ЗАО «Северный город», входящему в группу RBI и уличенному в нарушении прав потребителей, не удалось добиться пересмотра вынесенных против него судебных решений. Такое решение 28 апреля приняла коллегия Высшего арбитражного суда России (ВАС).
Конфликт разгорелся вокруг договора, навязываемого компанией дольщику строящегося дома в 5-м Предпортовом проезде. Застройщик требовал от будущего владельца до подписания акта сдачи-передачи дополнительно заплатить более 63 тысяч рублей в счет возмещения расходов по обеспечению дома коммунальными ресурсами (тепло-, водо- и электроснабжением). Оную сумму, по утверждению строительной фирмы, она должна была заплатить до заключения ресурсоснабжающими организациями соответствующих договоров с ТСЖ.
Также RBI потребовала от покупателей жилья внести шестимесячный аванс за все коммунальные услуги («с целью скорейшего перевода объекта на обслуживание по постоянной схеме»), оплатить вывоз строительного мусора, мероприятия по обустройству территории и охране объекта и т.д.
Кроме того, в случае расторжения договора долевого строительства даже по инициативе самого застройщика, компания считала себя вправе удержать «отступные» в размере 20 процентов внесенных дольщиков средств.
Все эти условия Управление Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, в которое обратился один из пострадавших клиентов, сочло незаконными и ущемляющие права потребителей. На ЗАО «Северный город» был наложен административный штраф в 10 тысяч рублей.
Признав выявленные нарушения, компания оспорила постановление надзорного органа в арбитражном суде, однако служители Фемиды отвергли все доводы недобросовестного застройщика. В частности, он не смог представить расчета требуемой от дольщика суммы возмещения якобы понесенных на подключение дома затрат.
Суд также пришел к выводу, что по закону жильцы вправе по своему выбору вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц или вносить аванс, но никто не вправе требовать оплату в счет будущих периодов.
Незаконным сочли и норму о расторжении договора: по общему правилу компания вправе удержать с клиента фактические расходы в случае его отказа от выполняемых работ, но должна их доказать: «Если фактически понесенные застройщиком расходы на момент расторжения договора составят менее 20 процентов об общего размера долевого взноса, права потребителя будут ущемлены», – констатировал суд, подтверждая законность наложенных Роспотребнадзором санкций.
К такому же выводу пришли апелляционная и кассационная инстанции.
Юристы компании попытались добиться пересмотра дела в Высшем арбитражном суде России, но потерпели фиаско.
Вот как прокомментировал ситуацию директор по правовым вопросам компании «Северный город» Станислав Михайлов:
«Законом не урегулирован порядок компенсации расходов по содержанию и эксплуатации квартиры, возникших с даты ее передачи участнику долевого строительства до даты регистрации права собственности, - сказал Михайлов. - По нашему мнению, с момента приемки по акту приема-передачи квартиры расходы по ее содержанию могут быть возложены на лицо, которое фактически владеет и пользуется квартирой, то есть на дольщика. Несмотря на отсутствие регистрации права собственности, фактически все правомочия собственника принадлежат дольщику и, соответственно, именно он должен нести расходы по содержанию своего имущества.
Получение компенсации застройщиком от дольщика за оплачиваемые ресурсы, в то время как пользование данными ресурсами с момента получения квартиры по акту приема-передачи осуществляет непосредственно дольщик, а также получение товариществом собственников жилья (эксплуатирующей организацией) предоплаты за коммунальные платежи за полугодовой период – распространенная практика для строительных компаний Петербурга. По сути, обязательства застройщика прекращаются в момент передачи квартиры дольщику, и ответственность за дальнейшую эксплуатацию и ресурсоснабжение причем не только своей квартиры, но и всего дома несут уже принявшие квартиры дольщики.
Имея более чем 17-летний опыт работы на строительном рынке, «Северный город» понимает, насколько сложен процесс налаживания эксплуатации дома для людей, которые не знакомы с особенностями жизнедеятельности жилых зданий. По нашему опыту, на это требуется порядка 6-и месяцев, именно за этот период мы предлагали дольщикам внести предоплату эксплуатирующей организации. Мы видим своей задачей передать жильцам дом, готовый к жизни, поэтому считаем эту распространенную у застройщиков практику оправданной и соответствующей законодательству.
В настоящее время все объекты «Северного города» реализуются по договорам в соответствии с требованиями 214-ого Федерального закона. Всем известно, что указанный закон максимально защищает права участников долевого строительства и четко регламентирует деятельность строительных компаний. Однако это не снимает с нас обязательств по переводу дома на постоянное ресурсоснабжение с целью его качественной эксплуатации».
