Верховный суд отменил решения по «отрезанному» от ЖК «Балканы» участку. Застройщик не имел права его продавать

Жильцы ЖК «Балканы» в Петербурге добиваются возврата земельного участка жилому комплексу, отрезанного застройщиком. Горожане дошли до Верховного суда, коллегия которого отменила все решения нижестоящих инстанций, констатировала нарушение прав дольщиков и вернула дело на новое рассмотрение.

История с купчинским жилым комплексом «Балканы» развернулась еще в 2020 году. Незадолго до введения дома в эксплуатацию застройщик, ООО «ГК «Синергия» (входящее в ГК «Лидер Групп»), разделил земельный участок площадью 1,45 га, на котором построил дом, на три: на одном остался ЖК «Балканы» (0,84 га), на другом — трансформаторная подстанция (93 кв. метра), а третий (почти 0,6 га) был быстро перепродан. На этом участке «балканцам» застройщик обещал парковку, проезд к дому и зеленые насаждения.

Участок продали некой Анне Шестаковой. О том, что старый и новый собственники могли быть не чужды друг другу, «Фонтанка» подробно рассказывала. На отрезанном участке новый собственник намеревался возвести 23-этажный жилой дом.

Жильцы отправились с коллективным иском в суд, чтобы вернуть участок в состав жилого комплекса. Однако сначала Фрунзенский районный суд, а затем апелляционная и кассационная инстанции отказали горожанам в удовлетворении требований. Однако жильцам удалось добиться обеспечительных мер: собственнику на время рассмотрения дела было запрещено продавать участок и проводить на нем строительные работы.

Истцы дошли до Верховного суда. Коллегия ВС постановила (документ есть в распоряжении редакции), что нижестоящие инстанции допустили «существенные нарушения норм земельного и жилищного законодательства, градостроительных норм, определяющих порядок формирования участка под многоквартирным домом и параметры этого земельного участка, а также норм Гражданского кодекса».

Как отметила коллегия, Фрунзенский районный суд исходил из того, что истцы якобы не представили доказательства, однозначно свидетельствующие, что «балканцы» не могут использовать смежные участки под свои нужды. Последующие инстанции с этим согласились.

Однако суды не учли, что раздел участка не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны ТЗЖ2 (зона среднеэтажных и многоэтажных жилых домов), в том числе потому что жилой комплекс лишился наземной парковки на 155 мест. На это обратила внимание районная прокуратура.

По градостроительным нормам жилой дом должен быть обеспечен зелеными насаждениями, парковочными местами, их количество и площадь зависят от жилой площади дома.

Также коллегия ВС обратила внимание: предыдущие инстанции не приняли в расчет, что отрезанный участок находился в собственности застройщика «Балкан», «в связи с чем на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирном доме, но и в общую долевую собственность земельного участка». Поэтому застройщик не имел права отрезать от участка кусок и продавать его.

Теперь дело вернется на новое рассмотрение в первую инстанцию, Фрунзенский районный суд, которому предстоит учесть все доводы, изложенные коллегией ВС.