На петербургском рынке работают только две коммерческие компании, содержащих доходные дома, и оба принадлежат финскими компаниям. Русские инвесторы пока только начинают присматриваться к рынку жилой аренды. Это выяснилось на круглом столе, посвященном доходности коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге.
Одной из финских компаний, работающих на русском рынке, является компания SATO, сдающая в аренду элитное жилье по ряду адресов. Вторая - ООО «Коломяжский, 15» - сдает в аренду квартиры более дешевого сегмента по одноименному адресу, инвестором здесь выступило финское предприятие Icecapital Housing Fund.
Остальные петербургские компании, сдающие жилье в аренду, — это либо апарт-отели, либо квартиры, сдаваемые в рамках социальных проектов (к примеру, жилье, в котором власти размещают гастарбайтеров). В этот список, разумеется, не включены многочисленные квартиры, которые сдают в аренду частные собственники.
Почему финны пришли в Петербург? В Суомии рынок сдачи жилья в аренду хорошо развит, к примеру, около 50% жителей Хельсинки живут в арендованных помещениях, - объяснил Фонтанке.fi Стефан Таст, региональный директор SATO : «Финские инвесторы часто начинают работу в России через Санкт-Петербург. Это для нас естественно». И, по его словам вполне вероятно, что финские компании начнут сдавать жилье и в других городах РФ. Наиболее интересна в первую очередь, конечно, Москва, и, возможно, Екатеринбург.
Клиенты, снимающие в компании элитное жилье — это на 50% частные лица, выбирающие жилье для себя и 50% — организации (коммерческие компании, консульства и т.д.), которые снимают для своих сотрудников. Большинство (около 80% клиентов) — россияне.
О том, насколько успешно работают финны, можно судить по следующим данным: уровень заполняемости квартир на Коломяжском составляет около 90% (это соответствует плановым показателям). О дальнейших планах по расширению бизнеса Елена Гришина, глава ООО «Коломяжский 15», говорить отказалась, сославшись на то, что данное решение должен принимать финский инвестор.
Общий объем инвестиций SATO в Санкт-Петербурге составил около 63 млн. евро. В дальнейшем компания планирует ежегодно инвестировать в развитие бизнеса в Санкт-Петербурге около 30 млн. евро и работать в разных сегментах жилых квартир, а не только в классе «люкс» (В Финляндии это предприятие сдает в аренду более 20 тыс. квартир, большинство из них по пятизвездочной системе, введенной самой компанией, оцениваются на 3-4 звезды.)
Представители обеих компаний заявили о том, что доходность бизнеса составляет 5-10% ( это, по заявлению С. Таста, сопоставимо с уровнем прибыли в Финляндии). 5-10% для российского бизнеса, по словам участников круглого стола - это мало. Однако, с точки зрения финнов, относительно небольшая доходность компенсируется надежностью: « Что вы выберете — доход в 20% с вероятностью 6% или доход в 10% с вероятностью 90%?», - заявил С.Таст. Он добавил, что сектор аренды жилой недвижимости — это вложения с самым низким уровнем риска, так как избавиться от квартиры проще, чем продать бизнес-центр или склад. Эти слова подтвердил Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar (Петербургский офис), компании, специализирующейся на работе с коммерческой недвижимостью.
Что касается особенностей работы в России (в сравнении с Финляндией) то, как заявил Стефан Траст, в России, как правило, нужно начинать цикл с нуля, то есть заниматься строительством.
Сам же процесс сдачи квартир в аренду не особенно отличается. Еще можно сказать, что для Питера это новый продукт. А в Финляндии подобный бизнес очень развит. В Хельсинки — около 50% населения живут в арендованных квартирах.
«При работе в России в целом и в Санкт-Петербурге несколько основных рисков: непредсказуемость экономического и политического развития в России куда больше, чем в Европе. Это главное. Мы правда, ожидаем, что рост цен на недвижимость в России (на рынке купли-продажи) будет больше, чем в Финляндии», - заявил он.
Пока же рынок аренды жилья в Петербурге по дипломатичному выражению одного из участников круглого стола «стихийный»: арендодателями выступают физические лица — собственники квартир. Как правило, сделка не декларируется и налоги с нее не платятся (именно с этим связан тот факт, что точно сказать, сколько именно квартир в Петербурге сдается в аренду, невозможно.
Развитие более цивилизованного рынка аренды несет с собой несколько позитивных факторов и для квартиросъемщиков: во-первых, возможность официально оформить сделку, что не всегда можно сделать с физическим лицом, во-вторых, большая безопасность (меньше риска столкнуться с фиктивным собственником). В-третьих, не придется платить комиссионные агентству (а они, как правило, составляют 100% месячной арендной платы).
При этом «цивилизованные» формы рынка аренды дороже . Уже сейчас агенты по недвижимости, опрошенные Фонтанкой.fi, смогли предложить около м. Пионерская несколько вариантов однокомнатных квартир по цене на 1-2 тыс. рублей ниже, чем цена, озвученная Еленой Гришиной (22-24 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру).
Справка:
SATO – компания по сдаче в аренду жилой недвижимости в Финляндии. Владеет 23 000 квартир для сдачи в аренду. Инвестиционные активы SATO приблизительно оцениваются в 1.4 млрд. евро.
В Петербурге в настоящее время сдает в аренду элитное жилье.Владеет недвижимостью по следующим адресам: Морской пр. (15 квартир) Наб. Мартынова "Дом у Моря" 2 квартиры; ул. Графтио, "Астон Графтио" (23 квартиры); ул. Барочная "Ориенталь" (42 квартиры); ул.Шпалерная (11 квартир).
Месячная стоимость аренды (по открытым данным) в зависимости от объекта может составлять от 76 тыс. до 150 тыс. рублей
Icecapital - финская инвестиционная группа, специализируется в том числе и на недвижимости. Помимо России имеет представительства в Швеции, Норвегии и Дании. Финансовые показатели не разглашаются. В Петербурге в собственности компании 276 квартир на Коломяжском пр. Инвестиции в петербургский проект, по данным, размещенным на официальном портале компании, составили 45 млн. евро. Цена месячной аренды однокомнатной квартиры — 22-24 тыс. рублей в мес.
