Невский и пустота

По итогам III квартала 2019 года количество свободных помещений на центральных торговых коридорах Петербурга достигло своего максимума с 2015 года, подсчитали в консалтинговой компании JLL. При этом доля свободных объектов в стрит-ретейле достигла 8,1%. На центральных улицах с июля по сентябрь закрылось на 6% больше магазинов, чем открылось.

Как подчеркивают аналитики, уровень вакансии на Невском проспекте, главной торговой улице, стабильно растет с конца 2018 года, когда был зафиксирован исторический минимум (3,2%). А по данным исследований Colliers International, в III квартале 2019 г. этот показатель вырос на 1,2 процентных пункта, до 6,8%. При этом больше всего заведений закрылось на Большом пр. П.С. и Старо-Невском проспекте. За июль – сентябрь этого года закрылись 23 магазина и ресторана, а открылись 16. Продолжила терять арендаторов и главная ресторанная улица города — Рубинштейна. Всего с начала года по сентябрь в центральных районах Петербурга появилось на 20% меньше новых заведений, чем за тот же период годом ранее. Основной причиной, по мнению экспертов, стала «усталость» от некоторых концепций — многие заведения давно не обновлялись. Еще одна причина — некорректный выбор ретейлерами формата для данной локации. Ну и не стоит забывать, что 2018 год — год футбольного чемпионата и большого наплыва туристов, и логично, что на его фоне следующий год выглядит провальным.

Президент группы компаний RENTA Артем Гудченко пояснил, что рынок недвижимости более инертен, чем фондовый, но все равно можно говорить об определенной «температуре» на рынке. Есть периоды, когда он подогревается спекулятивными ожиданиями, заявлениями о росте спроса. Тогда создается ажиотаж: «Если я не возьму помещение, его возьмет кто-то другой». И тогда собственники поднимают ставки.

Как пояснил Артем Гудченко, вакансия на Невском действительно визуально больше, чем обычно. Рост есть, но он плавный. Также стоит отметить скрытую вакансию, которую в принципе подсчитать невозможно, — это когда собственник хочет поднять ставку аренды, но оставляет прежнего арендатора до того времени, пока не найдется новый. Чаще всего пустующие помещения — результат завышенной ставки.

— Можно сказать, что логика собственника страдает, если он не понимает, что год без арендатора обойдется большими потерями, нежели сдача помещения по более низкой ставке. Наиболее сложный участок Невского сегодня — от площади Восстания до Суворовского проспекта. Трафик здесь есть благодаря Московскому вокзалу, но он специфический, поэтому помещения с трудом сдаются в аренду. А ставки завышены просто потому, что это Невский, — резюмирует Артем Гудченко.

В центре города несколько барно-ресторанных кластеров, и один из них — улица Рубинштейна, которую тоже можно назвать единственной в своем роде. Президент Некоммерческого партнёрства развития индустрии питания и гостеприимства «Федерация рестораторов и отельеров» Леонид Гарбар обозначил главную барную улицу города как токсичную — пока там не смогут найти общий язык все заинтересованные стороны, проблема не решится. Напомним, местных жителей категорически не устраивает соседство со множеством баров и ресторанов. Конфликт обостряется летом с наплывом туристов и проведением различных международных мероприятий. Жители пишут жалобы, выходят на акции протеста и с переменным успехом ведут переговоры с владельцами заведений. В других местах концентрации заведений общепита подобная проблема если и есть, то очень слабо выраженная.

По мнению эксперта, оптимально было бы создать некое некоммерческое объединение рестораторов всех 68 ресторанов этой улицы со своим регламентом. Эта организация представляла бы интересы бизнеса в различных спорных моментах. А против них должно выступать такое же объединение жильцов, а не один активист, — и вот только тогда возможен диалог.

Артем Гудченко считает, что постепенный рост вакансии в центре города коррелирует с замедлением развития рынка из-за снижения покупательской способности:

— Рынок падает с 2014 года, очередь из арендаторов не стоит, и из-за перегрева по ряду локаций сейчас стоит ждать снижения ставок по ним. К тому же даже опытные ретейлеры или рестораторы могут переоценить магию Невского проспекта. И с форматом, бывает, не угадывают, и считают плохо.

По мнению Анны Лапченко, причина неудач в центре чаще всего в том, что изначально некоторые компании необъективно оценивают свои возможности, не анализируют пешеходный трафик, ориентируясь лишь на его величину. Важно понимать, что это должен быть стабильный бизнес — например, бренды, ориентированные только на туристов, — помнить о сезонности. Нужно сразу учитывать этот момент в договоре аренды: например, регулировать ставку в зависимости от высокого и низкого сезона.

А по словам Леонида Гарбара, собственники и арендаторы на Невском становятся жертвами банальной жадности, которая и приводит в итоге к бедности. Да, на Невском всегда было дорого, но ведь дело еще и в том, что доходы не растут. При доступной аренде появится много разнообразных дешевых и вкусных мест, а это еще и рабочие места, и заработок сопряженных бизнесов — от таксистов до поставщиков продуктов. Но одних адекватных арендных ставок для процветания отрасли стрит-ретейла уже недостаточно: еще и покупатель должен стать богаче.

— После ажиотажа ЧМ-2018 закрепиться на рынке удалось заведениям с более-менее универсальной концепцией, а не тем, кто открывался сугубо под чемпионат. Подсчитать уровень закрытия после чемпионата сложно, потому что многие могли не уйти, а провести ребрендинг, — говорит Леонид Гарбар. — В целом, сегодняшний рост вакансии связан с низкой покупательской способностью населения. За последний год-два разве люди стали чаще ходить в рестораны? Разве кому-то повысили зарплату? Или у нас вал туристов по безвизовому режиму? Помещения арендаторам сегодня нужны практически бесплатные или с минимальной нагрузкой. Я вынужден был закрыть фастфуд-проект в дешевом сегменте, в трех шагах от Московского вокзала. Меня погубила аренда, которая забирала 50% от оборота. С оборотом поначалу все было в порядке, но с сентября 2018 года поток посетителей упал в три раза, и мне стало не хватать. Не работает золотое правило бизнеса: аренда не должна превышать 20% от оборота. При высокой цене аренды дешевого меню не может быть. Арендодатель приходит в такое заведение, видит высокие цены в меню, думает, что бизнес зарабатывает, и считает себя вправе поднять аренду еще выше. Получается замкнутый круг.

Конечно, происходящее сегодня в сфере регулирования рынка усложняет судьбу стрит-ретейла. Но несмотря на это, по мнению Артема Гудченко, бизнес продолжит развитие в этом формате ввиду его значимости и объемов. Значит, потенциал для развития сохраняется при условии профессиональной оценки рисков и грамотного регулирования рынка.

В других районах города за пределами центра коммерческие помещения формата «стрит-ретейл» тоже востребованы. В выходные дни люди далеко не всегда стремятся выехать в центр города: он загружен, там сложно найти место для парковки. Поэтому многие предпочитают отдыхать, ходить в рестораны и за покупками в пределах своего района. Конечно, коммерция в новых кварталах развивается активно — в зависимости от потребностей жителей. По словам Леонида Гарбара, выезжать из новых районов поужинать в центр — это потратить полдня из-за транспортной ситуации. В этих районах нужно оставаться, но здесь должно быть равнозначное центру по качеству и разнообразию предложение.

Как говорит Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург», для стрит-ретейла в новых районах обычно востребованы площади от 50-250 кв. м, для размещения офисов — от 100-350 кв. м. Производство, как правило, занимает 300-3000 кв. м.

— Можно говорить о серьезных нюансах ведения бизнеса в помещениях на первых этажах, которые были переведены из жилой недвижимости, — уточнила Юлия Ружицкая. — Оборудование и инженерные системы домов все-таки спроектированы для проживания людей, а не предпринимательской деятельности, особенно если речь идет о точках общепита, кулинарии, продуктовых магазинах. Требуется контролировать запахи и строго соблюдать санитарные нормы. В помещениях на первых этажах, специально спроектированных для коммерции, инженерное оборудование автономно от жилья, отдельные входы и выходы. Есть требования к разгрузке товара и шумным работам, но ответственные арендаторы эти вопросы успешно решают. Рынок становится цивилизованным, прозрачным.

На сегодняшний момент большинство покупателей коммерческой недвижимости приобретают ее для сдачи в аренду. Доля инвесторов достигает 80-85%. Логично, что универсальное помещение имеет больше возможностей для сдачи, так как круг потенциальных арендаторов не ограничен операторами одного сегмента.

— В целом, несмотря на все сложности, стрит-ретейл всегда останется перспективным сегментом для инвестиций, — резюмировал Артем Гудченко.