ПоделитьсяЖилой комплекс «Южный замок» в Московском районе, на пересечении улиц Орджоникидзе и Пулковской, после 9 лет долгостроя вот-вот сдадут. Однако и здесь дольщиков ждут сложности с получением квартир. Люди судятся с бывшим генподрядчиком «ТД «Сигма», который прекратил появляться на стройке еще в 2007-м, а виртуальные права на квартиры в доме продолжает продавать до сих пор. Специально для чиновников, которые традиционно удивляются все новым и новым обманутым дольщикам, описываем технологию появления недовольных соинвесторов на примере «Южного замка».
Сколько продано жилья?
О нелегкой судьбе «Южного замка» на 460 квартир, строительство которого длится уже 9 лет, нам рассказали дольщики этого объекта. Недовольных соинвесторов здесь много - они создали несколько форумов в интернете, часть из них ходит по судам и добивается исполнения обязательств или возврата денег. Однако ни того, ни другого не происходит. Дом почти готов, но только когда его окончательно сдадут, выяснится, сколько же здесь продано квартир или прав на квартиры, - ни дольщикам, ни нам в ходе подготовки этого материала выяснить их точное число не удалось. Хотя есть стойкое ощущение, что прав уже продано больше, чем квартир.
Дольщики волнуются. Стройка и так затянулась, а тут еще общий кризис и фактический паралич отрасли. Права на квартиры в этом доме продавали многие организации - почти все подрядчики и субподрядчики числом около 20. Это вообще главная болезнь в нашем жилом строительстве - живых денег в нем мало, за работы и материалы застройщики-заказчики чаще расплачиваются с подрядчиками правами на квартиры, которые будут построены. Подрядчикам же нужны деньги - они уже перепродают права на квартиры дольщикам.
Эта схема более или менее работает, пока между застройщиком, заказчиком и подрядчиком существует согласие по поводу того, сколько метров готовой площади причитается последнему за сделанные им работы и затраченные материалы. То есть, когда один нормально работает, а другой нормально рассчитывается за это. В «Южном замке» застройщик (ООО «Жилпромстрой») прекратил рассчитываться с генподрядчиком (ООО «Торговый дом «Сигма»), после того как генподрядчик сорвал сроки строительства и стал завышать стоимость выполненных работ. Согласие между сторонами было нарушено, возник конфликт. Такой вывод мы сделали после общения с дольщиками.
По фиксированной цене
Мы связались с гендиректором ООО «Жилпромстрой» Михаилом Тесленко, застройщиком «Южного замка», гендиректором ООО «Жилпромстройкомплект» Александром Жмурко и юристом Натальей Денисенко, представляющей интересы ООО «ТД «Сигма». Госпожа Денисенко попросила изложить вопросы письменно, но ответа на наш запрос не последовало. Александр Жмурко дал комментарий по телефону, а гендиректор «Жилпромстроя» Тесленко приехал в редакцию, и они рассказали, как развивались события.
В январе 2005 года застройщик (ООО «Жилпромстрой») привлек в качестве инвестора-заказчика ООО «Жилпромстройкомплект» (ЖПСК), чтобы оно профинансировало завершение строительства и ввело комплекс в эксплуатацию. За это после ввода комплекса в эксплуатацию инвестор получал права на часть квартир и нежилых помещений.
В свою очередь, для окончания строительства «под ключ» ООО «ЖПСК» привлекло в качестве генподрядчика ООО «Торговый дом «Сигма». По условиям этого договора, заключенного 1 марта 2005-го, «Сигма» обязалась завершить строительство «под ключ» до 30 июня 2006 года. По этому соглашению стоимость основного комплекса строительно-монтажных работ не подлежала изменению в сторону увеличения, а генподрядчик обязался письменно согласовывать с заказчиком строительства цену своих договоров с подрядчиками и передавать их копии.
Работы генподрядчика оплачивались квадратными метрами путем проведения зачета встречных однородных требований, общий метраж был определен договором об инвестировании строительства жилого дома, заключенным между сторонами 8 апреля 2005 года. Стоимость одного квадратного метра, как и расценки на СМР в договоре генподряда, объявлялась фиксированной и равнялась 900 у.е. (или ее рублевому эквиваленту по курсу 27,8 руб за у.е.).
Казалось бы, все четко: в соответствии с оговоренной схемой после проведения очередного этапа работ сторонами подписывается протокол, который фиксирует, что генподрядчиком выполнены работы на определенную сумму. Взамен он мог получить права на соответствующее количество квадратных метров после завершения строительства. В первый год действия указанных договоров все так и шло.
Расценки выше – метров больше
В 2006 году гендиректор «Жилпромстроя» Михаил Тесленко и гендиректор ООО «ЖПСК» Александр Жмурко, по их словам, обратили внимание на то, что расценки СМР, предоставляемые генподрядчиком, стали завышаться, что в конечном итоге привело к увеличению общей стоимости СМР, зафиксированной в договоре. Впрочем, странности в работе генподрядчика руководитель фирмы-застройщика заметил с первых дней в новой должности. В частности, Тесленко установил, что строительство дополнительных этажей ведется без надлежащего согласования.
Застройщик и заказчик потребовали от генподрядчика соблюдать условия договора, придерживаясь оговоренных расценок на СМР. Для того чтобы избежать намеренного увеличения стоимости работ, изначально в договоре был предусмотрен п. 5.5.8, который обязывал генподрядчика привлекать к выполнению СМР подрядчиков только после проведения с заказчиком письменного согласования цены заключаемого договора.
И именно этих согласований со стороны «Сигмы» застройщик и заказчик никак не могли добиться на протяжении 2006 года - вместо них генподрядчик присылал на согласование единичные расценки, которые по мере продвижения строительства стремительно росли.
Прав нет, но квартиры расходятся
Летом 2006 года Тесленко предложил инвесторам, среди которых был генподрядчик, в связи с увеличением стоимости работ, предъявляемой к оплате «Сигмой», разложить это дополнительное финансирование пропорционально площадям, на которые они претендуют после завершения строительства дома, взяв 80 % этой суммы на себя. В результате, по его словам, из общего числа около 20 привлеченных на условиях взаимозачетов подрядчиков только руководитель ООО «ТД «Сигма» Игорь Бабич отверг эти предложения.
В итоге отношения между застройщиком и теперь уже бывшим генподрядчиком превратились в одностороннюю переписку. Многочисленные письма застройщика с требованиями о выполнении «Сигмой» обязательств генподрядчика оставались без ответа. Строительство практически остановилось.
Учитывая сорванные сроки работ и то, что ООО «ТД «Сигма» практически самовольно бросило стройку, в 2007 году ООО «ЖПСК» исключило из перечня квартир, предназначенных для оплаты работ «Сигмы», те, которые должны были послужить оплатой за достройку дома. О чем уведомило ООО «ТД «Сигма», воспользовавшись своими договорными правами.
После этого, по словам руководителя фирмы-застройщика, к нему потянулся поток дольщиков, купивших права на квартиры у «Сигмы». В их договорах ООО «ТД «Сигма» указывало, что имеет право привлекать дольщиков, ссылаясь на свой договор с ООО «ЖПСК». Однако в договоре с ООО «ЖПСК» четко определено, что «Сигма» вправе лишь «переуступать свои права и обязанности» третьим лицам, в том числе и путем заключения договоров долевого участия, при условии письменного согласовании с заказчиком, и выполнении полностью своих обязанностей генподрядчика, то есть достроив дом. Но никак не заключать прямые договоры долевого участия. Узнав о таких действиях «Сигмы», Тесленко несколько раз запрашивал у ООО «Торговый дом «Сигма» информацию о том, сколько привлечено «дольщиков» и на какой метраж площади. Однако такая информация ему предоставлена не была.
По словам Тесленко, застройщик готов передать бывшему генподрядчику жилье по фиксированной в договоре цене на 86 млн рублей - именно на такую сумму «Сигмой» выполнено и принято работ. Однако только в конце 2007 года ООО «ТД «Сигма» направило застройщику порядка 60 требований на сумму около 150 млн руб. Поскольку общее число дольщиков, заплативших «Сигме», неизвестно, то получается, что права значительной части покупателей не обеспечены протоколами приемки этапов СМР и актами зачета встречных требований.
При этом, не имея подписанных обеими сторонами протоколов выполнения СМР и актов зачета встречных требований, «Сигма» не имела прав продавать квадратные метры - ведь претендовать на них генподрядчик мог только в случае соблюдения условий договора. Условия эти не соблюдены - генподрядчик так и не закончил строительство дома «под ключ». Но, судя по информации «Бюллетеня недвижимости», от имени «Сигмы» «незаработанные» квартиры в этом доме продаются до сих пор. В то время как застройщик, его подрядчики и дольщики совместными усилиями заканчивают строительство «под ключ».
Остается пожелать дольщикам «Сигмы» как можно скорее решить с ней свои правовые проблемы - вернуть заплаченные деньги или получить реальные квартиры в других домах, которые строит «Сигма», взамен виртуальных квартир в "Южном замке".
По словам Тесленко, «Жилпромстрой» со своей стороны постарается сделать все возможное для тех дольщиков, кто после разрешения спора с «Сигмой» останется без прав на квартиру. Для этого будут использованы все те небольшие резервы, которые остались у застройщика.
Справка «ТС»
Основанием для начала строительства «Южного замка» являются распоряжение губернатора Санкт-Петербурга № 1100-р от 15.10.1999 г. и договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-01078 (12) от 15.12.1999 г. Застройщик - ООО «Жилпромстрой», которое привлекает к строительству дольщиков с 2001 года. Первоначальной датой окончания строительства в договорах значился 3-й квартал 2004-го. Однако срок перенесли сначала на год, потом до июня 2006-го, затем еще и еще, последний срок сдачи комплекса датирован декабрем 2008-го. Тогда дом приняла рабочая комиссия, но установка лифтов и устранение недостатков, указанных комиссией, продолжаются.
Алексей Разумов, Андрей Иванов, "Фонтанка.ру"
Материал читайте в газете "Ваш тайный советник" от 20 апреля 2009 г.
