Скандальный закон №59-ФЗ вступил в силу 1 октября 2019 года, и теперь в жилых помещениях гостиничные услуги оказывать нельзя. По некоторым прогнозам, это приведет к тому, что около 15% малых гостиниц, расположенных в петербургских квартирах, просто закроются, а остальные — сменят вид деятельности и переквалифицируются, например, в гостевые комнаты.

Однако, несмотря на все перемены, многоквартирные дома (МКД) остаются, пожалуй, единственным типом зданий в исторической части Петербурга, где можно и нужно открывать мини-отели до 50 номеров. На языке отрасли они называются «малыми средствами размещения». Увы, доступных отдельно стоящих зданий в центре очень немного, и они зачастую по тем или иным причинам не подходят для оказания гостиничных услуг. Так что мини-отелям волей-неволей приходится соседствовать с обычными горожанами. И практика показывает, что такое соседство может быть комфортным, мирным и взаимовыгодным.

За рецептом правильной мини-гостиницы в многоквартирном доме мы обратились в управляющую компанию сети отелей «В Питере Отдыхать». За последние пять лет она создала и запустила 15 трехзвездочных «малых средств размещения» в самых туристических местах города: «золотом треугольнике», районе Московского вокзала, на Петроградской стороне и Васильевском острове. Еще три мини-отеля сейчас строятся и будут открыты в ближайшее время. В их числе — Gold Inn на улице Союза Печатников, запуск которого запланирован на 1 декабря 2019 года.

Gold Inn открывается как раз в составе МКД и может стать наглядным примером того, как создается эффективный бизнес, которым будут довольны и проверяющие органы, и жители дома, и инвесторы. Побеседовав с директором управляющей компании «В Питере Отдыхать», мы сформулировали следующие семь правил создания отеля.

Открытие гостиницы в квартире теперь попросту незаконно — спасибо №59-ФЗ. А превращение ее в нежилое помещение — это та овчинка, которая сегодня не стоит выделки. За последние полгода требования значительно ужесточились, число согласований увеличилось. При этом стопроцентной гарантии успеха у вас все равно не будет. Так что профессионалы рекомендуют выбирать исключительно коммерческие помещения на первом этаже с изолированным входом, который, кстати, должен быть указан в техпаспорте.

Многие петербургские гостиницы запускаются безо всяких согласований и проектов. Правильная же схема действий, на примере Gold Inn, выглядит следующим образом. Сначала специалисты управляющей компании «В Питере Отдыхать» совместно с проектирующим подрядчиком создают техническое задание на проект и реконструкцию, обследуют помещение (оценивают возможности нагрузок инженерных сетей, состояние перекрытий, несущих конструкций, вентиляционных каналов), получают технические условия о присоединении от управляющей компании дома и т.д.

Затем на основе этой информации создается проект реконструкции, в котором соблюдаются все нормы СанПиНов и СНиПов. В нем также учитываются техническое задание КГИОПа, если речь идет о доме-памятнике, и замечания представителей Роспотребнадзора и Госпожнадзора. Последних можно пригласить на объект, и они подробно и совершенно бесплатно объяснят, где у вас отклонения и что вы забыли предусмотреть. Финальная версия проекта отправляется в эти две инстанции для получения заключений, а затем сдается на экспертизу.

Проектирование Gold Inn заняло пару месяцев — несмотря на то, что им занимались опытные профессионалы, которые отлично знают все возможные «болевые точки», детали, требующие внимания и т.д. Далее были получены разрешения на проведение ремонтных работ, и ремонт длился примерно полгода. А если бы за дело взялись люди, которые никогда прежде не проектировали и не строили отели, то работы могли бы растянуться и на год, причем в процессе новички наверняка совершили бы много ошибок.

Это нужно сделать еще во время подготовки проекта. Если домом управляет ТСЖ, как в случае Gold Inn, отельеры встречаются с его председателем и выясняют, как настроены жильцы. Затем на общем собрании они проводят презентацию для будущих соседей: рассказывают, как будет выглядеть отель, кто в нем будет останавливаться, сколько звезд он получит и т.д. Это важно, так как никто не хочет видеть в своем доме дешевый хостел с двухъярусными кроватями и сомнительными гостями.

Постоянный контакт нужен не только для того, чтобы избежать конфликтов. Дело в том, что многие элементы проекта требуют одобрения со стороны общего собрания жильцов. Например, согласно санитарным нормам, в гостиницах обязательно должна быть система вентиляции. И если вытяжную ее часть можно смонтировать под потолком, то для создания «приточки» необходимо построить так называемую «свечку» — трубу, которая идет через весь дом до чердака и забирает свежий воздух извне. Без согласия всех жителей дома нельзя будет добавить эту конструкцию в проект и впоследствии получить разрешение КГА на ее размещение.

Грамотный отельер ничего не скрывает и не действует в обход соседей. Им показывают готовый проект, разрешение на работы и их план-график. Более того, с ними согласовывается время ремонта. В случае Gold Inn компания не только соблюдала закон о тишине, но и каждый день прекращала стройку днем, с часа до трех, так как в это время спали маленькие дети.

Дальновидный бизнес заботится о том, чтобы весь дом становился лучше. Даже в самых благополучных МКД есть что усовершенствовать. Так, Gold Inn уже успел поучаствовать в замене чердачных дверей и автоматических ворот. В планах — совместная с ТСЖ покупка снегоуборочной машины: помня прошлую зиму, отельеры решили не полагаться на городские службы. Кроме того, УК с согласия жильцов и за свой счет благоустроит территорию перед домом и двор: проведет озеленение, поставит лавочки и фонари.

Технологичные решения делают дальнейшую эксплуатацию отеля более эффективной и выгодной. Бойлерная система гарантирует стабильное водоснабжение, собственный генератор пригодится на случай отключения электричества в доме, а система защиты от протечек убережет интерьеры от возможного потопа. В Gold Inn, кроме прочего, провели полную гидроизоляцию по стенам и полам, которая позволит защитить установленное оборудование от петербургской сырости и продлить срок службы санузлов.

Чтобы работа ресепшена и кафе не мешала гостям Gold Inn отдыхать, шумопроницаемость номеров снизили до 30 децибел. К наполнению номеров — сверх трехзвездочных стандартов — добавили кофейную и чайную станции, гладильный набор, небольшую стиральную машину.

Главный фильтр, отсеивающий нежелательных постояльцев, — это расценки без демпинга, соответствующие «звездности» отеля. Кроме того, неадекватно ведущему себя человеку могут просто отказать в заселении. Это делает либо администратор, работающий за стойкой ресепшен, либо управляющий отеля. В крайнем случае используется система безопасности: сотрудники вызывают группу быстрого реагирования с помощью специальной кнопки или обращаются к собственной охране гостиницы. Так или иначе, пьяный, шумный или конфликтный клиент в отель не проникнет и не потревожит ни его гостей, ни жильцов дома.

Для тех, кто не имеет опыта работы с HoReCa, оптимальным решением могут стать инвестиции в готовый отельный бизнес, созданный управляющей компанией «В Питере Отдыхать». Инвестор вкладывает деньги в полностью согласованный мини-отель категории «три звезды» с ремонтом, пройденной технической проверкой и действующими лицензиями. По данным УК, при приобретении объекта в собственность минимальная сумма инвестиций составляет порядка 30 млн рублей, а плановый срок окупаемости — в течение семи лет.