Объект на доверии

Власти Петербурга признают: только их силами отремонтировать и отреставрировать существующие уже не одну сотню лет здания невозможно. Помощь ожидают от частных компаний, которые на основе договоров доверительного управления могут отреставрировать многие объекты и принести от их эксплуатации немалый доход городской казне. Обе стороны заинтересованы в реализации закона о доверительном управлении, однако на практике участники подобных сделок сталкиваются с рядом проблем. В итоге, в 2007 году не было проведено ни одного конкурса на право доверительного управления.

По словам заместителя председателя КУГИ Петра Яковлева, доверительное управление госсобственностью по сравнению с арендой более эффективно. В среднем город получает от такого вида распоряжения своим имуществом на треть больше доходов. Кроме того, ни с одним из доверительных управляющих у городских властей не возникало проблем с уплатой налогов от управления. В отличие от арендаторов, за которыми приходится буквально «бегать».

По словам чиновника, в 2007 году КУГИ готовил объекты для конкурса. Но основное затруднение, с которым пришлось столкнуться, - это отсутствие зданий, не отягощенных какими-либо обременениями. Прежде всего, это касается построек, помещения в которых уже заняты арендаторами. При подготовке строений к конкурсу приходится сталкиваться с сильнейшим противодействием со стороны существующих пользователей, которые размышляют следующим образом: доверительный управляющий заинтересован в получении максимального дохода, следовательно, поднимутся ставки аренды или их вообще выставят на улицу.

Один из ярких примеров — конфликт вокруг здания на Измайловском проспекте, 27. Сооружение, по словам зампредседателя КУГИ, фактически без правовых оснований занимает Государственный колледж физической культуры и спорта, экономики и технологии. Конкурс на доверительное управление был проведен еще два года назад, но договор заключен в декабре 2007 года. Однако управляющая компания «РЭО Сервис», которую уже успели обвинить чуть ли не в рейдерском захвате, до сих пор не может попасть на объект. При этом, по данным КУГИ, более половины строения в настоящее время не используется.

Сами доверительные управляющие при выборе зданий, которыми им предстоит заняться, прежде всего, рассматривают отдельно стоящие постройки площадью не менее 3 тысяч квадратных метров. По словам вице-президента «ВМБ-Траст» Евгения Рязанцева (в управлении компании находится дом на Большом проспекте Петроградской стороны), «подвалом внутри какого-либо комплекса трудно управлять». И все по той же причине — возникают проблемы с остальными собственниками, занимающими другие помещения.

Компания 3-4 года приглядывалась к объекту в Финском переулке, 4, площадью около 800 квадратных метров, где, в частности, находится городская дезинфекционная станция. Но договориться с собственниками не удалось, и организация управлять зданием не решилась.

К зданию на Ленинском проспекте, 56, в котором не проводился ремонт с начала двадцатого века, фирма присматривается почти год. Оно подходит по метражу и досконально изучено компанией. Но населяют его 47 арендаторов, с которыми еще нужно договориться.

Заместитель генерального директора УК «Питер» Елена Никуличева рассказывает о трудностях, с которыми пришлось столкнуться при управлении зданием на Невском проспекте, 7/9. Для «маневра» компании была предоставлена площадь около 1 тысячи квадратных метров, которые организация отремонтировала и сдала в аренду. В то же время остальные помещения заняты арендаторами, имеющими долгосрочные договоры, или так называемыми «социальными группами», соглашения с которыми у КУГИ истекли еще в 2005 году, но организации по-прежнему находятся там, а комитет проблему не решает.

Помимо проблем взаимопонимания, доверительных управляющих волнует и вопрос доходности. Так, по словам зампредседателя совета директоров компании «Бизнес-Центры Управляющая Корпорация» Елены Черевко, которая также претендовала на управление упомянутым зданием на Невском проспекте, фирма досконально изучала как здание, так и возможные финансовые затраты и пришла к выводу, что управление такой постройкой будет практически «благотворительностью».

Категоричен в своем видении перспектив доверительного управления председатель совета директоров ГК «Бестъ» Андрей Лушников: «Никакого рынка доверительного управления на сегодняшний день нет. Он составляет 0,000001 от общего рынка аренды и сравнивать эти показатели некорректно и нельзя». По его же словам, компании готовы брать в доверительное управление и подвал, и любую часть здания, но это невыгодно КУГИ. При этом у самой фирмы в доверительном управлении никаких городских объектов нет.

Зампредседателя КУГИ Петр Яковлев возражает: «Хотелось бы отметить, что несколько больше, чем ноль-ноль-ноль-ноль... В 2007 году город получил от доверительного управления порядка 106 миллионов рублей при общем доходе от аренды порядка семи с лишним миллиардов. То есть нетрудно подсчитать, что это порядка 1,5 процента. Помимо извлечения доходов городской комитет по управлению имуществом решает и социальные задачи. Огромное количество учреждений социальной направленности размещены в объектах городской собственности, в том числе образовательные учреждения».

Тем не менее, управляющие компании смотрят в будущее с надеждой. Зампредседателя КУГИ Петр Яковлев пообещал, что в 2008 году город выставит как минимум 5-6, а то и 10 объектов на конкурс. Однако при этом заранее предупреждает о возможных трудностях — «свободных и необремененных среди них нет».

Напомним, что доверительное управление - форма управления имуществом, появившаяся де-юре в июне 2004 года, когда был принят соответствующий городской закон. Суть доверительного управления состоит в том, что стоящее на балансе КУГИ здание передается на пять лет коммерческой организации, которая страхует имущество, обеспечивает его жизнедеятельность, ремонтирует и т.п., а также использует по своему усмотрению с целью извлечения максимально возможной прибыли, причем главную выгоду получит Петербург. Доверительным управляющим может стать любая коммерческая организация, имеющая опыт управления помещением площадью более 5 тысяч квадратных метров, которая предложит наиболее выгодные для города условия.

В доверительное управление должны передаваться, в первую очередь, требующие ремонта ветхие здания со множеством арендаторов. Фактически первым объектом, выставленным КУГИ на конкурс, стало здание на Измайловском проспекте, 27. Тогда руководство находящегося там колледжа выразило обеспокоенность, связанную с возможным выселением. Конфликт между управляющей компанией и учебным заведением до сих пор не улажен.

Анастасия Митина,
Фонтанка.ру