ПоделитьсяВ пятницу в Фонде имущества Санкт-Петербурга ушла с молотка за долги прежнего хозяина двухкомнатная квартира на Коломяжском проспекте, 28. Стартовая цена оказалась перекрыта почти в 2 раза. Счастливым обладателем нового жилья стал студент Антон Мещеров.
Как и положено, извещение о торгах появилось за месяц, а подготовительный этап длился почти полгода: квартиру арестовали в ноябре. Информация появилась на сайте Управления службы судебных приставов, на сайте Фонда имущества Санкт-Петербурга, а также в его специализированном издании – «Вестнике Фонда имущества». В других газетах сообщений не было, что, в общем, ожидаемо: ведь за размещение рекламы в городских СМИ Фонду не платят.
Если первые торги такого рода проходили при небольшом стечении народа, то здесь зал был забит – 17 участников. Посторонних отсекали на входе два судебных пристава. Приставы в таких делах - люди вообще незаменимые. Например, когда продавалась квартира в суперэлитном «Пятом элементе», только приставы смогли обуздать охрану комплекса, которая пыталась не пустить внутрь потенциальных покупателей, желающих осмотреть жилье.
Участники с заранее приготовленными пластиковыми номерами были неуловимо похожи, как люди одной профессии. Впоследствии, правда, выяснилось, что многие представляют все-таки себя, а не свои риэлтерские агентства.
Аукционист цветисто расписывал достоинства Приморского района: экология, парк Удельный-Челюскинцев, транспорт и магазин «Рамстор» через дорогу. «В общем, сами видите, господа, какая отличная квартира, - резюмировал ведущий, - сам бы ел …» На маленьком экране демонстрировалась схема продаваемой квартиры, потом вместо нее появились котировки валют.
Стартовая цена за 68-метровую квартиру была назначена в 3,4 миллиона рублей, по 50 тысяч за квадратный метр, что в два раза дешевле средней цены по городу. Один шаг – 100 тысяч, можно сразу назначать несколько шагов.
Было заметно, что финалисты гонки определились еще до старта: аукционист смотрел только на них. И действительно – цена большими скачками поднялась до пяти миллионов, немного побалансировала на границе 6 млн, но выше не поднялась. «Шесть миллионов – три, участник номер 11», - объявил аукционист. Покупатель Мещеров сообщил корреспонденту «Фонтанки», что перепродавать квартиру не собирается и поселится в ней, как только сделает ремонт.
Известно, что арестованная квартира ранее принадлежала юридическому лицу – фирме-однодневке, которая распалась, задолжав своим сотрудникам и коммунальным службам. Судебные приставы так и не установили, чем эта фирма занималась прежде чем исчезла, оставив долгов на 13 миллионов. Впрочем, пройдет еще не меньше двух месяцев, пока кредиторы получат то, что им причитается.
Есть такой анекдот: якобы национальный проект «Доступное жилье» переименуют в «Возвращенный кредит». В нескольких регионах проблема невозврата ипотечных кредитов стала настолько остра, что новую услугу – продажу с молотка арестованного жилья – специально осваивают аукционные дома. Филиалы Российского фонда федерального имущества появляются во всех регионах. В Петербурге за последние полгода было реализовано не менее трех квартир, арестованных у физических и юридических лиц.
В феврале вступил в силу новый закон «Об исполнительном производстве», и процедура реализации была заметно упрощена. К тому же она стала более информационной. Четко прописано, в какого рода изданиях Фонд имущества должен публиковать информацию о предстоящих торгах (тираж и условия распространения). Кроме того, закон расширил полномочия судебных приставов – например, узаконил ограничения сроков на выезд для должников и разрешил приставам входить к ним в дом в их отсутствие.
По словам заместителя директора Фонда имущества Санкт-Петербурга по развитию Константина Раева, продавать с торгов арестованную недвижимость гораздо выгоднее, чем, например, автомобили, не говоря уж о бытовой технике. Недвижимость не теряет в цене, спрос на нее стабильный и высока вероятность ее продажи на аукционе с существенным превышением начальной цены. А, значит, незадачливый заемщик может рассчитывать на получение части денежных средств, оставшихся после уплаты ипотечного долга, поскольку, как правило, начальная цена объекта на торгах равна сумме долга по кредиту, и именно ее получит банк-кредитор после продажи заложенного имущества. При этом разница между начальной ценой и ценой продажи объекта на аукционе будет возвращена должнику.
Первой квартирой, которая была продана Фондом имущества, была двухкомнатная квартира в на первом этаже хрущевского дома на Октябрьской набережной. Тогда газеты писали, что жилье ушло по цене 1500 долларов за метр, что на тот момент было как минимум в полтора раза дешевле среднегородской цены. Квартира была выставлена на продажу банком «Александровский», в котором должник получил ипотечный кредит, но не смог впоследствии расплатиться. Информация о торгах была размещена только в специализированном издании – «Вестнике Фонда имущества Петербурга» и на сайте Фонда. Возможно, поэтому в аукционный зал явились только три потенциальных покупателя. И квартира ушла за стартовую цену – цена, которая была назначена судом, точно соответствовала сумме долга. Смог ли должник вернуть те деньги, которые уже были выплачены им по процентам, неизвестно.
- В этой истории, отметил Константин Раев, - никто не учел того, что бывший владелец квартиры остался доволен сделкой, что на квартиру, под окнами которой курсировали грузовики, не было никакого спроса, и надежда продать ее по заявленной цене, необходимой для погашения долга, была минимальной. В другой раз продавалась квартира в хрущевке на Двинской улице, уже в промзоне Большого порта. Начальная цена выросла на 240 тысяч, а стоимость квадратного метра составила 2,2 тысячи долларов – для этого района – очень хороший результат, хотя на других улицах Адмиралтейского района жилье, может быть, стоит дороже. Кстати, эти квартиры не были арестованы, а продавались на основании соглашения о реализации имущества, заключенного между кредитором - Санкт-Петербургским ипотечным агентством - и должником. Такая схема – пожалуй, наиболее приемлемая. Она позволяет сэкономить и время, и деньги, и нервы. Ведь пока идет судебная тяжба, проценты по кредиту растут, а с момента ареста имущества до торгов, проходит порядка 6-7 месяцев.
Если говорить о продаже арестованных квартир, то по этой схеме мы продавали квартиру на Политехнической улице. В торгах участвовало 9 претендентов. Цена объекта выросла в полтора раза – с 3,5 млн. руб. до 5,4 млн. руб. Это – безусловно, успех торгов. Заемщик сумеет погасить имеющийся долг и получить сверху еще какую-то сумму.
Ожидает ли нас бум с продажами квартир несостоятельных должников?
- Только на днях Центробанк дал указания всем кредитным организациям сделать максимально прозрачной систему начисления процентов. Возможно, если клиент будет лучше осведомлен, с какого рода выплатами ему придется иметь дело, количество несостоятельных должников уменьшится. Всех «невозвращенцев» можно поделить на три группы: порядка 15-20 процентов – граждане, которые вместе с кредитом подались в бега, 30 процентов – те, кому не повезло: потеряли работу, заболели, в общем, форс-мажор. И остальные, подавляющее большинство – те, кто уехали в отпуск, забыли про платеж, понадеялись на что-то или взяли кредит, не будучи изначально уверенными в своих силах. Именно на них нацелены банки. И вряд ли здесь можно говорить о снисходительности.
Значит, мировой ипотечный кризис пока не докатился до России?
- В таких размерах, как в Америке, - где 1,2 миллиона семей остались без квартир, конечно нет. Но многие российские банки после известных событий перестали выдавать ипотечные кредиты. Очень важно объяснить должникам: лучше не доводить дело до суда, а продавать жилье сразу. И обязательно договариваться с банком, чтобы они доверили продажу хорошему профессионалу.
Марина Тимофеева,
специально для «Фонтанки.ру»
