«Мы пережили это. Идем дальше».

Строительные компании уже говорят о пересмотре финансовых моделей — хотя количество возводимых по новой схеме проектов еще невелико, а некоторым игрокам рынка пока и вовсе удалось остаться на старых рельсах долевого строительства на всех своих стройках.

Одним из достижений года генеральный директор СРО А Объединение строителей СПб Алексей Белоусов назвал то, что законодатели все же услышали представителей строительной отрасли:

Пока далеко не у всех есть проектное финансирование, процесс отрабатывается, и строители будут «набивать шишки» еще года два, пока переход не станет массовым, отметил генеральный директор ГК КВС Сергей Ярошенко. Да и банки, по его словам, пока не до конца готовы, поэтому финансовому сектору тоже нужно будет перестроиться на работу с застройщиками.

Новые правила скорректировали доходную часть компаний: учитывая затянутость процесса кредитования, пришлось подстраивать и внутренние процессы. Поэтому ГК КВС в первых рядах начала работать с банками, чтобы успеть адаптироваться, не выбиваясь из графика. То есть компания предпочла скорректировать свою работу, а не сроки проектов.

В холдинге Setl Group тоже заранее подготовились к переменам, поэтому новые правила никак пока не отразились на деятельности компании. Но если говорить в целом о рынке, то уже заметны некоторые изменения. Руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева рассказала, что в этом году запуски проектов по новой схеме составили 13% от объема нового предложения.

Что касается холдинга Setl Group, год завершается успешно. Ольга Трошева отметила по итогам года прирост по выручке у холдинга. В планах — ввести в эксплуатацию в 2019 году 1,2 млн кв.м жилья и удержать достигнутую в этом году долю в 20% рынка.

Влияние глобальных изменений правил игры на рынке в 2019 году выразилось, по словам Эдуарда Тиктинского, в неравномерности спроса: была очень активная первая половина года и некоторое снижение спроса во второй. Но в целом отрасль пережила начало перехода на эскроу нормально: без коллапса, снижения продаж, вала проблемных строек и замороженных проектов.

Эдуард Тиктинский напомнил, что отрасли будет непросто перейти на работу в новых условиях: чтобы развиваться на низкомаржинальном высококонкурентном рынке, требуется повышать экономическую эффективность, изыскивать способы для ускорения темпов строительства. Например, только за последнее время в структуре Группы RBI появились компания по управлению апарт-отелями, совместное предприятие, занимающееся BIM-проектированием. Также группа приобрела долю в Active Group и приросла собственными агентствами недвижимости.

Сергей Ярошенко пока видит одной из главных проблем усложнение процесса покупки земли. По новым правилам возможность получения прибыли у застройщиков появляется только после подписания акта приема-передачи. Если раньше купить землю можно было из оборотных средств, то теперь прежде надо завершить объект и распродать квартиры, признать прибыль и заплатить с нее налоги. Поскольку строительство каждого объекта растянуто по времени, сформировать денежный пул для покупки земельного банка невозможно, нужна финансовая подпитка. Такой подпиткой может стать новый вид кредитов на покупку земли — бридж-кредитование. Некоторые банки сегодня уже присматриваются к такой схеме.

— По окончании одного объекта для второго уже должен быть куплен участок, готов проект и получено разрешение на строительство, потрачены средства на градостроительную документацию. Чтобы запустить новый проект, надо заниматься им от года до трех. Получение проектного финансирования занимает минимум год, а нынешняя практика в городе пока говорит, что и все два. На данном этапе это может привести к небольшому спаду в строительстве.

Руководитель департамента проектов ГК «ПСК» Сергей Мохнарь рассказал, что их компания уже получила предложения от двух ведущих банков, готовых кредитовать покупку земель. Это действительно может стать выходом для застройщиков. Пока готовят бумаги, расширяют штат финансистов, экономистов и расширили офис под эти цели.

До этого, по словам Алексея Белоусова, строили совсем по-другому:

— При начале строительства на собранные деньги покупали еще один участок земли и параллельно с ним вели разработку и согласование документов, занимались инфраструктурой следующего. Сейчас же усилие сосредотачивается на конкретном объекте, которых у компании станет заметно меньше из-за цикличности и банковского финансирования. Может это и плюс: средства не распылятся и не будет переоценки возможностей, как это было ранее, когда покупали много участков, но не всегда могли завершить начатые там объекты. Но определенно — строить станут меньше.

Дополнительная финансовая нагрузка выльется в повышенную стоимость жилья, а застройщики при такой картине получат неожиданного конкурента в лице вторички.

Чем ниже ставка и больше объем выдачи, тем больше рисков в будущем. Ведь чем более экономичен объект по классу, тем выше доля ипотеки. Риск в том, что завтра все эти займы надо будет отдавать.

По словам Сергея Белякова, схема с эскроу прописана в теории, а практика не наработана, так что жилье лучше брать сейчас и в следующем году — дальше слишком много неизвестных. Нынешний вид закона позволяет говорить, что риски ударят по доходности застройщиков, и застраховаться от этого пока нельзя. Например, если на возводимых объектах не подоспела инфраструктура — не построили подстанцию и т.д. — срываются сроки. Иногда строящийся объект может даже стать минусовым.

Спрос во многом зависит от структуры пополнения новых объектов, считает Ольга Трошева. В 2019 году доля Петербурга в общем объеме спроса составила более 80%. Есть тенденция переориентации покупателей из области в город — это связано с сокращением предложения в пригородных приграничных локациях. В пиковые периоды доля пригорода доходила до 40%, а сейчас основные продажи снова возвращаются в черту города.

Сергей Беляков отметил и другую причину этого: покупатель помолодел и стал гораздо требовательнее к жилью — теперь ему нужно нечто такое, чего он не найдет на вторичке. Заметно, что для привлечения этих покупателей в новые ЖК вводятся «фишки», которых раньше не было.

— Исходя из банковских требований к застройщикам, в частности — требования высокой маржинальности, и из цен, сложившихся в Ленобласти, получить проектное финансирование там будет несколько сложнее, — отметил Алексей Белоусов. — Прежде всего, уйдут мелкие малоизвестные компании, которых там несколько десятков. Они не получат деньги банков из-за невозможности соответствовать целому ряду критериев, установленных ЦБ.

Есть версия скептиков, что ипотека не может бесконечно поддерживать рынок: зарплаты в Петербурге не растут так, как цены на жилье, и платежеспособный слой покупателей, готовых взять ипотеку, может иссякнуть. Возможно, это создаст баланс — сократится ввод жилья, а покупателей станет меньше, поэтому все естественным образом уравновесится.

Сергей Беляков напомнил, что скоро исполняется 30 лет людям, рожденным в 90-е, то есть покупателями жилья в новостройках становятся те, кто никогда не жил в Советском Союзе. И тут два вопроса: захотят ли они вообще жить в собственном жилье или предпочтут снимать? И хватит ли у них на это средств? Средний срок погашения ипотеки в Петербурге — 8 лет, а первое жилье приобретают примерно в 25-30, расплачиваясь примерно к 40 годам.

«Рынок сейчас делают люди в возрасте 30-40, а для 25-летних станет чувствительным снижение доходов , потому что они стоят перед реальным выбором — снимать или покупать, — говорит Беляков. — Что касается льготных кредитов, то не все так просто: например, большим семьям нужны большие квартиры и сразу, а в строящихся домах эконом- и комфорт-класса их довольно мало, поэтому такие сделки совершаются чаще в инвестиционных целях».

По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора ООО «КВС. Агентство недвижимости», сегодня востребованы онлайн-продажи в недвижимости.

Также не стоит недооценивать реализацию жилья через интернет — это тоже инструмент для покупателя с новым менталитетом. Например, ГК КВС открыли продажи через интернет весной этого года, и уже 25% жилья реализуется через площадку Сбербанка ДомКлик. Это выгоднее, чем через агентство, и онлайн-продажи постоянно растут. А теперь еще и ипотека одобряется онлайн. С учетом теоретической «угрозы» снижения потенциальных ипотечных клиентов в Петербурге для региональных покупателей это выгодный во всех отношениях вариант, так что борьба за них обострилась. Общая их доля держится на уровне 10-15%, многие застройщики целенаправленно развивают работу именно с этим сегментом.

Тренд на дистанционные покупки и омоложение аудитории отметили почти все собравшиеся.

Бояться, что агентства в таком случае останутся без работы, не стоит: ведь есть еще вторичный рынок, где дистанционная схема покупки не сработает — в таком жилье важен элемент личного осмотра. Также многие компании все плотнее начинают работать с инвесторами в недвижимость — это тоже сыграет роль. В «Петербургской недвижимости», например, в этом году создали подразделение работы с инвесторами. Людям, которые регулярно вкладываются в недвижимость, нужно сервисное поддержание покупки, оценки доходности объекта в процессе строительства.

В ПСК сделали ставку на инвестиционные объекты недвижимости, понимая всю привлекательность сегмента.

— В этом году мы вывели на рынок не просто объект недвижимости, а колоссальный инвестиционный инструмент в северной части города, — рассказал Сергей Мохнарь, — и готовим еще ряд подобных проектов. Уже в этом году мы заметили серьезный приток депозитных денег в виде инвестиций в сферу недвижимости, и это понятно — ведь ставка по депозитам снизилась в среднем до 5%, и инвестору это направление стало не очень интересно.

По мнению Сергея Ярошенко, все, кто успел подстроиться, введут хорошие объемы жилья в 2020-2021 годах.

— От банков хотелось бы дождаться конкретики по бридж- кредитованию. Никаких коллапсов с точки зрения продаж не будет, а далее либо деньги у населения появятся, либо государство будет стимулировать строительный комплекс, — отмечает Сергей Ярошенко.

— Стройку невозможно остановить: она тянет за собой около 20 смежных отраслей, так что поддерживаться будет серьезно, — считает Сергей Мохнарь. — Думаю, что до 2024 года никаких серьезных изменений не увидим. Если же внесут снова какие-либо поправки в законодательство – отработаем!

Сергей Беляков подчеркнул, что уровень неизвестности на рынке пока настолько велик, что на ближайшие два года компания нацелена максимизировать продажи: продавать все, что нужно, и побить рекорд по продажам в 2020 году.

Ориентировочно рынок потеряет около полумиллиона квадратных метров к рекордному прошлому году, прогнозирует Алексей Белоусов. При этом, несмотря на опасения отрасли в период подготовки законопроекта, страхи оказались преувеличены: строители мобилизовались, и переход на новые рельсы прошел плавно. В запасе есть еще пара лет на перестройку бизнеса, планов и адаптацию.

Эдуард Тиктинский прогнозирует продолжение тренда на укрупнение и монополизацию, уход с рынка компаний, испытывающих проблемы с привлечением проектного финансирования и использующих сомнительные экономические схемы.

Олег Бритов подчеркнул, что от успеха строительной отрасли зависит развитие всего Санкт-Петербурга, поэтому в ее устойчивости заинтересованы все — и бизнес, и городские власти: «Первоочередные задачи были озвучены на Съезде строителей губернатором Александром Бегловым — это наращивание объемов социальной, дорожной инфраструктуры, формирование комфортной городской среды. И я убежден, что строители справятся со всеми задачами».

В качестве ключевого директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова назвала тренд на снижение объемов застройки и концентрацию рынка, упор на нестандартные и смелые планировочные решения, повышение уровня сервиса, обустройство общественных зон в жилых проектах, т.е. внедрение принципа создания среды комфортной среды проживания.

По словам Евгения Барановского, основным вектором в дальнейшей работе городских властей станет сокращение дефицита между построенным жильем и социальной инфраструктурой.

— Что касается строительства нового жилья, оно будет возможно только при полном понимании, как эти квадратные метры будут обеспечены всей необходимой инфраструктурой. Также мы продолжим работу по проблемными объектам — на 2020 год отнесено завершение строительства 23 домов. Ну и, конечно, всячески будем содействовать тому, чтобы отрасль наша развивалась и крепчала, — подытожил глава комитета по строительству.