Купим загородный дом – на природе заживем!

Загородная недвижимость - какое привлекательное словосочетание! Уютный домик среди сосен, с камином и банькой – чем не мечта для утомленного городским шумом петербуржца? И вот – с каждым годом все больше и больше жителей нашего города начинают рассматривать красочные проспекты с изображениями сказочных теремков. Но что на самом деле творится на рынке загородной недвижимости? Какие подводные камни могут поджидать неопытного покупателя? На эти и многие другие вопросы попытались ответить участники круглого стола «Малоэтажное строительство как альтернатива городской застройке», проведенного «Фонтанкой» совместно с газетой «МК в Питере».

Как выбрать место?
Итак, вы все же решили сменить городские джунгли на живую природу. Для начала вам необходимо решить, какую сумму вы сможете на это потратить. На сегодняшний день существует три основных категории загородного жилья – «комфорт», «бизнес» и «элит». Разделение это достаточно условное. В первую очередь, участники круглого стола напомнили, что при выборе не нужно отталкиваться от стоимости квадратного метра. Такая система расчета уместна при покупке городской квартиры, но никак не загородного дома. Дело в том, что заявленная стоимость «квадрата» за городом редко превышает 2,5 тысячи долларов. Однако не торопитесь ликовать: в итоговую стоимость покупки будет входить еще и цена земли, на которой расположен ваш дом, да и общая площадь «виллы» часто превышает 200 метров.

Специалисты рекомендуют начать с выбора района, в котором вы хотите поселиться. Наиболее престижными сегодня считаются северные районы области: Приозерский, Выборгский, Всеволожский. Земля здесь изначально стоит дороже, а значит, и общая цена недвижимости значительно возрастет. Еще один важный фактор – удаленность от города. Простой пример – если коттедж, расположенный в ста километрах от Питера, еще можно сравнивать по цене с квартирой стоимостью в 200 тысяч долларов, то загородный дом в 30-километровой зоне по стоимости может достигать 700-1000 тысяч долларов.
Особый интерес у потенциальных покупателей, по словам Людмилы Барашковой, ресечера по коттеджным поселкам Агентства недвижимости «Бекар», вызывает вопрос инфраструктуры:

- Подавляющее большинство покупателей заинтересованы в развитой социально-экономической инфраструктуре. Очень многие интересуются наличием школы, детского сада, медицинских учреждений. Важный вопрос – транспортная доступность. Вариант, когда застройщик обещает наладить благоустройство поселка в течение года, к примеру, не вызывает энтузиазма. Одним словом, совет простой: покупать то, что уже построено, налажено.

Как выбрать поселок?
Более подробно по поводу инфраструктуры высказалась Марина Агеева, генеральный директор «ПулЭкспресс Медиа»:

- Сейчас уже можно смело говорить о том, что коммуникации в любом коттеджном поселке полностью соответствуют городским – канализация, водопровод, газ, электричество. Более того, если поселение расположено недалеко от города, возможно подключение к городским центральным линиям и сетям, что вообще снимает все сложности в этом вопросе. И совершенно по-другому обстоит дело, когда разговор заходит о социальной инфраструктуре. Зачастую, будущие жильцы начинают требовать полный набор – от кафе до детского сада, от магазина до бассейна, забывая о том, что компания-застройщик может построить хоть космодром. Вот только платить за все это придется всем тем, кто будет здесь жить. Причем, вне зависимости от того, пользуются они этим или нет. Кроме того, вряд ли будет окупаться больничный стационар или школа при поселке в сто домов. Поэтому самым идеальным вариантом можно считать наличие поблизости муниципальных объектов. И сейчас уже наблюдается четкая тенденция выстраивать несколько коттеджных поселков поблизости от объекта с уже имеющейся инфраструктурой.

Еще один вариант решения подобных вопросов, по мнению гостей круглого стола – укрупнение поселков по количеству участков. Если первые поселения включали в себя от силы 30-50 участков, то сегодняшние насчитывают 200-300, а то и больше. Плюсы подобной политики очевидны. Это и возможность ввести ценовое зонирование на территории одного поселка, когда стоимость участка сможет значительно варьироваться в зависимости от его расположения. И самое главное – чем больше количество жильцов, тем меньшие суммы ежемесячных платежей потребуются от каждого. Согласитесь, что разница, будут ли оплачивать вертолетную площадку 30 человек или 300, существенна.

Где взять деньги?
Итак, будем считать, что вы уже примерно представляете, где хотели бы поселиться. Теперь перед вами встает еще один насущный вопрос - возможные способы приобретения. Понятно, что выложить столь крупную сумму на стол в состоянии далеко не каждый. Да и те, кто в состоянии, скорее предпочтут оставить деньги в бизнесе. Соответственно, взгляды потенциальных покупателей автоматически обращаются к банкам. Однако, как выяснилось в ходе обсуждения за круглым столом, ситуация с получением кредита на покупку загородного жилья не так проста.

Удивляться нечему. Особенно, если вспомнить, что ипотечное кредитование вообще начало активно развиваться лишь три-четыре года назад. Кредитование же по загородной недвижимости и вовсе находится в зачаточном состоянии. Тем не менее, многие банки на сегодняшний день начинают активно расширять спектр услуг по загородному жилью. Вот только следует помнить, что банки, выдающие кредиты на приобретение загородной недвижимости, четко ограничивают районы ее месторасположения. Как правило, это Ломоносовский и Гатчинский районы. При этом кредиты выдаются исключительно на готовое жилье. Более того, покупателю следует помнить и о том, что процентная ставка по такому кредиту будет выше стандартной ипотечной, да и первоначальный взнос тоже будет выше.

И все же, по словам Татьяны Хоботовой, начальника отдела ипотечного кредитования дополнительного офиса «На Невском №4» Банка ВТБ 24, есть резон ожидать, что ситуация изменится в лучшую для покупателя сторону:

- В частности, наш банк планирует в ближайшем будущем запустить программу, нацеленную на приобретение готового загородного жилья, и приравнять ее к кредитам на приобретение обычной квартиры на вторичном рынке. Соответственно, и условия такого кредита будут либеральными: появится возможность взять кредит без первоначального взноса, срок кредитования будет увеличен до 30 лет, и вопрос удаленности от города, также как и район, в котором расположен дом, рассматриваться не будет. Вообще, можно прогнозировать активное развитие подобной схемы в будущем, поскольку для подтверждения законности сделки продавцу потребуется предоставить всего лишь свидетельство о правах собственности на землю и дом.
Если все же рассматривать вариант строящегося жилья, мы сейчас прорабатываем возможные схемы кредитования. Но следует сразу оговориться, что речь в данном случае будет идти исключительно о плановой коттеджной застройке при правильном, юридически понятном для банка оформлении всей разрешительной документации.

Впрочем, желающих жить за городом с каждым годом становится все больше, и участники круглого стола отметили, что банки стали активнее идти навстречу своим клиентам. Так, в частности, существует еще один способ приобретения загородной недвижимости - получение так называемого нецелевого кредита под залог имеющегося жилья.

- Действительно, данный вид кредитования получает все большее распространение, - комментирует Татьяна Хоботова, - Под залог имеющейся городской квартиры можно получить определенную сумму денег и направить ее на приобретение земли, загородного дома, непосредственное строительство. Популярность таких кредитов легкообъяснима – в данном случае банк не требует никаких документов от застройщика, риски заемщика минимизированы. Однако следует помнить, что в подобной ситуации покупателю придется самому отслеживать все юридические нюансы сделки с застройщиком.

Как не попасть впросак?
А этих самых юридических нюансов, оказывается, немало. По мнению Марии Безгаловой, генерального директора «Ассоциации Юристов», обычному петербуржцу не стоит даже пытаться влезать в те юридические джунгли, которые окружают сделки с загородной недвижимостью:
- Следует помнить, что в отличие от сделок с городской недвижимостью, в данном случае приходится иметь дело с документацией на землю. А помимо решения вопросов с правами на собственность, покупателю придется столкнуться с большим количеством людей и инстанций, оценивать с юридической точки зрения все подписываемые договора и сделки. Откровенно говоря, обычному человеку практически невозможно проследить в договорах все детали, все пункты, пропечатанные мелким шрифтом. Простой пример – думается, мало кому придет в голову, что перед тем как изучать документацию, надо удостовериться, что продавец действительно существует и еще присутствует в мире живых. Так что, по моему искреннему убеждению, в каждой сделке должен участвовать юрист, причем с узкой специализацией по земельному праву. При получении кредита на приобретение загородной недвижимости в банке, юрист будет предоставлен автоматически, но, действуя самостоятельно, не пытайтесь сэкономить на специалисте – это может обойтись вам значительно дороже.

Трудно не согласиться с этими аргументами, тем более что существующие проблемы с оформлением земли в собственность отметили все участники круглого стола. Ситуация на рынке загородной недвижимости все еще не сбалансирована. По словам Андрея Молоткова, генерального директора компании «ПулЭкспресс Групп» основная проблема заключается в категории разрешенного использования земельного участка:
- Как правило, земля, предоставляемая компанией-продавцом, относится к землям так называемого сельскохозяйственного назначения. Если рассматривать ситуацию детально, то бояться этого не стоит. Но надо отдавать себе отчет, что на то, чтобы перевести земли в другое назначение, застройщику требуется определенное время. Иногда это может занимать полгода, иногда - больше.

Чего бояться?
И все же, представим, что вы благополучно миновали все юридические и финансовые препоны. Теперь самое время задуматься о том, чтобы застраховать то, что получено ценой таких усилий. Как сказал Евгений Изотов, заместитель директора Управления корпоративных продаж «Росгосстрах Северо-Запад» сегодня банки требуют от заемщика три основных вида страхования:

- Первый – классическое имущественное, касающееся объектов с правами собственности (законченное строительство или вторичное загородное жилье). Это покрытие рисков огня, стихийного бедствия – одним словом, те риски, которые воздействуют на сам объект жилья. Второй вид – страхование титула, то есть, прав собственности. Дело в том, что при работе с земельными участками иногда используются достаточно сложные схемы приобретения их в собственность. И банки более тщательно проверяют документы, стараются работать с жильем, построенным известными компаниями, либо с прозрачными цепочками предыдущих владельцев. И третий, наиболее актуальный для банка - потеря трудоспособности заемщика, предусматривает покрытие на сумму залога, если заемщик не может трудиться дальше. Собственно, данным видом страхования банк страхуется от невыплаты кредита.

Несколько иначе, по словам Евгения Изотова, складывается ситуация, когда дело касается строящегося жилья:
- Здесь страховые компании могут предложить страхование строительно-монтажных рисков, покрытие рисков, связанных с внешним воздействием при строительстве, допустим - ошибок при монтаже. Это полный комплекс по страхованию возводимого имущества. Здесь объектом выступает объект строительства, указанный в договоре с подрядчиком. То есть, объектом строительства являются все материалы и затраты во время строительства. Как такового объекта, по сути, не существует, но при строительстве материалы проходят по документам, сметам, и на момент события размер ущерба оценивается по этим документам. Это особенно актуально для индивидуальных застройщиков - они в этом плане больше подвержены риску того, что исполнитель строительства может отказаться от возмещения ущерба возникшего в процессе строительства.

Тем не менее, несмотря на сложное формирование рынка недвижимости и большое количество нерешенных юридических вопросов, рынок загородного жилья становится все более оживленным. Общее мнение участников круглого стола выразил Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риелторов в СЗФО:

- Основным индикатором активности того или иного сегмента считается выход на рынок крупных игроков, и сегодня загородным строительством заинтересовались практически все крупные застройщики, солидные банки Петербурга. Вторым по значимости индикатором являются цены. И новые объекты выводятся на рынок в более дорогих сегментах, а значит, спрос растет. И будет расти по мере повышения, к примеру, транспортной доступности. Уже сейчас можно говорить об увеличении интереса к недооцененным Кировскому и Лужскому районам. И главное – правительство, пусть с опозданием, но приступило к решению спорных вопросов, связанных с загородной недвижимостью. И уже одно это внушает оптимизм!
_______________________________________
Cовет
Как оформить право собственности
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на построенный объект выдает его Федеральная регистрационная служба. Туда нужно предъявить:
1) заявление о регистрации права собственности;
2) документ, удостоверяющий личность;
3) технический паспорт дома, составленный БТИ;
4) правоустанавливающий документ на участок, на котором находится постройка;
5) кадастровый план участка;
6) квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию

Портрет
По традиции мы поинтересовались у участников круглого стола, как выглядит на сегодняшний момент средний покупатель загородного дома. Выяснилось, что, как правило, это семейный мужчина лет сорока, с уже состоявшейся карьерой, и имеющейся в активе городской недвижимостью. Более того, речь о покупке загородного дома обычно ведут семьи, в которых каждый взрослый член семьи обеспечен автомобилем.

Предупреждение
Если вы хотите прописаться по новому месту жительства, будьте внимательны! В случае, если ваш новый загородный дом по своему месторасположению не попадает на административную карту любого из близлежащих муниципальных образований, зарегистрироваться в нем вы не сможете. Рекомендация одна – внимательнее изучайте документы.

Владимир Гапоненков специально для «Фонтанки.ру»,
Фото Валентина Илюшина.