60 объектов недвижимости в Финляндии, принадлежащих России, в том числе квартиры из элитных районов, обмениваются на офисное здание в Хельсинки. Насколько равноценна сделка - разбиралась "Фонтанка.fi".
В Распоряжении правительства РФ от 6 февраля 2012 года № 150-р написано буквально следующее: "Произвести обмен находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, расположенных в Финляндской Республике, по перечню согласно приложению № 1 на принадлежащие государственной пенсионной страховой компании "Keva" (г. Хельсинки, Финляндская Республика) объекты недвижимого имущества по перечню согласно приложению". Далее — в распоряжении — перечень недвижимости с адресами и метражом.
Итак, от чего Россия решила избавиться?
Россия передает финской стороне 60 объектов недвижимости (значительная часть которых - квартиры в Хельсинки) общей площадью 4973,39 кв. метра и земельный участок. (Полный список опубликован в Распоряжении правительства РФ от 6 февраля 2012 г. № 150-р. Здесь и далее данные о метраже недвижимости, подлежащей обмену, - в соответствии с указанным Распоряжением).
Сколько может стоить недвижимость, которую передает Финляндии российская сторона?
Попробуем разобраться:
Часть первая: квартиры в здании аппарата советника по внешнеэкономическим связям по адресу: Пунавуоренкату, 21 и 23. На сегодняшний день стоимость квартир в этих домах составляет от 4800 до 5500 евро за кв. метр. (Например, на сайте компании www.huoneistokeskus.fi/ выставлена на продажу квартира на Пунавуоренкату, 23, площадь 99,5 кв. м, стоимость - 565 000 €, т. е. 5678 евро за кв. м.)
Если исходя из этих данных пересчитать стоимость квартир из списка по адресу: Пунавуоренкаату, 23 (суммарная площадь, по нашим подсчетам, 1518 кв. м), без учета 8 мест в подземном гараже и оценить их по цене 5000 евро за кв. м, то уже выходит сумма 7, 59 млн евро.
И это только 30 позиций из 60.
Часть вторая: дом в 5 этажей, 951 кв. м, на Нейтсютполку, недалеко от российского посольства, ранее здесь располагалась школа, чуть более 20 метров до парка Кайвопусто и до приморской набережной. Цены на жилую недвижимость в этом районе доходят до 8 тыс. евро за кв. м. Что касается коммерческой недвижимости (очевидно, что бывшая школа скорее будет расцениваться как коммерческое жилье), то его стоимость составляет как минимум около 1 млн евро, даже если предположить, что она продается по относительно низкой цене 1 тыс. евро за квадратный метр (по такой цене был продан ряд объектов недвижимости в Хельсинки в первом квартале 2011 года. Соответствующую информацию опубликовало агентство Catella, специализирующееся в области недвижимости. В том же отчете приводятся примеры сделок с офисной недвижимостью по цене до 4 тыс. евро за кв. м).
Еще один интересный объект из списка - вилла Солхалл. Мы попробовали разыскать это строение. В документе на финском языке дан адрес: Villa Solhäll, Bengtsby, 66, 6950, Emäsalo. Bengtsby - это деревня на полуострове Эмясало под городом Порвоо. Деревня в финском понимании выглядит так: есть центр – 3 - 4 дома около магазина и автобусной остановки, все остальное разбросано в скальном лесном массиве с дорожками, ведущими к разным домам и домикам на берегу моря. Безуспешно поискав интересующую нас недвижимость по навигатору, мы обратились к местным жителям. О Villa Solhäll никто не знал, но спросили, что там должно быть. На ответ, что там должны быть русские, шведоязычные финны замахали руками в разные стороны и начали говорить: «Там живет Андреев, но он не продает свой дом», «Тут в 4 километрах есть рубленая дача, стоит 2 миллиона евро, это дом тренера вашего Путина, он тоже не продает». При въезде на полуостров Эмясало с высокого моста через макушки сосен и елей влево видны величественные стены официальной дачи торгпредства РФ...
Разъяснение удалось получить в гостинице по организации водного и другого экстрим-туризма «Сейккайлулааксо». Оказывается, Villa Solhäll – сокращение Asunto Oy Porvoon Maalaiskunnan Villa Solhäll, что дословно на русском значит "Жилищное акционерное общество сельской коммуны Порвоо Вилла Солхалл". Недвижимость, управляемая Asunto Oy Porvoon Maalaiskunnan Villa Solhäll, это дачный комплекс: дом А – 197,5 кв. м, дом Б – 197 кв. м, изба рыбака, гараж.
По неофициальным данным финских риелторов, комплекс может стоить 3,5 млн евро.
Итак, по нашим – очень приблизительным – оценкам, стоимость перечисленного выше недвижимого имущества, которое Россия передает финской стороне, составляет около 12 миллионов евро. Напомним, мы - приблизительно - оценили чуть более 30 позиций из 60.
Независимый эксперт из британского инвестиционного фонда, ознакомившись с приложенным к Распоряжению правительства РФ от 6 февраля 2012 г. № 150-р перечнем объектов федеральной собственности, подлежащей обмену, оценил общую стоимость перечисленной российской собственности в 25 - 30 млн евро.
Что же Россия получит взамен?
Россия получает от Финляндии офисное здание по адресу: Ваттуниеменкату, 21, вместе с участком, на котором оно стоит. Общая площадь здания — 5610 кв. м, площадь участка — 2650 кв. м. Пятиэтажное здание по адресу: Ваттуниеменкату, 21, было построено в 1999 году.
Мы попытались оценить цену за квадратный метр офисного пространства в Хельсинки, используя отчет компании Catella за весну 2012 года: компания публикует данные о сделках, совершенных на рынке недвижимости Хельсинки. У нас не получилось: офисную недвижимость в столице Суоми продавали и по 1015 евро, и по 4000 евро за квадрат. А сколько может стоить интересующее нас здание?
Ответ мы нашли в финансовых отчетах уже прежнего владельца, компании Keva: в документах, которые публикует Keva на официальном сайте, в отчете за 2011 год наше здание проходит под первым номером в разделе недвижимость, где обозначено, что Keva владеет 100% дочернего предприятия, которое, в свою очередь, управляет недвижимостью.
По этим документам стоимость (буквально в документах: "book value i.e. market value") здания по адресу: Ваттуниеменкату, 21, составляет 6,5 млн евро. Согласно нововведениям, с 2010 года в финансовом отчете Keva появился столбик acquisition cost, что можно перевести как «цена приобретения». В ней в отчетах за 2010 и 2011 годы напротив недвижимости «Киинтейсто Ою Ваттуниеменкату 21» стоит цифра 8 млн 332 тыс. евро. Yle приводило сумму сделки в 9 млн евро.
Справка. Пенсионная страховая компания «Кева» не является государственным предприятием или компанией. «Кева» - пенсионный фонд работников коммунального хозяйства, в который входит 927 коллективных членов, объединяющих работников городов, поселков и деревень, задачей которого является инвестирование пенсионных отчислений в различные коммерческие предприятия с целью увеличения средств для выплаты пенсий. Государство в данном страховом фонде следит за соблюдением пенсионного и финансового законодательства. При этом сама «Кева» непосредственно управлением имеющейся по акциям недвижимости не занимается, а лишь владеет акциями на недвижимость.
Поэтому реально недвижимостью «Киинтейсто Ою Ваттуниеменкату 21» занимается фирма «Каупунгин Исяннэёнти Ою».
Добавим, что сделку осуществляет компания ”Rendement Nordic Oy”. Она имеет относительно небольшой опыт работы, так как была основана (по данным издания Kauppalehti) всего лишь в 2010 году.
В истории недвижимости, которая принадлежала России и до нее СССР, много интересных, а порой и спорных страниц.
После войны СССР в Хельсинки досталось от павшей Германии более 400 бывших квартир немецких офицеров, особняков, а также несколько офисных зданий. Из политических соображений, с целью поддержки коммунистов, сразу часть жилого фонда была передана КПФ (коммунистическая партия Финляндии), а остальное распределено между посольством, торгпредством и другими советскими представительствами, часть недвижимости была передана «братским социалистическим странам».
После войны велось распределение имущества.
Например, доставшаяся СССР по репарациям нефтяная фирма «Тебойл» к середине 1960-х годов набрала вес и приобрела просторные помещения на улице Бульварди. В свою очередь освободившиеся офисные помещения на Лённротинкату достались Внешнеторговому объединению «Конейсто», представительству информслужбы Комитета защиты мира СССР, Всемирному совету мира и бюро Агентства печати "Новости", которое в свою очередь передало помещение своего корпункта торговому представительству Болгарии.
В 1970-е годы началось активное приобретение нового жилья. Так, в связи со строительством АЭС Ловиса было приобретено помещение под офис и десяток квартир для сотрудников аппарата советника по внешнеэкономическим связям. Рост туризма потребовал покупки офиса и квартир для представительства «Интуриста».
Для специалистов по строительству газопровода, сотрудников фирмы, занимавшейся вычислительной техникой «Элогр-дата», компании по продаже советских машин «Конела», судостроителей и других фирм приобреталось достаточное количество жилья.
Отделение ТАСС обеспечили большим офисом и квартирами, бюро АПН получило в распоряжение современный офис с полным комплектом малой полиграфии и семь квартир, офисными помещениями и жилыми квартирами были обеспечены корпункты радио и телевидения, газет «Правда», «Известия», «Труд». Был приобретен 5-этажный Центр российской культуры и науки, в котором в первые годы работали до 16 присланных из Москвы специалистов.
К началу 1990-х годов фонд советской недвижимости в Финляндии был существенно обновлен за счет приобретения помещений в новостройках.
Несмотря на «омоложение фонда недвижимости», слабым местом оставалась неразбериха с юридическим статусом. Часть недвижимости для финских властей считалась «посольской». Кроме положения о дипломатической неприкосновенности, других льгот этот статус не давал, с годами оказалось, что он является определенным тормозом. Например, Центр российской культуры и науки, облаченный в мантию дипломатической, некоммерческой миссии, до сих пор не может на своей территории открыть кафе, куда те же дипломаты или журналисты могли бы пригласить своих коллег посидеть за стаканом чая.
Особенно сложности с организацией делопроизводства с недвижимостью проявили себя после распада СССР. В первой половине 90-х страна переживала глубокий политический и экономический кризис, с финансированием начались перебои, а за квартплату, электричество и коммунальные расходы надо было платить исправно.
Первыми из создавшейся ситуации вышли российские внешнеторговые представительства, которые перевели имущество в смешанные российско-финляндские предприятия и начали распоряжаться собственностью исходя из коммерческой целесообразности. Торгпредству для погашения текущей задолженности разрешили продать профсоюзную дачу и старинную усадьбу на Аландских островах.
С торгпредства стали брать пример и другие организации. В частности, представители Советского комитата защиты мира поняли, что с борьбой за мир придется повременить, и с помощью руководителя МВЭС Петра Авена продали офисное помещение в центре Хельсинки и одну из имеющихся квартир.
Остальным же некоммерческим структурам пришлось выживать по-разному, иногда не вполне удачно (в 2003 году два гражданина России были объявлены персонами нон грата, так как в некоторых квартирах торгпредства были организованы публичные дома).
Но в целом оставшиеся из-за бумажной неразберихи квартиры со временем становились все более невостребованными, а расходы по ним шли. В итоге количество российских квартир сократилось.
