FAQ. Все, что вы хотели спросить о покупке квартиры в кризис

В обстановке, сложной из-за ограничений в эпоху коронавируса, даже у тех, кто уже был готов купить квартиру, возникает немало страхов и опасений. В первую очередь это касается еще не достроенного жилья. Мы собрали вместе основные вопросы, которые задают потенциальные покупатели, и переадресовали их крупнейшим строительным компаниям города.

Даже в период нерабочих дней, объявленных во всей стране с конца марта до 12 мая, работа строек в Петербурге и Ленинградской области не останавливалась, в отличие от некоторых других регионов. Поэтому компании заявляют о том, что строительные работы идут по графику, то есть сроки сдачи в эксплуатацию будут соблюдены. Это относится и к домам в высокой стадии готовности, завершение которых намечено на 2020 год. Формально никаких препятствий к этому нет — все в руках застройщика.

Квартиру безопасно приобретать у надежного застройщика, пережившего несколько кризисов и доказавшего свою эффективность, возможность быстро адаптироваться к меняющимся условиям. Кроме того, в большинстве случаев новостройки или очереди в крупных проектах со сроком сдачи в 2021-2022 гг. строятся с привлечением проектного финансирования через эскроу-счета — это является двойной гарантией сохранности денег для клиента вместе с 214-ФЗ, а также обеспечивает бесперебойное поступление денег на строительство объекта со стороны банков, независимо от темпов продаж.

Наиболее показательными критериями сегодня являются опыт работы, количество реализованных проектов и репутация компании. То есть стоит поинтересоваться, сколько лет застройщик работает на рынке, сколько метров сдал и соблюдал ли сроки сдачи (это можно посмотреть на сайте ЕРЗ), участвовал ли в судебных разбирательствах, какие материалы публиковались о нем в СМИ и на форумах дольщиков.

Финансовое состояние компаний оценивают независимые рейтинговые агентства (S&P Global Ratings, АКРА), которые ежегодно публикуют отчеты с данными о ключевых показателях деятельности девелоперов, кредитной нагрузке, земельном банке. И главное, дают прогноз устойчивости компании на следующий год.

Насторожить покупателя должна очень низкая цена, которая сильно отличается от предложения компаний-конкурентов. Безусловно, застройщики периодически анонсируют акции и делают скидки, но при этом цена не опускается серьезно ниже средней рыночной.

Дополнительная гарантия того, что покупатель не будет обманут, — использование новой схемы эскроу-счетов, когда деньги дольщика лежат на банковском счете до того, как объект будет передан покупателю. То есть часть рисков покупателя берут на себя уполномоченные Правительством России банки, имеющие универсальную лицензию и высокий кредитный рейтинг.

Еще один вариант этого вопроса — более пессимистичный: «Будут ли расти цены на жилье?» Ответ на них у строителей один: предпосылок для падения стоимости нет, напротив, себестоимость жилья растет.

Если посмотреть на последние 10-15 лет, то можно увидеть, что даже после локального снижения стоимости в результате экономических потрясений 2009 и 2014 годов цены на недвижимость быстро возвращались к прежнему уровню и продолжали расти. В текущей же ситуации апрель, на который пришлись период самоизоляции и переход отделов продаж в онлайн, несмотря на негативные прогнозы и кризисные настроения, показал рост цен.

Свою роль играет и переход на эскроу-счета. Ценообразование согласуется с банком, предоставляющим проектное финансирование, и прописано в кредитном договоре — его нельзя скорректировать в сторону понижения. В то же время финансирование строек меньше зависит от объемов продаж.

Кроме того, сокращается предложение нового жилья, а раскупают в первую очередь самые бюджетные варианты, что также в перспективе может привести к повышению цен. Так, за первый квартал вдвое уменьшился вывод на рынок новых объектов, в апреле также стартовало очень мало проектов, т.е. предложение вновь практически не пополнялось.

Новая льготная ипотечная программа со ставкой 6,5% также позволяет поддерживать спрос — а значит, и цены — на прежнем уровне. Но, в то же время, поскольку в условиях кризиса покупательская способность людей не растет, ожидать резкого роста цен в ближайшее время не стоит.

Оформление сделок замедляется в первую очередь из-за того, что в Петербурге на протяжении уже более полутора месяцев не работают МФЦ. В них «зависли» около тысячи пакетов документов только от крупных застройщиков на общую сумму, превышающую 5 млрд рублей. Это деньги, уже заплаченные покупателями, но так и не дошедшие до застройщиков. А на сделки в электронной форме приходится всего 10-15%. Хотя со временем ситуация меняется, и все больше покупателей готовы оформлять сделки онлайн. Сейчас ситуацию немного разрядило то, что Росреестр начал принимать документы «живьем» большими пакетами от крупных застройщиков.

Застройщики начали развивать онлайн-продажи квартир еще до периода самоизоляции: некоторые из них открывали онлайн-магазины квартир, отказываясь от пересылки бумажных документов по почте или курьером. Сейчас компании активно развивают сотрудничество с банками, так как около 60% сделок — ипотечные. Раньше необходимо было один раз посетить банк для подписания кредитного договора, но в период пандемии и этот банки предлагают выполнить удаленно.

Сначала онлайн на сайте или по телефону можно выбрать подходящий вариант, а затем заключить сделку и подписать договор электронной подписью, которую создаст либо застройщик, либо банк. Договор дистанционно подается на электронную регистрацию в Росреестр, а затем приходит покупателю по электронной почте. Договор, зарегистрированный онлайн, имеет такую же силу, как и бумажный, а электронная подпись надежно защищена сертификатом.

До недавнего времени электронная регистрация была не очень распространена на рынке — ей пользовались, в основном, иногородние покупатели. Но сегодня это становится фактически основным способом приобретения жилья. Кроме того, строители сейчас часто дают дополнительные скидки для тех, кто покупает квартиру онлайн.

Всегда нужно объективно оценивать свои финансовые возможности: есть ли достаточный первый взнос? Будет ли сумма ежемесячных платежей подъемной для бюджета?

Но если возможность взять ипотеку есть, то нынешний период — один из самых благоприятных за последние годы. Во-первых, запущена госпрограмма — ставки по ней начинаются от 6,5% годовых, однако действует она только до 1 ноября. Кроме того, многие застройщики запустили вместе с банками акции, по которым снижают ставку в первый год кредитования до 0,5% — таких условий в истории ипотеки еще не было.

Рассрочка как раз и является решением для тех, кто по каким-либо причинам не может взять ипотеку или боится испортить кредитную историю. Например, рассрочка предоставляется ИП и самозанятым. Если у покупателей возникают сложности с выплатами по программе рассрочки, он чаще всего имеет возможность обратиться в компанию и написать заявление на перерасчет ежемесячного платежа в меньшую сторону либо расторгнуть договор. Важный момент: при расторжении договора информация остается в компании, а клиент живет дальше с чистой кредитной историей.

С точки зрения инвестиций недвижимость является выгодным инструментом, особенно на фоне постоянно снижающихся ставок по депозитам. В то же время цена квартиры с момента начала строительства до ввода дома в эксплуатацию вырастает даже в условиях перехода на новую схему финансирования. Тем более, что снижения цен на недвижимость застройщики не ожидают.

Здесь важно грамотно подойти к выбору проекта, чтобы не только сохранить средства, но и получить доход. Обратить внимание в первую очередь стоит на жилые комплексы, строящиеся в районах с хорошей транспортной доступностью, рядом с водными объектами, парками, с собственной развитой инфраструктурой. Такие ЖК больше ценятся арендаторами и покупателями — если вы соберетесь перепродать квартиру впоследствии.

Ожидается, что в ближайшие месяцы страна будет выходить из кризиса. В течение всего этого переходного периода объект, в который вложил деньги покупатель, продолжит строиться. А к моменту окончательного возвращения к привычной жизни у покупателя будет уже готовый инвестиционный продукт, который, скорее всего, вырастет в цене.