Почему исторический центр Петербурга разрушается, и как нам привести его в порядок

Для начала центру нужен «диагноз», то есть полновесное обследование. Сегодня никто толком не представляет, как обстоят дела на самом деле. Как рассказал генеральный директор «Мастер Девелопмент» Вячеслав Семененко, последние масштабные исследования центра прошли еще при советской власти и в недостаточном объеме. За последние десятилетия здания моложе не стали, но о реальном их состоянии сегодня никто не знает. А раз город не владеет информацией, то и управлять ситуацией не может.

–У любого большого обследования есть срок годности, – говорит председатель комитета КГИОП Сергей Макаров. – В советское время здание обследовали, всех жителей выселяли, ставили дом на капремонт, зачастую варварский, и заселяли обратно. Этот опыт экстраполировать на современность невозможно. Во-первых, из-за множества собственников и бюрократии, во-вторых – из-за неумения вести дискуссию, у нас возникает скандал по любому объекту. Обследовать тотально все нет смысла, вопрос надо решать поквартально, потому что различные локации в центре имеют свою специфику. При этом работать с единичными памятниками – все равно что во рту, где полно гнилых зубов, вылечить один зуб и хвастаться им.

– Советский опыт небесполезен, – считает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. Тогда обследования и реконструкцию проводил специальный трест, но из 10–11 тысяч исторических зданий даже при полной поддержке властей за 30–40 лет охватили только треть. С того капремонта уже 50 лет прошло, и эти здания снова в зоне риска.

Эксперты сходятся в мысли: если мы действительно заинтересованы в том, чтобы дома центра не начали складываться, как карточные домики, необходимы воля первых лиц города и страны, федеральное финансирование, разъяснительная работа с гражданами. И последняя часть, возможно, самая сложная в этой формуле.

Договариваться с людьми будет непросто. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов подтвердил – в городе активна категория людей, которые против всего в принципе, тормозя этим любой диалог. А глава КГИОП рассказал, что подобные настроения уже влияют на инвестклимат в городе – бизнесмены все чаще боятся предлагать свои проекты в центре, потому что люди «точно выйдут и будут кричать».

Лидер движения «Красивый Петербург» Красимир Врански объясняет позицию общественников:
- К бизнесу и чиновникам нет доверия. Непрозрачность и закрытость городского инвестиционного процесса порождает подозрения в очередном «распиле». Поэтому люди не хотят разговаривать. И власть ни с инвесторами, ни с людьми не хочет вступать в диалог. Но все равно надо идти и говорить. Диалог этот может организовать бизнес.

О подобном опыте рассказал Эдуард Тиктинский, чья компания реализует девелоперский проект на территории Левашовского хлебозавода:
–Наш проект не просто соблюдал, но был даже жестче показателей, прописанных в нормативах, но все равно некоторые активисты выступали «против». Мы привезли к нам на объект Михаила Пиотровского, Всемирный клуб петербуржцев, депутатам проект показали, общественникам, всем тем, кого это волнует. Это очень эмоционально затратная история, но в любом случае нужен диалог. Мы объясняли, презентовали и добились понимания конструктивной части градостроительного сообщества, – говорит эксперт. – Это важный вопрос – с кем мы говорим? Сейчас любой человек, абсолютно не имеющий квалификации, может «топить против» и будет поддержан. У них есть ресурс остановить проект, но нет ресурса что-то сделать и понимания, что делать.

И все же, по словам Тиктинского, он не видит другого выхода, кроме попытки договориться: «Плюс у власти должна быть воля. В конце концов, она для того и выбрана».

– Я тоже был общественником, пока не начал разговаривать с людьми, пообщался немного с инвесторами и понял, что они такие же петербуржцы, город тоже их дом. Поэтому нужна единая для всех повестка сохранения центра, которую мы все будем продвигать и доносить до каждого. Пусть ее озвучивают губернатор, депутаты, чиновники, общественники, – заметил Врански.

Генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов предложил создать согласительную комиссию из представителей бизнеса и общественности. Сергей Макаров напомнил, что для крупных проектов есть совет по сохранению культурного наследия, который вполне справляется со своими функциями. Вячеслав Семененко предположил, что для решения этой проблемы городу нужен некий моральный авторитет: «У нас дискуссии идут на уровне ЗакСа, на уровне правительства, общественников, и все стороны не согласны друг с другом. Была попытка собрать большой совет по градостроительной деятельности при губернаторе из экспертов, общественников, инвесторов – может быть, он мог бы стать таким авторитетом».

Существует ли сегодня работающий рецепт, как остановить разрушение центра? По словам Тиктинского, чтобы в Петербурге реконструировать тысячи зданий, необходим федеральный закон. Первый шаг – донести до первого лица страны понимание реальной угрозы: разрушается столько-то зданий, их запас прочности такой-то, и, если немедленно ничего не предпринять, мы эти здания потеряем. Тогда есть шанс, что реконструкцию заложат в федеральные законы – для первых лиц это станет приоритетом и проект дойдет до Госдумы. Затем потребуется какая-то доля федерального финансирования, а на следующем этапе надо договариваться с людьми и формировать в регионе соответствующий инвестклимат. Ведь за федеральные деньги всего не сделать.

Альтернативный путь – начинать с региональных законов. На вопрос, как наладить взаимодействие между городом бизнесом и градозащитниками, за круглым столом прозвучал пессимистичный ответ: в действующей нормативной базе – никак. И глава КГИОП, и представители бизнеса согласились, что нормативы надо менять. Часто требования, например, к инсоляции, паркингам, озеленению противоречат друг другу, и соблюсти их все одновременно при реконструкции объектов в центре невозможно: «Ну не будет в третьем дворе никогда соблюдена норма инсоляции – солнце так не светит, как написано в справочнике», – добавил Макаров.

Справиться можно и силами города, причем уже сейчас – поменять региональные нормы градостроительного проектирования, разработать отдельные нормы для исторического центра и отразить в них особенности разных центральных локаций.

–Несколько раз мы предлагали– давайте поделим эти нормы хотя бы на крупные блоки, а то сегодня для центра, Пушкина и Курортного района они одинаковы. Но чиновники реально не хотят этого делать... Если даже на уровне города мы подстроиться под центр не можем, о каком федеральном законе тогда говорить? – говорит Алексей Белоусов.

Его поддержали генеральный директор Knight Frank Николай Пашков и Вячеслав Семененко. Центр стоит разделять на группы кварталов по типу – например, престижные, менее престижные, промышленные, с большой долей памятников и т.д., и по каждому отдельно принимать решение и разрабатывать сценарий. Центр настолько большой, что с одними мерилами нельзя подходить и к Дворцовой площади, и к его непарадным районам.

К тому же, жесткие охранные ограничения мешают инвесторам найти памятнику применение после реконструкции.

– Сложно приспособить объект с доминирующим количеством залов под современное использование, даже если он достался тебе за рубль, – говорит Дмитрий Панов. – Мне кажется, стартовый шаг – работа с охранными грамотами.

Так или иначе, все идет к тому, что жизнь в центре потребует от горожан вложений либо переезда. Хочешь жить в центре – придется чем-то пожертвовать ради комфорта. Только вот убедить в этом собственников – долгий процесс.

– Во всем мире жить в историческом центре – недешевое удовольствие, и бремя ответственности за здания лежит на собственниках, которые должны вложить деньги, – говорит Николай Пашков. – А много ли у нас собственников готовы вкладываться? Нужна структура, уполномоченная как общаться со всеми сторонам, так и взять на себя ленд-девелопмент. Инвесторам эта сложная работа с непредсказуемыми рисками не нужна – они ждут готовый, упакованный проект.

По мнению же Семененко, в большинстве исторических городов Европы городов жилье для центра – это все-таки первоочередная функция. Если застроить все бизнес-центрами, мы получим мертвую зону, откуда люди переезжают на окраины.

Но, в любом случае, очевидно – без совместной работы и частных денег проблему исторического центра в Петербурге не решить.

– Объем проблематики по центральным районам накопился такой, что комплексно решить его возможно только с привлечением частного финансирования, для бюджета это слишком большая нагрузка, – добавила директор направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. – Однако понимание этой ситуации лишь витает в воздухе. Специфика проектов, представляющих историческую ценность, такова, что много аспектов замыкается на экспертном мнении, а это – субъективный фактор. Дискуссии по таким проектам долгие, с очень разными мнениями – это абсолютно нормально. Позиция города по подобным и проектам должна быть принципиальной – если бизнес это поймет, то инвестклимат, возможно, улучшится.

В итоге все согласились – идея спасения исторического центра, какой бы утопичной она пока ни казалось, общими усилиями может быть осуществима. Начать стоит с разделения центра по зонам с отдельным сценарием для каждой, также смягчить некоторые нормативы. А дальше работа с людьми практически в ручном режиме – донести, объяснить, показать... Единичные удачные примеры инвестпроектов в исторических объектах в городе есть. Осталось превратить этот опыт в работающую схему.