Долго ли, коротко ли.

Для тех, кто строит апартаменты в настоящее время, крайне важно, насколько успешны окажутся первые проекты, уже вышедшие на рынок. Поскольку формат новый, то многие опасаются вкладывать в него средства, не понимая, как это работает и работает ли вообще.

— Сегодня апартаменты составляют менее 5% от всего вводимого в городе жилья и не представляют конкуренции инвестиционным покупкам, — объяснил Алексей Белоусов. — К тому же у людей есть некоторая неуверенность в способности управляющей компании создавать доход, на который они рассчитывают, вкладывая деньги. Поэтому многие по-прежнему предпочитают сдавать квартиры сами, по старинке — такая схема прочно уложилась в голове, особенно у среднего поколения, которое привыкло никому не доверять. Чтобы росло число покупателей апартаментов, нужно преодолеть сложившийся менталитет.

По его словам, необходимо широкое освещение статистики успешного управления реальными апарт-отелям: такое «сарафанное радио» о доходности будет лучшей рекламой.

Катерина Соболева рассказала о том, как складывалась практика на примере кондо-отеля «Вертикаль», продажи в котором начались в 2012 году, а в 2014 году на Московском проспекте была запущена гостиница.

— Для тех, кто вошел в проект на первых порах, в самом начале, доходность составила 17% годовых и выше, те, кто стал инвестором в конце получают 8-10%, — пояснила Катерина Соболева. — Если вам обещают 30-40% дохода, то это нереально, но 12% годовых — вполне объективный показатель.

Получается, чем раньше инвестор приобретает юнит в апарт-отеле, тем больше шансов у него на высокий доход.

— Расчет ожидаемой доходности делается на ту цену квадратного метра, которая есть в момент покупки, — пояснила Екатерина Лисовская. — К тому же мы делаем поправки на уровень спроса и конкурентную среду: не можем установить цену на проживание выше, чем конкуренты, снизив таким образом расчетную заполняемость. Поэтому мы планируем и среднюю стоимость номера, и определенный уровень загрузки, исходя их прогнозов туристического рынка.

Она подчеркнула: хотя сегодня ситуация близка к критической, она не будет вечной. А до кризиса заявленные показатели апарт-отели выполняли.

— Конечно, размаха уровня ЧМ по футболу не будет. Но у нас растёт внутренний туризм, который обеспечит привычную динамику туриндустрии с возвращением к привычному ритму жизни. Как ни странно, поможет и курс валюты: соотношение рубля к евро делает Россию более привлекательной для европейских туристов, — отметил Сергей Мохнарь. — Если смотреть на период до этого, то по объектам в долгосрочной аренде доходность совпадает с тем, что обещали инвесторам, а в краткосрочной — даже превышает ожидания.

В то же время Владимир Федоров сообщил, что гарантированная доходность максимально возможно обеспечивает инвесторам будущую определенность, в противном случае совпадение текущих показателей доходности с заявленными на старте может носить условный характер. Например, если в рекламных обещаниях использованы формулировки типа: «значение доходности при условии энного процента заполняемости» или «доходность до 18% годовых», что справедливо для широкого диапазона значений — от 0 до 17,99%. Конкретное значение показателей будущей доходности, зафиксированное в момент приобретения объекта, — показатель действительно инвестиционного проекта. Поэтому Федоров заявил, что его компания предлагает единственную программу доходности: гарантированные договором аренды 10,57% в год.

Тем, кто сейчас готов вложить средства в долгосрочный проект, эксперты рекомендуют обратить внимание на несколько факторов, в той или иной мере подтверждающих его перспективность.

— Место, цена, срок сдачи, а также грамотный расчет доходности, — определил их круг Сергей Мохнарь, — инвестор вкладывается сейчас, а продукт будет готов через два года, поэтому нужно учесть все.

— Доходные объекты не возникают в чистом поле: необходимо изучить окружение, в которую впишется проект. Если в радиусе разумной доступности от объекта замечены отели, то с большой вероятностью, объект сможет функционировать как гостиница, — сказал Владимир Федоров. — Для объектов в спальных районах основным является размещение на длительный срок, а индикатором этого служит средняя стоимость аренды в окружающих домах. Если апарт-проект предложит дополнительные удобства для своих резидентов — просторное лобби, насыщенную инфраструктуру, — то к ожидаемому значению доходности можно добавить 10%. Но не более.

— Если инвестор хочет сдавать номер в краткосрочную аренду и при этом ничего не делать, то ему надо смотреть на проекты, которые управляются отельными операторами, имеющими опыт в управлении гостиницами, — пояснила Катерина Соболева, — если же сервисные апартаменты предполагают долгосрочную аренду, то это практически то же самое, что сдавать квартиру, а значит, работа управляющей компании будет больше похожа на агентство недвижимости.

— Строители построят и уйдут, а собственник окажется наедине с управляющей компанией, — подтвердила Екатерина Лисовская, — поэтому важно понимать заранее, кто будет управлять проектом, — а профессионалов в отельной отрасли пока на рынке немного.

Владимир Федоров считает, что привлечение профессиональной УК необходимо еще на ранней стадии, чтобы избежать ошибок в проектировании и строительстве.

— Идеал — это наличие договора управления от профессионального отельного оператора с подтвержденной репутацией, — отметил он, — если же помещения в проекте продаются без обязательного заключения договора управления или аренды, то это не инвестиция, а бизнес. Покупатель просто приобретает объект недвижимости, а эффективность его использования и доходность — это уже вопрос его компетенции.

При этом главный архитектор города, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев отметил, что апартаменты, которые сейчас строятся, в архитектурном отношении выглядят лучше, чем жилые дома, — хотя и в этой нише радикального скачка в качестве не происходит, но несколько проектов можно отметить, как достойные. При этом, по словам Владимира Григорьева, пугающе выглядят комплексы апартаментов на несколько десятков тысяч квадратных метров: «За этим, мне кажется, кроется определенная уловка — количество апартаментов в одном комплексе не может превышать, условно, 100 единиц».

— Апартаменты должны соответствовать целям и критериям, которые мы предъявляем ко временному жилью, и предназначаться для людей, которые приехали на ограниченный период времени, на отдых или по работе, — объяснил свою позицию Владимир Григорьев. — Безусловно, отдельно следует выделить апартаменты как класс жилья, оснащенный сопутствующей обслуживающей инфраструктурой. То есть они должны быть рассчитаны на лиц, которые не имеют возможности либо не желают брать на себя заботы по обслуживанию этих жилых помещений. Например, это могут быть пожилые или очень занятые деловые люди.

Суть апартаментов, по его словам, должна прочитываться и в планировочной структуре здания. Апартаменты должны быть просторными, иметь рабочую зону или кабинет, а также, вне зависимости от площади, у них должна быть, как правило, одна спальня. В здании обязательно нужны помещения для обслуживания и, вполне вероятно, коворкинг. Уместен тренажёрный зал, бассейн и, конечно, пункт общественного питания для доставки блюд в номера по обособленному лифту — как в марсельской Жилой единице Ле Корбюзье. Встроенных парковок должно быть по минимуму, а велопарковок и открытых гостевых парковочных мест — в избытке.

Главная проблема, с которой сталкиваются девелоперы, развивающие проекты апартаментов, — отсутствие четкой законодательной базы. Часть требований к апартаментам предъявляется как к жилому строительству: например, по привлечению проектного финансирования и «замораживания» средств на счетах эскроу. При этом классификацию они должны проходить как гостиничные проекты, и налоги платят собственники как за коммерческую недвижимость.

Даже внутри рынка существует противоречие в классификации самих проектов: апартаменты как «псевдожилье», сервисные апартаменты, апарт-отели, инвест-отели — вариантов много, а единого понимания, кто есть кто — нет.

— Со своей стороны, мы сделали все, что могли, прописав в Правилах землепользования и застройки требования, аналогичные для жилых зданий, если более 10% апартаментов в доме оснащено кухнями, — рассказал Владимир Григорьев. — В этом случае застройщику необходимо в обязательном порядке учитывать при проектировании нормативы обеспеченности социальной инфраструктурой, зелеными зонами. Но, как сказал польский философ Ежи Лец, в действительности все не так, как на самом деле… А на самом деле, на мой взгляд, у нас нет достаточных инструментов регулирования и контроля, которые бы позволяли четко отследить «неиспользование» апартаментов как псевдожилья.

Минстрой до конца 2020 года обещает внести поправки в закон об апартаментах и принять его в новой редакции. Есть несколько параметров, которые бизнес ждет больше всего.

— Апартаменты часто покупают семьи, и для них важно, чтобы они могли пользоваться всеми возможностями, которые дает городская среда, в том числе, социальными, — пояснил Алексей Белоусов. — Если людям, проживающим в апартаментах, не разрешается оформить хотя бы временную регистрацию, это сильно затруднит, например, устройство детей в детский сад или в школу в этом районе. Поэтому необходимо, чтобы проблема регистрации как можно скорее была решена на законодательном уровне: это снимет многие преграды на пути к дальнейшему развитию нашего сегмента гостиничного рынка.

О том, что ни собственник, ни арендаторы не могут оформить в апарт-отеле временную регистрацию, упомянула и Анна Шилина, собственник апартамента в одном из комплексов города. «Сейчас такое жилье интересно только тем, у кого уже есть постоянная регистрация где-то», — сделала вывод она, отметив: по этому аспекту необходимо, чтобы закон приравнивал апартаменты к жилому фонду. К тому же, и Жилищная инспекция не рассматривает жалобы тех, кто проживает в апартаментах, поскольку формально эти площади жильем не являются. Да и тарифы на услуги ЖКХ оказываются выше на 30%-50%, чем у обычных квартир.

— Любые апартаменты, в том числе и сервисные, собственник теоретически может использовать для собственного проживания как недвижимость повышенной комфортности, — согласился Сергей Мохнарь, — поэтому я считаю необходимым пересмотр политики по налогу на имущество, т.к. в апартаментах он выше, чем в обычных квартирах.

Также важно, наконец, разделить рынок и классифицировать его, считает Екатерина Лисовская:

— Отсутствие статуса является головной болью. Приходится всем доказывать, что мы не жилье — у нас гостиничная инфраструктура, хотя мы и работаем не совсем как классический отель. Мне бы хотелось, чтобы законодатели подумали насчет пониженной ставки НДС — подобные налоговые льготы существуют во многих странах Европы, где туристическая отрасль признана стратегически значимой. Там налоговая нагрузка на гостиничный бизнес колеблется в пределах всего 7-15% в отличие от стандартных 20% в России. Также помог бы пересмотр налога на недвижимость, чтобы кадастровая стоимость для расчета налога формировалась не так, как для классического жилого фонда. При этом, на мой взгляд, апартаменты, которые не работают как гостиницы, не должны иметь таких же привилегий, как объекты для размещения туристов.

Для компании Becar, которая развивает формат кондо-отелей — когда отличие от традиционных отелей состоит только в том, что у номеров много собственников, а управляется она как обычная гостиница, — в целом хватает и существующих законов, регулирующих гостиничную отрасль. «Но нужно четкое разделение рынка, сейчас все под одну гребенку, отсюда и неразбериха», — резюмировала Катерина Соболева.

Нецелесообразно всех унифицировать, согласился Владимир Федоров:

— Необходимо дифференцировать подход, учитывая наличие двух основных форматов в сегменте апартаментов: апарт-проекты с программой последующего условно-постоянного проживания и апарт-проекты с программами средне- и краткосрочного проживания, чаще всего связанные с предоставлением гостиничных услуг — так называемые сервисные или доходные апартаменты.

Инвестиционные проекты, конечно, всегда несут за собой какие-то риски. Но для Петербурга — одного из главных туристических центров страны и мира — эти риски оправданы, считают эксперты.

— Активно развивается индивидуальный туризм, но люди не хотят платить 15-20 тыс. рублей за номер в сутки, если проводят весь день в городе, — отметил Сергей Мохнарь. — А в доступном сегменте у нас строятся сейчас только апарт-отели.

Да и туризм бывает разным — в том числе деловым, рекреационным и т.п. «Если отель ставит себе целью занять только одну нишу — это провал, — заметила Екатерина Лисовская. — Летом, в белые ночи, приезжают одни туристы, в межсезонье и зимой — бизнес-туристы на корпоративные мероприятия, поэтому надо ориентироваться на все сегменты, чтобы проект был успешным».

Доля туризма в мировой экономике постоянно растет, отметил Владимир Федоров. В городах, формирующих основные туристические направления, на одного жителя ежегодно приходится 3-8 туристов — в соответствии с этим можно оценить потенциал Петербурга, где живет 5 млн человек. В то же время в 2019 году в Петербурге насчитывалось чуть более 1100 классифицированных гостиниц и иных средств размещения, а отставание от комфортного уровня обеспеченности в пересчете на тысячу жителей оценивается почти в 2 раза. Поэтому о насыщении рынка апартаментов можно будет говорить только когда спрос и предложение достигнут определенного баланса. Пока же ни спрос, ни предложение в должной мере не сформированы.