Новейшая история Санкт-Петербурга глазами строителей

Есть бренды, история которых настолько связана с жизнью Санкт-Петербурга, что даже для гостей города они давно стали неотъемлемой частью Северной столицы. «Группа ЛСР», чей логотип традиционно встречает всех прилетающих в Пулково пассажиров, безусловно, из таких. И питерцам, в отличие от жителей других городов, давно не надо объяснять, что ЛСР — крупный строительный холдинг, второй в России по объемам возводимого жилья. Потому что компания родилась в далеком 1993-м и все эти 27 лет дышала с горожанами одним воздухом, все время была на виду, развивалась и росла вместе с городом. В итоге их истории переплелись так сильно, что рассказывая одну, невозможно не затронуть другую. Мы и не пытались их разделить, когда решили поведать вам новейшую историю Петербурга строительного. Вот какой она получилась.

1990-е, начало

Резкий переход от плановой экономики к свободному рынку привел к тому, что все кинулись торговать чем попало. Только вот с квартирами так сложно сделать: дом надо сначала построить, а для этого всегда требовались серьезные ресурсы, желание вкладываться в длинный цикл производства.

Строительную отрасль приватизировали в числе первых: тресты преобразовывались в акционерные общества, строительные главки были ликвидированы, а государственное управление жилищным строительством полностью прекратилось. Земля тоже стала частной. Центр города постепенно приходил в упадок: в суете начала 90-х ни сил, ни средств на реконструкцию исторических зданий не было.

Вся страна жила по бартеру — обменять можно было что угодно на что угодно. И жилищное строительство не исключение: часто квартирами расплачивались за материалы, за строительные работы. При этом право на собственность еще не регистрировали, а покупка жилья была делом рискованным — строительная компания вполне могла испариться, собрав деньги с покупателей. И, конечно, речи об ипотеке еще не шло: заплатить нужно было всю сумму сразу, в крайнем случае — в рассрочку.

В начале 90-х, конечно, еще ни о какой «Группе ЛСР» не знали — ее предстояло собрать вместе, как пазл. Первым было приобретено ОАО «Стройдеталь». Это предприятие объединяло заводы по производству столярной продукции, бетона, железобетонных изделий и металлоконструкций. Первой возводящей дома компанией в холдинге стала «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». В полном соответствии с именем она занималась стройками в центральной части города. Ее слоган «Переезжайте из Ленинграда в Санкт-Петербург» до сих пор помнят многие горожане.

Главным застройщиком центра в советское время была «Ленстройреконструкция». В 1996 году она также вошла в состав холдинга. Под этим говорящим названием «Группа ЛСР» работала почти 10 лет.

Первым земельным активом, который приобрела компания, стал молокозавод №3, расположенный в центре города — на углу улицы Радищева и Саперного переулка. Производство переехало на другое место, а дома восстановили — так в центре появился первый новый реконструированный квартал. Фактически это был первый опыт редевелопмента в городе. Тогда еще никто и не предполагал, что в XXI веке такие стройки станут едва ли не единственной возможностью появления новых домов в центральных районах и в близком к нему «серому поясу». Свободной земли здесь попросту нет.

За 27 лет работы «Группа ЛСР» построила несколько жилых комплексов на бывших промышленных площадках, принадлежащих компании. Яркий пример — жилые комплексы «Цивилизация» и «Цивилизация на Неве» на Октябрьской набережной, которые строятся на месте газобетонного завода — его перевезли в Сертолово. Шутка ли: чтобы перевезти неразборный 40-метровый автоклав весом в 100 тонн, необходимо было аккуратно разобрать стену завода, не повредив оборудование, подогнать специальные тралы и даже перекрыть Октябрьскую набережную. А таких автоклавов на предприятии несколько.

Кстати, в классическом понимании редевелопмент предполагает сохранение производства в другом месте. Но экономическая ситуация сложилась таким образом, что многие заводы уже перестали работать, а старые промышленные здания занимают разношерстные арендаторы. Застройка таких территорий — путь к облагораживанию районов.

Редевелопмент

В январе 1998-го в России в оборот вновь ввели... копейку. Через 8 месяцев выяснилось, что слишком рано — в августе грянул дефолт. Миллионы обнищали. Сахар в Петербурге моментально подорожал более чем на 50%. Горожане скупали впрок даже жетоны на метро. Зато построили Ледовый дворец, в котором прошёл чемпионат мира по хоккею 2000. Продолжалось развитие метрополитена: в 1999 году ввели в эксплуатацию участок Правобережной линии от «Чкаловской» до «Старой Деревни». В 2003-м Санкт-Петербург с масштабом отметил 300-летие, а на ТВ появилось самое продолжительное в мире, согласно Книге рекордов Гиннеса, реалити-шоу — «Дом-2». В 2005 году вступил в силу 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В 2007 «Зенит» впервые с 1984 стал чемпионом страны, выиграл Кубок УЕФА и европейский Суперкубок. Одновременно начался крупнейший за послевоенное время финансово-экономический кризис.

1998 — 2008. 10 лет между кризисами

После дефолта именно строительство и производство стройматериалов стали первыми набирать силу. Кризис даже в чем-то помог: обжегшись на государственных облигациях, инвесторы наконец обратили внимание на реальный сектор экономики, в том числе и на стройку. Банки активно выдавали кредиты на нужный срок и под приемлемый процент — именно на волне относительно доступного кредитования многие девелоперские компании в скором времени достигли расцвета.

Появилась ипотека — еще не в нынешних масштабах, но и этого было достаточно, чтобы подстегнуть спрос на жилье. Одновременно росли цены. Если в 1999-м малогабаритную двухкомнатную квартиру можно было купить всего за 10 тыс. долларов, то уже в 2003 такая цена казалась фантастикой. А с начала 2005 года до лета 2008-го квадратный метр подорожал втрое.

Важной приметой времени стала замена импортных стройматериалов на российские . За годы реформ предприятия модернизировали производство, а выросший курс доллара заставил потребителей обратить внимание на местную продукцию. Так, если до 1998 года импортными были около 70% отделочных материалов, то в 2001 году их доля на рынке сократилась до 30%.

После кризиса стало понятно, кто есть кто. В первые же дни дефолта неэффективные застройщики остановили работу. «Группе ЛСР» тогда пришлось работать индивидуально с каждым клиентом, объяснять, что начатое будет достроено. Клиенты поверили — и компания выполнила все обещания.

В целом для «Группы ЛСР» конец 90-х стал временем активного развития в Петербурге. В частности, она с нуля построила первый дом на набережной канала Грибоедова, 85. Кроме того, значительно расширилась производственная база — среди активов группы появились предприятия по производству кирпича, щебня и по добыче песка, которые до сих пор являются частью холдинга.

Первый дом «Группы ЛСР» на набережной канала Грибоедова, 85

В 90-е никакого элитного жилья в Петербурге, конечно же, не было. Максимум, что могли себе позволить обеспеченные люди, — расселить коммуналку в центре и сделать там дорогой ремонт. Первым домом, с которого, можно сказать, началась история элитных новостроек, стал построенный ЛСР особняк на набережной канала Грибоедова, 85. Первый этаж по контракту предназначался питерскому ОМОНу, три оставшихся — на продажу. И хотя деньги у людей в городе, очевидно, были, продажи не шли.

Тогда придумали назвать квартиры элитными и... подняли цену в два раза. Тут же пришел первый покупатель. За ним потянулись и остальные: как всегда, лучшей рекламой оказалось сарафанное радио.

С тех пор «Группа ЛСР» стала одним из ведущих строителей элитного жилья. В центре города появились фешенебельные «Парадный квартал», «Смольный парк», «Русский дом», на Крестовском острове — «Верона» и «Венеция». Все здания возведены в историческом окружении, но в современном исполнении, с учетом традиций и сложившегося ландшафта.

Элитное жилье

В начале XXI века компания начала активную экспансию в регионы: началось строительство в Москве и на Урале. Но и родину не забывали: на земельных аукционах холдинг приобрел у Петербурга участки площадью более 300 тыс. кв. м под строительство жилья эконом-класса, увеличив объемы строительства в этом сегменте до 800 тыс. кв. м. Реализовать запланированное помогла покупка двух крупных домостроительных комбинатов — «Гатчинского ДСК» (в настоящее время уже не принадлежит «Группе ЛСР». — Прим. ред.) и ДСК «Блок» (ныне — «ЛСР. Строительство — Северо-Запад». — Прим. ред.). Благодаря этому компания смогла стать ведущим девелопером жилья массового спроса.

Внутренняя жизнь группы компаний тоже претерпела в то время серьезные изменения. Во-первых, была создана единая холдинговая управляющая компания — она получила название «Группа ЛСР». В сокращении сохранились исторические корни — название «ЛенСтройРеконструкция». Во-вторых, определили главные направления развития: девелопмент, производство строительных и нерудных материалов, строительные услуги. Завершилось реформирование выходом на IPO в 2007 году. Компания стала одной из первых среди российских девелоперов, решившей вывести акции в публичный оборот на Лондонской бирже, а также РТС и ММВБ.

В 2008 году Дмитрий Медведев стал Президентом РФ и попросил «перестать кошмарить бизнес». В Петербурге запустили первую очередь Западного скоростного диаметр, а здание биржи на Васильевском острове суд обязал понизить на два этажа. В 2010 году «Зенит» снова стал чемпионом страны, тогда же отказались строить небоскреб на Охте. В 2011 году в Петербурге открылись круизно-паромный порт «Морской фасад» и «Новая Голландия». Затем, после восьми лет в губернаторском кресле, город покинула Валентина Матвиенко — ее сменил Георгий Полтавченко. Новый аэропорт и вторая сцена Мариинского театра открылись в 2013 году, тогда же начали проектировать «Судебный квартал». В 2014 году к стране присоединился Крым, что повлекло западные экономические санкции и очередное обрушение курса рубля. Это стало началом нового кризиса в экономике.

2008 — 2014. Бум строительного рынка

Пережив первый кризис 1998 года, строительная отрасль начала ощутимо набирать обороты. В «нулевые» девелоперы активно становились миллиардерами, а весной 2008 года сразу десять владельцев строительных компаний вошли в сотню богатейших бизнесменов страны по версии журнала Forbes.

Но в конце 2008 года рубль рухнул. Продажи в жилых комплексах прекратились в один момент. А когда прервался денежный поток от дольщиков, достраивать дома стало не на что, особенно если выручку обеспечивала только продажа квартир. Одна за другой крупные строительные фирмы покидали рынок, оставляя за собой недострои и обманутых дольщиков. Не стал исключением и Петербург.

Спрос на жилье рухнул не потому, что у всех кончились деньги, а потому, что доверие к стройкомпаниям было подорвано обанкротившимися компаниями. Те, кто остался, понял, что сверхприбылей на рынке уже не будет: люди стали разборчивее, да и покупательная способность у них все же снизилась. Очередной кризис 2014 года показал, что работа в экстремальных условиях — это новая реальность, просто уже никогда не будет.

К этому же времени можно отнести и начало активного освоение пригородов — Мурино, Девяткино, Всеволожска. Рост цен на жилье и нехватка свободных участков в черте города заставили и девелоперов, и покупателей идти «в поля». Другим путем стал редевелопмент промышленных территорий в городской черте.

Для «Группы ЛСР» правильным решением стало заморозить рыночную экспансию и уйти в глухую оборону. В непростые времена помог блок стройматериалов, на которые сохранился спрос. Подспорьем стали и госконтракты на возведение социальных объектов. Так, в 2009 году компания стала победителем конкурса на строительство 1040 квартир для очередников в Петербурге, а также выиграла контракт на возведение 49 домов в Осиновой Роще для Министерства обороны. По итогам 2010 года «Группа ЛСР» ввела в эксплуатацию в Северной столице 286 тыс. кв. м жилья и стала первой среди всех частных компаний города по этому показателю.

ЖК в Осиновой Роще

Исторический центр богат уникальной архитектурой. На протяжении всей своей истории «Группа ЛСР» не только строила здесь новые дома, но и реконструировала здания прошлых веков по старинным чертежам. В одних сохранены исторические фасады, в других воссозданы парадные лестницы и двери, в некоторых случаях комплексно восстановлен и окружающий ландшафт.

Среди воссозданных и отреставрированных — особняки вроде дома Труворова (сейчас находится в свободной продаже) или дачи Воронихина. Даже штаб-квартира «Группы ЛСР» на Казанской расположена в доме, построенном в 1847 году. Один из знаковых проектов — бывший доходный дом купца Кирикова в Зоологическом переулке. Его главная ценность — фасад, украшенный 8 гипсовыми кариатидами. В советское время дом сильно пострадал: из него сделали общежитие университета, декор разрушался, гипс, из которого сделаны кариатиды, осыпался и покрывался копотью. Именно воссоздание прекрасных дев было самой кропотливой задачей в этом проекте. Реставрация вместе с проектированием и всеми остальными работами заняла пять лет. Для нового строительства, как правило, достаточно трех. Современные детали дома — аккуратный мансардный этаж, воздушная остекленная галерея, соединяющая две части дома, и атриумные дворики — практически не заметны и органично сочетаются с историческим фасадом.

Охраняемое здание — не подарок для девелопера, а головная боль. Масса экспертиз, согласований, пристальное внимание градозащитников. Строителям приходилось прибегать к самым нестандартным методам работы. Например, в жилом комплексе «Смольный парк» есть три здания, имеющие историческую ценность. Чтобы укрепить фундамент, не нарушив конструкцию, пришлось бурить небольшие скважины и заливать бетон в фундамент, как из шприца.

Еще один яркий пример — дом на Невском, 1, который превратился в современный бизнес-центр, но сохранил аутентичность. Здесь восстановлены парадные лестницы и мраморные полы, а также колонны, бронзовые перила, световой фонарь в атриуме на первом этаже и деревянные интерьеры нескольких комнат.

Вывод простой: за такие проекты возьмется далеко не каждый застройщик, ведь возвести дом с нуля гораздо легче и дешевле.

Реконструкция исторических зданий

Тогда же началась эпоха крупных проектов комплексного освоения территории. В 2013 году «Группа ЛСР» приступила к строительству ЖК «Новая Охта», положив тем самым старт масштабному проекту на площади 600 га, состоящему из нескольких жилых комплексов. Здесь в общей сложности должно появиться 4 млн кв. м жилья, а также вся сопутствующая инфраструктура. Но помимо квартальной застройки продолжается и создание уникальных объектов — как правило, в элитном сегменте.

Этот дом легко можно представить в любом европейском городе. Он выполнен в стиле современных загородных вилл. Благодаря уникальным планировочным решениям из всех окон комплекса открываются панорамные виды: на Гребной канал, Елагин остров или Приморский парк Победы — весьма привлекательная оправа для архитектурного «бриллианта».

Недаром у этого комплекса несколько наград, а многие эксперты до сих пор считают, что «Дом у моря» — лучший жилой дом в современной истории Петербурга.

«Дом у моря»

Отметив в 2015 году 70-летие Победы вместе со страной, город занялся своими делами. Запустили зону платной парковки в центре, но заработала она «как надо» только в 2020. Открыли второй выход из метро «Спортивная». В 2016 году наконец-то полностью вошел в строй ЗСД — теперь с юга до севера города можно доехать минут за 20. В 2017 встретил первых зрителей многострадальный новый стадион на Крестовском острове — на нем уже через год прошли матчи Чемпионата мира по футболу. Также в 2018 году в Петербурге начал работу первый частный трамвай — «Чижик». Удивительно, но к этому прорывному городскому проекту прямое отношение имела и «Група ЛСР». Тем временем Россия полностью избавилась от долевого строительства и внесла кардинальные изменения в 214-ФЗ. Не успела стройка оправиться от очередного потрясения, как в 2020-м мир накрыла эпидемия коронавируса. Для спасения строительной отрасли в стране запустили программу льготной ипотеки с самой низкой в истории России ставкой.

2015 — 2020. Пятилетка с новыми силами

Новый кризис 2014 года не стал настолько сильным потрясением для строительной отрасли Петербурга, как предыдущие. Ежегодно около 3 млн квадратных метров жилья сдается в эксплуатацию в Петербурге, еще столько же — в пригородных районах Ленобласти.

В последние годы покупатели начали возвращаться в город. Главным стимулятором спроса стала ипотека — ставки на первичном рынке снижались благодаря госпрограммам и тесному сотрудничеству ведущих девелоперов с банками.

Очередные изменения в законе о долевом строительстве вступили в силу в 2019 году: теперь застройщики для новых строек должны привлекать проектное финансирование, а деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах до сдачи дома.

Произошла также смена покупательских предпочтений. Общий тренд — уменьшение площади квартир, рост популярности евроформата. Люди ценят время, деньги и нервы, поэтому все больше квартир в комфорт-классе продается с отделкой. Молодые покупатели предпочитают жить ближе к центру и ради этого готовы жертвовать площадью. При этом обеспеченные горожане стали придавать все больше значения архитектурному облику проекта.

«Русский дом» построен в стиле неорусский модерн: это и напоминание о знаковых домах, возведенных на рубеже XIX-XX веков, и достаточно нестандартное решение для центра Петербурга. Ядро композиционного решения — двор-курдонер, выходящий на Басков переулок. Неорусский стиль применили и внутри дома: полы и вестибюли из натурального мрамора, венецианская штукатурка, зеркала, деревянный декор. Дом не просто гармонично вписался в историческую застройку, но и обладает собственной индивидуальностью. Из окон квартир на верхних этажах «Русского дома» открываются виды на купола Спасо-Преображенского и Исаакиевского собора, Петропавловскую крепость. Рядом — набережная Невы, Таврический сад, ансамбль Смольного монастыря, набережная Фонтанки, Марсово поле, Летний сад, Михайловский замок. ЖК «Русский дом» получил несколько наград, в том числе престижную премию— International Architecture Awards.

«Русский дом»

Период с 2015 по 2020 год для «Группы ЛСР» — это время смелых решений и масштабных проектов. Компания приобрела права на освоение территории завода ЗИЛ в Москве, где строит жилой комплекс «ЗИЛАРТ», признанный на данный момент лучшим в стране.

В 2015 году «Группа ЛСР» стала единственным девелопером из Петербурга, которого причислили к системообразующим компаниям.

Реализуются проекты комплексного освоения территории во всех городах: в Петербурге, Москве и на Урале. Комфортная среда новых жилых комплексов не заканчивается за порогом квартиры — тщательно продумывается дизайн общих пространств, а благоустройство территории обязательно включает в себя пешеходные дорожки, детские и спортивные площадки. В масштабных проектах добавляются и общественные зоны — например, пешеходный бульвар в «Цивилизации» или хвойный парк и променад вдоль моря в «Морской набережной».

В 2020 году «Группа ЛСР» завершает один из масштабных проектов — уже сданы 28 корпусов, достраивается последняя очередь. Это пример качественной застройки новых районов — «спальников» современного типа. Большинство квартир ориентированы на семейные пары с детьми. Для них создается необходимая инфраструктура: есть детский сад и школа, магазины первой необходимости, кофейни и небольшие кафе; благоустройство, которое включает в себя и озеленение, и игровые детские площадки, и спортивные, и даже мини-скейт-парк. Рядом Шуваловский карьер, неподалеку Новоорловский лесопарк.

ЖК «Шуваловский»

«Морская набережная» — это вообще отдельный разговор! Ведь «Группа ЛСР» умеет не просто создавать новые проекты на земле, но и саму землю. Первый проект на намывных территориях — «Морская набережная» на западе Васильевского острова. А недавно компания получила право намыть еще 143 гектара земли — уже в северной части. Для созидания такого масштаба потребуется 8 млн кубометров песка, но это не проблема — песчаные карьеры и месторождения в Финском заливе у компании свои. Есть и специализированный флот для подобных работ: землесосы, гидроперегружатели, грузовые суда.

По плану новую территорию застроят к 2034 году: здесь должны появиться 700 тыс. кв. м жилья, около 260 тыс. кв. м коммерческих объектов, три школы, шесть детских садов. А 43 гектара отдадут под зеленые зоны. В общем, как всегда, планы у ЛСР грандиозные и связаны с родным Санкт-Петербургом. Немудрено: взгляните еще раз на эту карту и поймете, что Питер — это ее дом. А наши дома — это во многом ЛСР. Так и живем 27 лет.

ЖК «Морская набережная»