Последние несколько лет в офисном сегменте класса «А» Московской агломерации наблюдается устойчивый дефицит качественных площадей. В столице он вызван активно растущим спросом как со стороны институциональных инвесторов, так и покупателей — «физиков», поскольку коммерческая недвижимость хорошо зарекомендовала себя как надежный актив, позволяющий сохранить денежные средства.
При этом, в связи с общерыночной ситуацией, девелоперы снизили активность по выводу на рынок новых проектов, из-за чего объем предложения начал быстро вымываться. В 2025 году этот тренд только продолжится и количество заключенных сделок в Московском регионе может в итоге сократиться на 30% год к году, по данным агентства Ricci.
Особенно остро ощущается нехватка крупных лотов, доступных к аренде, из-за чего уровень вакантных площадей побил очередной рекорд и упал до 3–3,5%, подсчитали аналитики агентства недвижимости. Даже строящиеся объекты, ввод которых запланирован на 2026 год и дальше, уже практически полностью законтрактованы.
На петербургском рынке наблюдается аналогичная ситуация. Некоторые девелоперы решили отложить ввод в эксплуатацию построенных объектов до появления крупных арендаторов, отмечает в своем аналитическом отчете компания Bright Rich St.Petersburg. Из-за этого объем нового строительства по итогам года значительно сократился. В прошедшем году показатель ввода был меньше 40 тыс. кв. м.
Не удивительно, что в таких условиях арендаторы и инвесторы в этой ситуации находятся в поиске новых перспективных направлений, но лишь в том случае, если продукт там соответствует их требованиям к качеству и уровню сервиса. Поэтому многие из них обращают внимание на офисную недвижимость, возводимую в ТиНАО.
Об этом рассказывает заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева.
— Во-первых, площади для бизнеса в «молодых» локациях можно приобрести по гораздо более доступной цене: «входной билет» здесь на сегодня составляет от 20 млн рублей. Во многом цены столь привлекательны, поскольку застройщики реализуют проекты комплексно, поэтому вложиться можно на раннем этапе строительства. При этом, потенциал новых районов предполагает весьма солидные дивиденды от подобных вложений, — объясняет эксперт.
По словам Оксаны Моисеевой, за время строительства бизнес-центра в Новой Москве стоимость офисов в нем может вырасти на 35 — 40%, а иногда и на 60%. И дело не только в том, что введенная в эксплуатацию недвижимость стоит гораздо дороже, чем на стадии котлована: не менее важным фактором является и общая динамика развития района. В частности, если цикл комплексной застройки территории ТиНАО, в среднем, составляет 15–20 лет, то прирост капитализации объектов даже после введения в эксплуатацию составит около 7% ежегодно, по данным аналитиков ГК «А101».
В качестве примера эксперт приводит один из наиболее востребованных объектов на сегодня — бизнес-квартал «Прокшино» общей площадью 177 тыс. кв. м, рассчитанный на 16,1 тыс. сотрудников. Это утверждение подтверждают и данные по продажам площадей в этом проекте. Так, первый из его корпусов, недавно введенный в эксплуатацию, был полностью раскуплен еще в 2023-м. Во втором уже сейчас, за год до «заселения», распродано 76% будущих офисов.
Всего в состав бизнес-квартала «Прокшино» войдут пять зданий высотой 11–13 этажей. Их свяжет единая стилобатная часть, в которой разместятся сервисные и торговые площади, которые совокупно займут около 15% от общего объема. Помимо этого, комплекс объединен со станцией метро «Прокшино» крытым наземным переходом, что значительно улучшает его транспортную доступность. Объект полностью соответствует сегменту класса «А», там установлены современные инженерные и климатические системы, а также сервисы формата «умное здание».
Оксана Моисеева также добавила, что по мере возведения соседних жилых кластеров, таких как ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Деснаречье» и ряда других будут существенно расти показатели трафика, чему также способствует наличие рядом лесопарковой зоны и Николо-Хованского пруда, который связан с бизнес-кварталом подвесным мостом.
Все это положительно скажется как на доходности коммерческих площадей на первых этажах бизнес-квартала, так и на заполняемости арендаторами непосредственно офисной части.
Также в перспективе ближайших десяти лет в районе будет открыто множество культурных, образовательных, социальных и спортивных объектов, включая Аквакурорт. А территорию, примыкающую к бизнес-центру, оборудуют многоуровневой набережной.
Наличие подобной развитой инфраструктуры также обеспечит рост капитализации офисных площадей и сделает их привлекательными и востребованными для инвесторов, уверена Оксана Моисеева. При этом, высокий спрос и гарантированный трафик близлежащих рекреационных и спортивных объектов обеспечит стабильный арендный доход, который по предварительным данным, составит не менее 30% годовых от суммы вложений.
ЖК Прокшино — Застройщик ООО СЗ А101. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Испанские кварталы» — Застройщик ООО СЗ А101. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Жилой район «Деснаречье» — Застройщик ООО СЗ А101. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ГК «А101», ИНН 7704810149
