просто некоторые застройщики, и сейчас запуская большие проекты, пытаются отделиться от ставшего негативным понятия КОТ. Хотя еще несколько лет назад с гордостью объявляли бы свои стройки КОТами.
«А теперь они придумывают какие-то другие названия, в том числе преподнося как некую «квартальную застройку» свои проекты в том же формате КОТ и, подчас, с продуктом того же качества. Мы, например, еще года три-четыре назад стали говорить, что КОТ превратилось в понятие нарицательное и отрицательное. И, не случайно, выводя на рынок в 2013 году наш крупный проект комфорткласса «Новоорловский», мы изначально избегали отождествления с форматом КОТ – это понятие уже тогда было дискредитировано рядом проектов в зоне КАД с создаваемой в них крайне неблагоприятной средой», – говорит Екатерина Гуртовая.
Как бы то ни было, жилья в уже заложенных и строящихся проектах комплексного достаточно много. «По крайней мере, об этом свидетельствуют данные аналитиков рынка недвижимости, согласно которым объем выведенного на петербургский рынок в 2016 году жилья (4,03 млн кв. метров) сопоставим с объемом спроса (4,14 млн кв. метров). Логично, что застройщики будут начинать новые проекты КОТ, когда завершится работа над уже строящимися», – считает член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин.
Возвращение в границы
Земельные участки, подходящие для квартальной застройки, в городской черте еще есть – это пятна на юге Московского района, участки в Невском районе. Все больший интерес у девелоперов вызывают территории в рамках «серого» пояса. Хотя, безусловно, такие проекты сложнее в реализации, обходятся дороже и потому позиционируются в более высоких ценовых сегментах, чем эконом-класс.
«На месте фабрик и заводов начинается строительство жилья, что является логичным, правильным шагом как с точки зрения развития Петербурга, так и с точки зрения работы девелоперов. Часто места, где располагаются бывшие промышленные территории, привлекательны по локации, окружению, по тем видам, что будут открываться из окон у будущих жильцов. И при этом позволяют реализовать интересные с точки зрения архитектуры проекты, которые только украшают наш город. Особенно в противовес тому, как зачастую неэстетично выглядят заброшенные заводские корпуса», – говорит генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
Активно «серый» пояс Петербурга осваивает компания «ЛенСпецСМУ». По словам генерального директора АО ССМО «ЛенСпецСМУ» Геннадия Щербины, в городе осталось мало привлекательных земельных участков, поэтому крупные и надежные компании берутся за проекты редевелопмента. «Если участок достаточно большой, то на нем можно реализовать проект квартальной застройки. Такие жилые кварталы хороши тем, что застройщик имеет возможность детально продумать концепцию всего проекта, вписать его в архитектурный облик исторического Петербурга, продумать инфраструктуру», – говорит эксперт.
На территории пригородной зоны Ленобласти сегодня активно выходят на рынок новые очереди крупных проектов. Но на фоне запуска совершенно новых строек на территории Петербурга (например, ЖК «МореОкеан» в Приморском районе от Setl City и «Два Ангела» от «Росстройнвеста» в Красногвардейском) старт продаж в очередных корпусах крупных проектов менее заметен.
«Да, акцент смещается на территорию Петербурга, эту тенденцию мы отмечаем уже года два. Люди все чаще стремятся к покупке жилья в районах застроенной и благоустроенной части города, в локациях, которые более приближены к центру или имеют хорошую транспортную доступность», – подтверждает Екатерина Гуртовая. По ее словам, большая часть покупателей уже прекрасно понимает все минусы проектов на землях где-то за КАДом, когда при относительно невысокой стоимости покупки клиент получает крайне низкое качество жизни. Поэтому спрос смещается в сторону действительно качественных объектов комфорткласса и выше, которые строятся вблизи центра города и в комфортных для проживания районах со сложившейся застройкой.
«Об этом свидетельствуют, к примеру, хорошие продажи квартир в наших комплексах «ТОЙВЕ» в Красногвардейском районе, рядом с метро «Новочеркасская», Fjord – на Малом проспекте Васильевского острова, в 5-этажном комплексе INKERI в историческом районе города Пушкина», – добавляет эксперт.
Кварталы vs микрорайоны
Сегодня на петербургском рынке первичной недвижимости ведется и микрорайонная, и квартальная, и точечная застройка. Споры о том, какому формату следует отдать предпочтение – не утихают. «У каждого формата есть свои преимущества. Например, в рамках квартальной застройки можно создать единый архитектурный облик достаточно большой территории, что всегда выигрышно смотрится на фоне разностилевых домов. В то же время, точечные проекты позволяют создать новое комфортное жилье в рамках сложившейся застройки, что позволяет приобрести квартиру в обжитом районе с готовой инфраструктурой», – говорит Сергей Терентьев.
Очевидно, что микрорайонная застройка более сложная. Но для покупателей такой формат предпочтительнее, ведь кроме обязательных для новых кварталов школ, торговых центров и садиков в микрорайонах должны строиться дорожные развязки, станции метро, театры, музеи или стадионы.
«Но в основном, сейчас микрорайонные застройки – это просто несколько квартальных застроек в одном месте. Правда, ситуация меняется, и есть примеры, когда для будущих проектов делают что-то масштабное. Например, для будущего квартала «Евроград» в Юкках будет строиться съезд с КАД, в котором мы примем участие. А для проекта «Новоселье» обещают расширить Красносельское шоссе и сделать развязку на КАД», – говорит Виктор Сеппенен.
По мнению Олега Пашина, даже небольшие кварталы застройщики сегодня обеспечивают всем необходимым – социальной и торгово-сервисной инфраструктурой, дорогами. Хотя с точки зрения архитектуры более гармонично выглядят масштабные проекты, которые реализованы в едином стиле одним девелопером. «Но с финансовой точки зрения менее крупная квартальная застройка более реалистична, и за такими проектами будущее», – считает он.
Для конечного потребителя важен конечный результат – создание в проекте, будь то квартал или микрорайон, среды, комфортной для проживания. В компании «ЛенСпецСМУ» уверены, что масштабность проектов никак не отражается на их качестве. «И крупные, и относительно небольшие наши проекты реализуются с использованием современных строительных технологий в строгом соответствии с заявленными сроками, а их квартирография позволяет даже самым взыскательным покупателям подобрать вариант, в полной мере отвечающий их представлениям о комфортной квартире», – добавляет Геннадий Щербина.
Меняется и качество самого продукта – жилья
Жесткого эконома становится все меньше. Ситуация на рынке подталкивает застройщиков к более детальной проработке проектов.
«Например, даже в сегменте масс-маркет планировки квартир становятся все более функциональными. Застройщики стараются предлагать покупателям жилье, обладающее всем необходимым для комфортной жизни. Улучшаются дизайн мест общего пользования и благоустройство прилегающей территории, больше внимания уделяется архитектурной составляющей жилых комплексов. Полагаю, что эта тенденция сохранится и дальнейшем», – говорит Сергей Терентьев.
С коллегой соглашается Олег Пашин, добавляя, что в современных проектах больше внимания уделяется дворовым пространствам, ландшафтному дизайну, местам отдыха детей и взрослых. Почти нормой становятся пешеходные и велодорожки, детские площадки – все более яркими, безопасными, удобными. Даже школы и детские сады, которые возводят застройщики, создаются по более современным проектам. Тут и большие стадионы, и лифты, и просторные залы, и многое другое.
Хотя одинаково качественными все проекты все равно не будут, полагает Екатерина Гуртовая, потому что нацелены они на разную аудиторию. Одни проекты рассчитаны на покупающих жилье для себя и способных адекватно оценивать качество продукта, комфорт проживания в нем. Другие изначально возводятся под инвестора. Там акцент делается не на качество проживания, а на минимальную стоимость.
«Таким образом, и в последующем проекты будут оставаться очень разного качества, предлагая очень разный продукт. Впрочем, можно только приветствовать то, что становится все больше покупателей, которые ориентированы на приобретение действительно комфортного жилья и способны вполне компетентно и здраво оценить предложения на рынке, понять, на каких клиентов они рассчитаны, и сделать оптимальный выбор исходя из собственных интересов и потребностей», – резюмирует Екатерина Гуртовая.
Екатерина Дмитриева, для "Фонтанки.ру"
