По итогам 2020 года более 85% петербургского рынка приходится на сервисные апартаменты. Это именно тот вариант, когда недвижимость становится активом. И этот актив может приносить доход за счет того, что им «пользуются» другие люди. Таким образом, из «яйца», т.е. недвижимости, появляется «курица», т.е. доход, который затем можно снова куда-то вложить.

Такой перевес в сторону сервисных произошел за последние три года, когда апартаменты перестали воспринимать как просто еще одно название жилой недвижимости. Это особенность развития именно петербургского рынка, говорят в ГК «ПСК». Апартаменты люди приобретают все же не для того, чтобы жить в них до пенсии, а скорее — чтобы использовать доход от инвестиций как дополнение к пенсии или к зарплате. Конечно, собственник может и сам в них жить, но в этом случае доход он получать не сможет.

Сам по себе апартамент — все-таки объект недвижимости. Чтобы он превратился в актив, который будет приносить постоянный доход, нужна управляющая компания. Ее можно привлечь со стороны — например, пригласить гостиничного оператора, — а можно создать самим. Так, в 2021 году в группе компаний «ПСК» появилась УК PSK INVEST. Она будет управлять апарт-отелями группы, включая строящийся на Парнасе комплекс START, а также сеть Avenir, в которую войдут три отеля в Московском и Кировском районах города.

Сегодня портфель проектов сервисных апартаментов ГК «ПСК» является самым большим в Петербурге: 4 354 юнита на стадии строительства, а с учетом введенного год назад проекта Likе — всего 5 466. И создание собственной управляющей компании, предлагающей собственный программы доходности, — логичный шаг на этом этапе развития бизнеса.

Важный момент: чтобы заключить договор с управляющей компанией, собственник обязательно должен приобрести пакет арендатора. В него входят полная меблировка и оснащение номеров — ведь для того, чтобы успешно сдавать в аренду апартаменты, важны дизайн, качество материалов и технологии.

Например, комплекс START рассчитан на молодую аудиторию — это должно быть учтено в дизайне, чтобы соответствовать темпу и образу жизни постояльцев. В частности, в START будет по максимуму применяться диджитал-взаимодействие с клиентами: через мобильное приложение можно будет зарегистрироваться, оплатить проживание, заказать дополнительные опции и т.п.

Может ли собственник сам сдавать свой апартамент в аренду, чтобы не делиться с управляющей компанией? Это не запрещено: в проектах, где работает УК PSK INVEST, нет обязательного условия заключать договор на управление. Но уверен ли собственник, что приобретет больше, чем потратит?

Главная задача УК — не в том, чтобы быть посредником между арендаторами и собственниками, а в том, чтобы заполнить отель постояльцами: чем выше загрузка, тем выше доходность. Арендаторы, в свою очередь, не всегда ищут съемное жилье самостоятельно — иногда этим занимается принимающая/отправляющая сторона. Например, работодатель для специалистов, приезжающих открывать новую линию, или организаторы конференции для участников мероприятия. Да и обычные туристы по-прежнему часто обращаются к услугам турфирм. Доступ к таким «оптовым» размещениям у собственника, сдающего один апартамент, отсутствует. А вот у компании он как раз есть. Кроме того, доход при самостоятельной сдаче в аренду формируется только если на квадратных метрах кто-то живет, а УК формирует прибыль собственников исходя из общей заполняемости отеля.

Поэтому, не желая делиться с УК, собственник может потерять в доходах, а не увеличить их. Да и удерживает компания не так уж много: 15-20% из полной стоимости аренды. Фактически это является платой за ее работу, в которую входит:

В отличие от стандартных гостиниц комплексы апартаментов могут быть рассчитаны как на краткосрочное, так и на долгосрочное проживание. Наличие кухни и комфортного пространства для жизни в сочетании с гостиничным сервисом ценят как туристы и командировочные, приезжающие в город на 3-7 дней, так и люди, задерживающиеся здесь подольше: студенты, молодые семьи, не определившиеся с постоянным местом жизни; стажирующиеся; специалисты, приехавшие для работы над проектами. Ежегодно Петербург принимает около полумиллиона человек, чьи поездки нельзя назвать туристическими в прямом смысле слова.

Комплекс START в первую очередь рассчитан на долгосрочное проживание — от 6 до 12 месяцев. А главная аудитория — молодежь, доля которой в столичных городах всегда высока. Главные факторы выбора для этой категории арендаторов, как отмечают в PSK INVEST, — метро рядом и невысокая цена. Все это есть в комплексе START. Например, за аренду апартаментов не надо платить вознаграждение агенту, значит — не надо отдавать сразу две суммы арендной платы. А вместо «бабушкиной» квартиры с непонятными перспективами миллениалы скорее предпочтут современные апартаменты с дополнительными сервисами и официальным договором.

При этом апарт-отели устроены так, что могут гибко менять схему привлечения арендаторов, переходя в высокий туристический сезон на краткосрочную аренду, а в низкий — осенью и зимой — опять на долгосрочную. Такой подход показал свою эффективность в прошлом году, когда туристический поток практически полностью исчез, а долгосрочные арендаторы оказались менее подвержены влиянию коронавируса.

Материал подготовлен специально для ГК «ПСК».
Апарт-комплекс Start — застройщик ООО «Компания СОЛ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф

Автор: Мария Мокейчева
Редактор / корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Фотографии предоставлены компанией ГК «ПСК»
Другие источники фотографий и иллюстраций: freepik.com
Дизайнер: Екатерина Елизарова