Все, что надо знать про апартаменты, прежде чем заняться этим бизнесом
- На рынке много апартаментов — как выбрать?
- Сразу нет всей суммы — можно ли взять ипотеку?
- Отель и апарт-отель — есть ли разница для инвестора?
- Зачем апартаментам «звезды»?
- Как лучше сдавать апартаменты: посуточно или надолго?
- Кто захочет жить в апартаментах?
- Почему компании не снять сотруднику квартиру?
- Главный вопрос: как находить арендаторов?
- А кто ответит за сломанную мебель или испорченные обои?
- Но ведь и собственник что-то контролирует?
- Сколько я буду зарабатывать в месяц?
- А мне самому здесь жить можно?
Покупка квартиры пока остается более привычным способом вложения средств. Апартаменты обещают больше доходности, однако, будучи относительно новым явлением на рынке недвижимости, вызывают вопросы у начинающих инвесторов. За ответами на них мы обратились к эксперту — Карине Шальновой, директору RBI PM (входит в Группу RBI).
На рынке много апартаментов — как выбрать?
Есть ряд пунктов, по которым можно оценить апарт-отель и то, насколько перспективной инвестицией является покупка в нем недвижимости.
- Во-первых, надежный девелопер с хорошей репутацией.
- Во-вторых, правильное расположение: рядом с метро, недалеко от центра, в районе с развитой инфраструктурой.
- В-третьих, наличие своей управляющей компании.
- В-четвертых, различный метраж номеров — это обеспечит интерес различных категорий арендаторов.
- В-пятых, качество строительства и отделки: материалы должны быть износостойкими, технологии — современными.
Сразу нет всей суммы — можно ли взять ипотеку?
Безусловно, можно. Тогда сумма первого взноса и составит стартовый капитал вашего бизнеса. Порог вхождения — стоимость одного апартамента.
Отель и апарт-отель — есть ли разница для инвестора?
Доходность отеля значительно ниже, чем у апартаментов, она составляет 3-4% годовых. Тогда как в апарт-отеле доходность может достигать 12% при условии удачной локации. За счет чего? Рассмотрим на примере STUDIO MOSKOVSKY.
— Так как мы ориентированы на среднесрочное и долгосрочное проживание, а не на посуточную аренду, то у нас значительно меньше затраты на обеспечение функционирования отеля, меньше количество необходимого персонала: горничных, охраны и т.д. И даже меньше комплектующих на заезд каждого гостя, так как заезды происходят реже, — поясняет Карина Шальнова.
Карина Шальнова,
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
Зачем апартаментам «звезды»?
Этого требует закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации». Тем, кто не пройдет классификацию, нельзя вести гостиничную деятельность.
Требования к «звездам» касаются эргономичности номеров, качества и износостойкости мебели и оборудования, инфраструктуры, инженерии, отделки холлов, а главное — уровня сервисов. Еще одно важное требование: чтобы логистические потоки персонала и гостей отеля не пересекались.
Комиссия по классификации приезжает в гостиницу после того, как полностью оборудованы все номера, укомплектован штат — все сотрудники должны иметь профильное гостиничное образование. Члены комиссии размещаются в гостинице на 1-2 ночи и оценивают комфортность размещения, сервис и остальные параметры.
Факторов так много, что лучше их учесть изначально, еще на стадии проектирования здания и создания концепции любого гостиничного объекта, в том числе апарт-отеля. Поэтому важно, что STUDIO MOSKOVSKY создавался уже с учетом требований современной классификации — это фактически гарантия того, что он получит три «звезды».
Требования к «звездам» касаются эргономичности номеров, качества и износостойкости мебели и оборудования, инфраструктуры, инженерии, отделки холлов, а главное — уровня сервисов. Еще одно важное требование: чтобы логистические потоки персонала и гостей отеля не пересекались.
Комиссия по классификации приезжает в гостиницу после того, как полностью оборудованы все номера, укомплектован штат — все сотрудники должны иметь профильное гостиничное образование. Члены комиссии размещаются в гостинице на 1-2 ночи и оценивают комфортность размещения, сервис и остальные параметры.
Факторов так много, что лучше их учесть изначально, еще на стадии проектирования здания и создания концепции любого гостиничного объекта, в том числе апарт-отеля. Поэтому важно, что STUDIO MOSKOVSKY создавался уже с учетом требований современной классификации — это фактически гарантия того, что он получит три «звезды».
Как лучше сдавать апартаменты: посуточно или надолго?
Конечно, посуточная аренда приносит больше дохода. Но и затраты на амортизацию номера будут выше. Весьма вероятно, что уже после первого года эксплуатации потребуется реновация номера: ремонт мебели, замена части сантехнического оборудования и т. п.
При сдаче в аренду на долгий срок и концепции, согласно которой планируется размещать корпоративных клиентов, бизнес-туристов, студентов, проходящих курсы бизнес-образования, в апарт-отеле изначально селятся более социально ответственные лица. И какой-то ремонт потребуется не раньше, чем через два года, причем сделан он будет силами управляющей компании.
При сдаче в аренду на долгий срок и концепции, согласно которой планируется размещать корпоративных клиентов, бизнес-туристов, студентов, проходящих курсы бизнес-образования, в апарт-отеле изначально селятся более социально ответственные лица. И какой-то ремонт потребуется не раньше, чем через два года, причем сделан он будет силами управляющей компании.
Кто захочет жить в апартаментах?
В апартаментах размещаются все, но в первую очередь — бизнес-туристы. Сотрудники компаний могут приезжать в Петербург для участия в конгрессах, выставках, других крупных мероприятиях, которые длятся несколько дней. В этом случае речь идет о краткосрочной аренде.
Еще одна категория — сотрудники, переезжающие в новый город для работы на несколько месяцев или навсегда, в том числе — вместе с семьей. В STUDIO MOSKOVSKY сервисы и номера рассчитаны и на пребывание в течение долгого периода. Апартаменты полностью меблированы, оборудованы для долгосрочного проживания и учитывают потребности как одного человека, так и семьи — даже с детьми.
Еще одна категория — сотрудники, переезжающие в новый город для работы на несколько месяцев или навсегда, в том числе — вместе с семьей. В STUDIO MOSKOVSKY сервисы и номера рассчитаны и на пребывание в течение долгого периода. Апартаменты полностью меблированы, оборудованы для долгосрочного проживания и учитывают потребности как одного человека, так и семьи — даже с детьми.
— Как показывает наша практика, часто клиентами апарт-отелей являются люди, которые, например, ждут окончания строительства их собственной квартиры, — рассказывает Карина Шальнова. — Но, конечно, какая бы ни была наша «целевая аудитория», мы рады любому гостю.
Карина Шальнова,
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
Почему компании не снять сотруднику квартиру?
Для корпоративных клиентов взаимодействие с компанией, управляющей апарт-отелем, — более цивилизованная модель, чем общение с частными лицами, сдающими в аренду отдельные апартаменты или квартиры. Она предусматривает наличие всех закрывающих документов, планирование средств, а также в возможность размещения своих сотрудников в одном месте с качественным гостиничным сервисом.
Главный вопрос: как находить арендаторов?
Если заключить договор с управляющей компанией, поиск арендаторов — как и все другие мероприятия для эффективной сдачи в аренду — она берет на себя. Это маркетинговые и рекламные расходы, создание сайта для бронирования и т.д. Например, в STUDIO MOSKOVSKY за это отвечает УК RBI PM.
— Очевидно, что бюджет управляющей компании на продвижение отеля и повышение его узнаваемости на рынке значительно выше бюджета на продвижение одного номера, — подчеркивает Карина Шальнова. — Также имеет значение бренд Группы RBI при выборе корпоративным клиентом места размещения для своих сотрудников.
Карина Шальнова,
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
А кто ответит за сломанную мебель или испорченные обои?
Заселяясь, арендатор подписывает договор с управляющей компанией. В нем прописано в том числе взыскание при причинении ущерба. Если аренда долгосрочная или среднесрочная, то договор включает полную опись имущества вплоть до чайных ложек, а перед заселением берется обеспечительный платеж. Если же что-то произойдет, то все компенсирует гость — и, опять же, этот вопрос решает управляющая компания. Это удобно, т. к. сотрудники УК всегда находятся в апарт-отеле, знают гостей, видят их поведение, могут проверить состояние номера. А при самостоятельной сдаче в аренду у собственника возможностей уследить за всем гораздо меньше.
Но ведь и собственник что-то контролирует?
Управляющая компания, конечно, отчитывается перед собственником. Но в эпоху цифровизации хочется получать информацию в режиме реального времени.
— Мы внедряем специальный онлайн-сервис, который позволяет инвестору контролировать загрузку и доходность своих апартаментов, — рассказывает Карина Шальнова. — Стыковка с системой 1С позволяет оперативно выгружать отчеты в личный кабинет собственника. В нем же инвестор может отследить показатели ADR (средняя цена номера), RevPAR (доступный номер в день). Насколько я знаю, мы будем первой управляющей компанией, предоставляющей эти данные в таком режиме.
Карина Шальнова,
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
Сколько я буду зарабатывать в месяц?
Апартаменты выгоднее, чем депозиты в банке: ставка по вкладам в настоящий момент не более 5% годовых, а у STUDIO MOSKOVSKY, например, доход составит около 9% в год.
Ежемесячная выплата зависит от программы. Например, по программе «Всё включено» управляющей компании идет 20% дохода, инвестору — 80%. Если, например, номер категории Superior сдается за 50 тыс. рублей в месяц, доход инвестора составит 40 тыс.
Ежемесячная выплата зависит от программы. Например, по программе «Всё включено» управляющей компании идет 20% дохода, инвестору — 80%. Если, например, номер категории Superior сдается за 50 тыс. рублей в месяц, доход инвестора составит 40 тыс.
А мне самому здесь жить можно?
Конечно, можно и жить самому, и самостоятельно сдавать номер в аренду. Но если уже есть заключенный договор с управляющей компанией, его надо обязательно расторгнуть. Впрочем, если потом передумаете жить в своем номере, сможете точно так же снова заключить новый договор. Важно, что в договоре собственника с управляющей компанией есть условие, согласно которому он должен предупредить о своем намерении заранее — за 60 дней. Если же у компании заключен договор с арендатором на более долгий срок, собственник может получить для проживания другой, аналогичный номер.
Материал подготовлен специально для Группы RBI
* Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY — застройщик ООО «Курдонер», проектная декларация на сайте
Автор текста: Мария Мокейчева
Корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Фотографии предоставлены пресс-службой компании Группа RBI
Дизайнер: Екатерина Елизарова
* Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY — застройщик ООО «Курдонер», проектная декларация на сайте
Автор текста: Мария Мокейчева
Корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Фотографии предоставлены пресс-службой компании Группа RBI
Дизайнер: Екатерина Елизарова
Просмотров: 952