Недвижимость и ипотека уходят в онлайн

О ситуации на рынке недвижимости и ипотечного кредитования, перспективах развития онлайн-технологий и зависимости спроса от ставки поговорили на онлайн-круглом столе «Фонтанки» и портала «ТТ Финанс» представители банковской и строительной отраслей.

Вынужденная самоизоляция и не очень определенный режим «нерабочих дней» заставил потенциальных покупателей сделать паузу и в приобретении жилья. Но, к счастью для застройщиков, не всех.

Большим облегчением для петербургских строителей стало то, что в отличие от Москвы и Московской области, в регионе не остановили стройки. Это позволяет надеяться на то, что все объекты будут сданы вовремя.

Тем не менее, ожидания у застройщиков пока очень неопределенные, главным образом потому, что непонятно, сколько продлится эта ситуация. «Надеемся, что когда период ограничений закончится, мы увидим рост спроса на недвижимость», — сказал Алексей Белоусов.

В выигрыше оказались те компании, которые заранее начали активно применять интернет-технологии, — им не пришлось перестраивать все процессы на ходу.

— Мы запустили магазин квартир еще год назад, поэтому сейчас онлайн проходит 100% сделок. Через интернет возможна покупка с полной оплатой, с рассрочкой и с ипотекой Сбербанка и ВТБ, — сказала Анжелика Альшаева. — Все сделки идут онлайн, без присутствия клиента — ему нужно только приехать в банк и подписать документы по ипотеке. А недавно мы со Сбербанком провели первую сделку по ипотеке полностью удаленно — клиенту вообще не нужно было выходить из квартиры.

Заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков рассказал, что дистанционные сервисы Сбербанка позволяют улучшить свои жилищные условия даже в режиме самоизоляции. Процесс оформления ипотеки, в том числе по льготной ставке, сегодня проходит полностью онлайн через платформу «ДомКлик». Более того, в случае, если у человека нет возможности по какой-то причине посетить офис банка, то при необходимости сотрудники банка с соблюдением всех мер безопасности для здоровья могут приехать к такому клиенту домой для подписания кредитной документации и отправки документов на регистрацию сделки в электронном виде и безналичного расчета за недвижимость.

По словам Анжелики Альшаевой, в Москве такая практика уже широко распространена и, несомненно, будет пользоваться популярностью и в Петербурге. Вполне вероятно, к такой схеме подключатся и другие банки. Пока нельзя оформить онлайн военную ипотеку, сделки с использованием субсидий и сертификатов, но можно надеяться, что это также вопрос времени.

Чисто технологически схема довольно проста, рассказали в компании «Л1». Покупатель обращается в отдел продаж, предварительно выбрав квартиру на сайте застройщика. Далее он направляет в электронном виде сканы или фотографии паспорта, СНИЛСа и ИНН, необходимые для подготовки договора. Затем застройщик готовит договор и направляет подписанные экземпляры курьером покупателю. Одновременно клиент подписывает заявление на выпуск электронной подписи, если у него ее еще нет. Подписанные документы снова поступают продавцу, который производит электронную регистрацию. Все расчеты производятся по безналу.

Как пояснили в ГК «КВС», в их онлайн-магазине клиент может сам пройти все этапы сделки. Пересылка документов по электронной почте или курьером не нужна: все данные и сканы загружаются в личный кабинет покупателя. ДДУ формируется автоматически, и после того, как клиент подтверждает корректность данных в договоре, он может выходить на подписание документов электронной подписью. Весь процесс покупки при 100-процентной оплате или рассрочке занимает от 2 дней, при ипотеке — от 4-5 дней.

Несмотря на столь активную цифровизацию продаж, не всем покупателям легко перейти в новый режим.

— Застройщики и раньше создавали программы, позволяющие визуализировать объекты, провести экскурсию по еще недостроенной квартире. Но без сомнения, живое общение — это важный фактор для принятия решения о покупке жилья, — считает Алексей Белоусов. — Люди не так часто покупают квартиры, поэтому не хотят брать «кота в мешке».

— Конечно, онлайн-продажи недвижимости не могут быть настолько же эффективными, как и обычные, — согласилась Надежда Калашникова, — ведь приобретение жилья, особенно высокого ценового сегмента, включает не только логику выбора места, метража, планировки, но и чисто эмоциональную сторону дела. Здесь, несомненно, важен личный контакт покупателя и продавца. Тем не менее, некоторые покупатели уже оценили такой способ покупки, тем более что сейчас мы предоставляем дополнительную скидку в 1 процент за онлайн-регистрацию.

Другого мнения придерживается Анжелика Альшаева. По ее словам, уже по итогам декабря, когда о самоизоляции не было и речи, доля продаж онлайн в компании составляла 40%.

«Покупая квартиру в строящемся доме, клиент все равно не может посмотреть конкретно ее — в жилом комплексе на момент сделки может быть только залит фундамент. Сам выбор покупатель делает, основываясь на визуализациях, документах и описаниях, и все они доступны онлайн. Наши специалисты всегда на связи в удаленном режиме. Для тех, кому важно «посмотреть менеджеру в глаза», мы также запустили функцию zoom-visit — консультации клиентов в режиме видеоконференции с возможностью демонстрировать любые фото и видео на экране», — сообщила Альшаева.

Не исключено, что схема, отработанная за период самоизоляции, в будущем найдет широкое применение на рынке недвижимости, особенно в случае с иногородними покупателями, подчеркнула Надежда Калашникова. А вот что точно нельзя перевести в онлайн — так это непосредственно стройку. Поэтому все строители работают с соблюдением санитарно-эпидемиологических норм, все рабочие в перчатках и масках, организованы точки дезинфекции и проверки температуры.

Снижения объемов ипотечного кредитования банки пока на себе не ощутили. Некоторые, напротив, почувствовали ажиотажный спрос, связанный с ситуацией на финансовом рынке и ожиданием роста ипотечных ставок.

Переводит в онлайн-среду ипотеку и банк «Санкт-Петербург».

Анатолий Локотков отмечает, что количество заявок на кредиты онлайн через платформу «ДомКлик» ежемесячно растет. Так, по Северо-Западу в марте Сбербанк принял через него 30% всех ипотечных заявок, в апреле за первые недели уже 44%, по Санкт-Петербургу в марте 36% и 41% в апреле.

Также мы видим, что растет доля ипотечных кредитов с использованием электронной регистрации собственности, — сообщил Анатолий Локотков, — в апреле она составляет 74% от общего количества сделок. При этом электронную регистрацию сейчас все чаще используют и в сделках без ипотеки.

У тех, кто только берет ипотеку, с финансовым положением все более-менее в порядке. А вот те, кто взяли кредит раньше, сейчас часто сталкиваются с трудностями и непредвиденным снижением доходов.

— Многие попали в сложную финансовую ситуацию. У нас таких клиентов меньше 2 процентов, но при этом мы сделали максимально удобную электронную форму для заявок прямо на сайте, что помогает принимать и обрабатывать заявления максимально быстро, —рассказала Мария Батталова. — Государством для поддержки заемщиков принят закон, позволяющий оформить «каникулы» на 6 месяцев, для чего нужно подтвердить снижение основного дохода на 30%. Если же кредит больше 3 млн рублей, то заемщик может воспользоваться нашей стандартной программой реструктуризации на срок до 6 месяцев.

Для банков реструктуризация кредитов также имеет смысл: она позволяет не относить его к просроченной задолженности и не начислять на него штрафы и пени.

— В Сбербанке всегда действовали различные программы реструктуризации задолженности для тех, у кого появились финансовые трудности, но нынешняя ситуация стимулировала нас к новым решениям, — сообщил Анатолий Локотков, — и помимо того, что мы работаем по программе кредитных каникул в соответствии со 106-ФЗ, у нас есть и своя программа реструктуризации на индивидуальных условиях для заемщиков, наиболее пострадавших от пандемии. И если по федеральной программе есть ограничение в 3 млн рублей, то по нашей — нет.

Он также заметил, что для получения отсрочки клиентам нужно предоставить документы в зависимости от причины: больничный лист (можно в электронной форме) и документ о подтвержденном диагнозе COVID-19, трудовую книжку с отметкой об увольнении или официальные документы от работодателя об изменении условий или режима работы или оплаты труда.

— В сложившейся ситуации мы считаем поддержку клиентов своей главной задачей, — пояснил Сергей Кульпин. — Все, кто сейчас столкнулся с трудностями в обслуживании ипотечного кредита, могут обратиться в банк и рассчитывать на индивидуальное рассмотрение своего вопроса. ВТБ работает над обращениями клиентов в рамках государственных мер поддержки по 106-ФЗ, 76-ФЗ и собственных программ. При этом в рамках программы банка лимит по ипотеке увеличен для Санкт-Петербурга до 8 млн рублей.

Проблемы могут возникнуть и у тех, кто не брал кредит, а воспользовался программой рассрочки от застройщика. Как правило, строители идут навстречу клиентам и предоставляют отсрочку по платежам, тем более, что доля рассрочки в компаниях значительно ниже, чем ипотеки, а случаи обращений пока не носят массовый характер.

Надежду на то, что количество ипотечных сделок не сократится, а может, и вырастет, дает запуск программы «Господдержка ипотеки 2020», утвержденной на днях правительством РФ. По этой программе можно оформить ипотечный кредит на сумму до 8 млн рублей в Петербурге и Ленинградской области с первоначальным взносом от 20% на срок до 20 лет. Государство субсидирует ставку до 6,5%.

— 8 млн рублей — средняя сумма кредита на рынке Петербурга, при этом в Абсолют банке мы снизили ставку по новой госпрограмме до 6,25% за свой счет, воспользоваться предложением по ней можно до 1 ноября, — сказала Мария Батталова. — Такое предложение, безусловно, подстегнет интерес покупателей, как и другие программы, которые запускает правительство. С 23 апреля мы уже принимаем заявки по этой программе.

В банке «Санкт-Петербург» отмечают, что получить кредит по льготной программе можно в том числе и по ранее принятым решениям, если срок по ним еще не истек.

— Ипотека — это решение, которое банк обеспечивает, чтобы улучшить жилищные условия своих клиентов, тем самым помогая семьям повысить качество уровня их жизни, — прокомментировала Оксана Сивокобильска. — Возможность приобретения качественного жилья сегодня стала доступнее для тысяч россиян — благодаря льготным условиям. Мы делаем все возможное, чтобы мечта наших сограждан о собственной квартире стала реальностью.

Банки готовы предоставлять ставки даже ниже заявленной государством.

— Сбербанк принимает заявки на ипотеку с господдержкой по льготной ставке 6,4% годовых, в том числе дистанционно, — отметил Анатолий Локотков, — такая ставка доступна при условии оформления страхования жизни и здоровья заемщика.

— Прежде всего, новая программа госсубсидирования направлена на поддержку заемщиков, так как делает обслуживание ипотечного кредита более комфортным, — отметил Сергей Кульпин. — Ежемесячный платеж по ипотеке существенно меньше благодаря сниженной ставке. Поэтому граждане увереннее себя чувствуют и не отказываются от своих планов по покупке недвижимости. За первую неделю работы по программе выдачи в Петербурге составили более 170 млн рублей, и мы видим, что интерес клиентов растет. Это очень своевременное предложение, которое позитивно скажется на всем рынке.

Застройщики позитивно оценивают запуск новой программы, но подчеркивают, что всех проблем она не решит.

— Программа однозначно подстегнет спрос. Звонки начали поступать практически сразу после того, как президент озвучил запуск субсидирования. Пять наших банков-партнеров уже начали принимать заявки, и мы видим, что активность растет. Но не думаю, что будет ажиотажный спрос в связи с ипотекой под 6,5%. Не нужно забывать, что кто-то из наших потенциальных клиентов потерял работу, у кого-то сократили премиальную часть зарплаты, у кого-то родственники болеют, и они в принципе перестали рассматривать на ближайшие месяцы покупку недвижимости, — говорит Анжелика Альшаева. — У нас были клиенты, которые отказались даже от одобренной сельской ипотеки под 2,7% в силу жизненных обстоятельств. Это единичные, но показательные случаи.

О том, что льготная ипотека будет востребована, уже сейчас говорят цифры.

— По данным специалистов, только за первые дни ряд банков выдал кредиты на сотни миллионов рублей, — напомнила Надежда Калашникова, — ведь поддержка предусмотрена для покупателей жилья самого востребованного сегмента, класса комфорт. Такого, как жилые комплексы «Маршал» и «Лондон Парк» от Компании Л1. И они уже есть в списке объектов, где можно приобрести квартиру в ипотеку на льготных условиях.

Субсидирование ипотеки всегда было мощным инструментом поддержки строительной отрасли, и сейчас не будет исключением. Помимо строителей, эта программа поддержит и банковскую отрасль — ведь снижение ставки подстегивает спрос, а «недополученные» проценты банк получает от государства.

По его словам, субсидирование ставки на 1 процентный пункт потребует примерно 50-70 млрд рублей расходов бюджета.

Прогнозировать сейчас что-либо на будущее сложно — в основном, потому, что непонятно, как надолго затянется ситуация.

— Все решения, которые принимаются на федеральном и местном уровне, выполняют основную задачу — не дать строительной отрасли упасть, — прокомментировал Алексей Белоусов. — Ведь от ее успешности зависит благополучие большого количества людей: это и дольщики, и сотрудники, среди которых большое количество трудовых мигрантов. Если они окажутся на улицах без работы, это будет большой проблемой.

По его словам, сейчас разрабатывается еще ряд мер поддержки отрасли: в частности, рассматривается возможность использования средств компенсационного фонда, накопленных в СРО, для выкупа социальных объектов — школ, детских садов.

— Чем дольше продлится самоизоляция, тем сложнее будет отрасли — и продажи, и спрос покажут снижение, — пояснила Анжелика Альшаева. — Поэтому сейчас очень радует, что у нас хотя бы не закрыли стройки, как в Москве, там сейчас значительно тяжелее. Мы можем строить и можем удаленно работать с клиентами. Так что будем держать дистанцию, дезинфицироваться, носить маски и перчатки — лишь бы не останавливался процесс.

Оптимистично смотрит на будущее и Мария Батталова:

— Спрос не упадет, он останется, как минимум, на том же уровне, а новые программы, возможно, его подстегнут. В ближайшей перспективе благодаря различным программам упор будет все же на первичный рынок больше, чем на вторичный.

Она также подчеркнула, что сейчас выигрывают те, кто последние три года активно развивает цифровые технологии. А в настоящее время банки особенно активно будут вкладывать средства в платформы, чтобы регистрировать сделки, осуществлять платежи и финансирование дистанционно.

Алексей Белоусов согласился, что цифровизация сейчас стала общим трендом, в том числе в строительстве — и не только в продажах, но и непосредственно на площадке. «А сейчас и ситуация подстегивает переходить на цифровой документооборот, избавляться от лишних бумаг», — сказал он. И это дает надежду, что отрасль будет расти — если и не прямо сейчас, то в ближайшем будущем.