ПоделитьсяВ преддверии Дня строителя "Фонтанка" побеседовала с главой комитета по строительству Вячеславом Семененко. О реконструкции исторического центра, диалоге с инвесторами, судьбе крупных строительных объектов Петербурга читайте в интервью.
- Вячеслав Васильевич, в Смольном вы представляете команду экс-губернатора Валентины Матвиенко. В отличие от многих своих коллег, которые покинули городское правительство, вы остались. Почему?
- Известно, что я выходец из бизнеса, и я бы вернулся в бизнес, если бы не понадобился в Смольном. Примерно 20 лет работаю в отрасли, а в последние годы посмотрел на неё с другой стороны - с позиции чиновника. Благодаря этому у меня есть и знания об отрасли, и опыт работы с социальными проектами. Видимо, сейчас эти знания и опыт вместе нужны.
- Как бы вы описали основную проблему Петербурга на сегодняшний день?
- Проблемы, которые стоят перед нами, тем сложнее, что состояние нашего города пока уступает состоянию многих европейских городов. Мы - четвертый город по населению в Европе, мы - мегаполис, и наши вопросы аналогичны тем, на которые приходится отвечать Лондону, Парижу. Но они уже пережили период активной урбанизации и модернизации в послевоенный период, в 60-е, 70-е, 80-е и 90-е годы. Мы видим это по состоянию зданий, дорог, качеству жизни. Мы знаем, где такие города, как Вена, Торонто, находятся в рейтинге по уровню жизни, и знаем, что Петербург пока отстает. Нам нужны инвестиции в город. Ещё с советских времен Петербург - Ленинград недофинансировался: лишь недавно появилась кольцевая автодорога, не решены до конца проблемы коммунальных квартир. Поэтому, если уменьшаются финансовые возможности города, для нас это крайне болезненно.
Сейчас строители занимают все более важную роль как налогоплательщики. В отрасли появились крупные публичные компании, с открытой отчетностью. И мы можем видеть, какие зарплаты они платят своим сотрудникам, петербуржцам и какие налоги перечисляют в бюджет. Думаю, это серьезная доля, и мы, как власть, должны это учитывать. Это нормальная европейская практика. На Западе каждый муниципалитет при принятии решений о реализации инвестпроекта учитывает не только коммерческий и социальных эффект, но и оценивает статус инвестора как местного налогоплательщика. Ведь именно на эти средства развивается инфраструктура, строятся детские сады, школы, благоустраивается территория. Нам всем надо научиться мыслить по такой цепочке: если ты что-то хочешь, скажи, что ты сделал для города. Надо вести честный разговор друг с другом. Мне кажется, что лимит нечестных разговоров между властью, бизнесом и обществом исчерпан.
- К сожалению, пока этот диалог слишком завязан на политике, каждый его участник защищает свои интересы, не желая договариваться.
- Понятно, что на этот процесс накладывается политика. Но налаживать диалог необходимо. Например, что касается развития исторического центра Петербурга. На сегодняшний день высок уровень недоверия со всех сторон. Доминирует версия, что лучше не делать ничего, но центр в плохом состоянии, и все равно придется принимать общие решения, чтобы согласовать позиции всех сторон - и власти, и бизнеса и активных горожан.
Опыт европейских городов в этой сфере показывает, что легких путей не бывает, и там с реконструкцией в центральных частях городов было непросто. И у них были ошибки, но они искали и находили решения. Например, появилась так называемая контекстуальная архитектура. Это функционально современные здания, которые архитектурно перекликаются с исторической застройкой. Появились такие направления, как «новый урбанизм». Это комфортная неплотная городская среда с пешеходными зонами, природными объектами, которая вписывается в исторические традиции городов. Зайдите в Интернет, наберите «Новый урбанизм» - я уверен, вам понравится то, что там представлено.
- У нас есть примеры реконструкции в центре города. Но плохие они или хорошие, все-таки в конечном счете они точечные. Сейчас же город замахнулся на квартальное развитие. Вы полагаете, что эта идея осуществима?
- Технологически возможно реконструировать и точечно, и поквартально. Но разумнее развивать целые кварталы. Это удобнее и с точки зрения инженерных коммуникаций, и с точки зрения благоустройства, озеленения. Вообще, на мой взгляд, нам нужно предусматривать больше зелени в центральной части города. Понятно, что исторически город застраивался очень плотно, дом к дому. Городских парков и лесов в центре оставляли мало, полагая, что можно легко выехать на Крестовский, Каменный острова, за Обводный канал, где отдохнуть на природе. Но современные города нуждаются в ином качестве жизни. Нам необходимо оставлять зеленые лакуны, выделять большие участки земли под парки. Горожане должны иметь скверы в зоне пешей доступности. Причем желательно, чтобы эти скверы максимально напоминали природную среду, естественный ландшафт.
- Часть зданий в центре тогда придется снести и разбить вместо них парки?
- Возможно, и так.
- Но буквально недавно такая идея была отвергнута. Я говорю о предложении разбить парк на месте института «Прикладная химия» на Петроградке вместо жилого проекта "Набережная Европы"...
- Эта идея должна была обсуждаться раньше, до того как инвестор потратил миллиарды рублей на вывод предприятия, рекультивацию земли. Мы должны были либо самостоятельно, за счет города, выводить с этой территории институт и развивать там зеленую зону, либо компенсировать затраты инвестору. Но наш бюджет не бесконечен. Идея, безусловно, красивая, но экономически сейчас она неисполнима. Мы должны понимать, что такое инвестор. Если он приходит с деньгами, он инвестирует в город. Но качество инвестпроектов должно быть таким, чтобы город не смог от них отказаться. Сейчас у нас есть компании, которые доросли до того уровня, когда могут развивать очень качественные проекты.
- Раньше в Смольном к таким проектам относили жилой район "Юнтолово", который предложила городу компания "Главстрой-СПб". Но сейчас отношение к этой концепции изменилось. Почему?
- С компанией был заключен договор, который нужно было исполнять. Юридически договор был нарушен, что позволило городу вести разговор о его расторжении.
- С другой стороны, появился проект города-спутника "Южный", который получил всестороннюю поддержку.
- Этот проект стартует только через несколько лет, и инвестор понимает, что в реализации такого масштабного проекта софинансирования только из городского бюджета недостаточно. Идут поиски дополнительных источников финансирования, в том числе планируется софинансирование со стороны федерального бюджета.
Я вообще сторонник развития новых территорий, но все-таки прежде всего нам необходимо улучшать качество жизни в существующих районах. Все, что связано с освоением новых земель, - это всегда серьезные затраты. Даже в советское время город не развивал сразу несколько районов одновременно. Город не может сразу идти в тридцать направлений, ведь везде нужно создать социальную инфраструктуру, построить сети, дороги. К сожалению, на все заявленные проекты одновременно в бюджете нет денег. Нам приходится выбирать те, которые требуют меньше затрат из бюджета.
- Чтобы выбрать такие проекты, новый губернатор в свое время велел провести ревизию? Каковы ее итоги?
- Эта ревизия еще не закончена. Скажем так, крупные проекты уже проанализированы, по остальным консультации идут в рабочем режиме, мы анализируем вопросы по мере их поступления. Да, есть проекты, которые не утверждаются, признаются неэффективными, слишком затратными. Это вполне нормальный процесс.
- У вас в кабинете висит проект строительства стадиона на Крестовском острове. Он в перечень отмененных не попал, но сейчас строительство находится далеко не в самой активной стадии. Когда город все-таки определится с окончательной сметой и продолжит возведение арены?
- Сейчас мы продолжаем оптимизировать окончательную смету. Ведутся подсчеты не по общим цифрам, а по конкретным видам работ, материалам. Мы ищем любые возможности для экономии. И исходим из того, что через пару месяцев выйдем из экспертизы с окончательной цифрой.
В таких крупных нестандартных проектах должен действовать принцип: семь раз отмерь, один раз отрежь. Попытка ускориться на начальном этапе, к сожалению, привела нас к необходимости вносить много корректировок на стадии строительства. Скажем только, что метраж внутренних подтрибунных помещений стадиона увеличился со 164 тысяч квадратных метров до 267 тысяч метров. Соответственно, изменились нагрузки на конструкции, инженерные системы, системы безопасности. Некоторые вещи возникли независимо от нас: после того как стало ясно, что мы принимаем чемпионат мира по футболу, возникла необходимость увеличивать количество мест на арене, чтобы соответствовать минимальным требованиями ФИФА и УЕФА. Конечно, это опять же потребовало корректировки конструкций, транспортной схемы.
Сейчас изменения в проект стадиона закончены. В любом случае до конца года проект выйдет на финишную стадию.
- Будет ли в связи с изменениями в проекте и его стоимости меняться генподрядчик?
- Тот или иной подрядчик будет проводить дальнейшие работы по проекту. Если нынешний генподрядчик, компания «Трансстрой», откажется продолжать строительство, будет определен новый подрядчик. Для его выбора будет организован конкурс. Все процедуры займут не больше двух месяцев.
- Сейчас ходят разные слухи и догадки об окончательной стоимости стадиона. По некоторым данным, его цена превысит миллиард евро. Так ли это?
- Я бы не стал комментировать стоимость. Хочу сказать только, что изначальные расчеты стоимости арены были верны. А все попытки экономии приводили к тому, что мы занижали цену строительных работ, что являлось основной причиной наших разногласий с генподрядчиком. Конечно, есть разные оценки стоимости стадиона, в том числе и спекулятивные. Многие сравнивают цену петербургского стадиона с другими, построенными по всему миру. В принципе мы могли бы возвести спортивную арену за 300 млн евро в чистом поле, на хороших грунтах и без дополнительных конструкций в виде выдвижного поля и раздвижной крыши. Вместимость такого стадиона была бы тысяч 60 человек, но скорее - 45 тысяч.
Но мы захотели уникальную арену. Стадионы такого типа строит Англия, Канада, США. И они стоят таких же денег. Похожие объекты в северных климатических условиях, которые позволяют при проведении мероприятий поддерживать температуру +12 при её минусовом значении на улице, стоят от 1,2 до 1,5 млрд долларов.
- Когда же в итоге мы получим арену?
- Сегодня стоит задача завершить строительство в конце 2014 года.
- Вы полагаете, что эта задача выполнима?
- Да, это реально. С сильным подрядчиком и хорошим проектом все возможно. Мы считаем, что на сегодняшний момент проблем с проектом у нас нет.
- По какой причине, на ваш взгляд, у многих крупных строек в Петербурге такая сложная судьба, как у нового стадиона?
- Эта проблема не только петербургская. Так во всем мире. Просто для того, чтобы построить крупный нестандартный объект, необходимо достаточное количество времени на формирование технического задания, предпроектные работы. Для уникальных и потенциально очень дорогих проектов на такую проработку можно потратить год, два, три. Потом следует выходить на проектирование, консультации с ведущими мировыми экспертами, так как качество и сроки любого строительства зависят от качества проекта. К сожалению, современная проектная школа не так сильна, как раньше. Осталось мало проектных институтов, которые готовы в короткие сроки создать проекты для больших сложных объектов.
Тем не менее после того, как проект просчитан и готов, можно начинать конкурсные процедуры по определению подрядчика. При этом мы должны понимать, что если проект хорошо просчитан, то экономии в 30% и более мы на конкурсе получить не можем. Плановая рентабельность в стройке не должна превышать 10 - 15%. Если подрядчик нам дает скидку в 30%, то это просто демпинг. В реальности он не справится с выполнением заказа и либо начнет экономить на качестве, либо будет срывать сроки. Это путь в никуда.
- Еще один волнующий многих горожан проект - реновация хрущевских кварталов. Недавно правительство утвердило проекты планировок последних двух кварталов Сосновой Поляны и Нарвской заставы. Есть ли планы по выставлению на торги новых территорий?
- Мы работаем по такой схеме: администрации районов вносят предложения по реновации тех или иных кварталов на рассмотрение специальной комиссии при вице-губернаторе. Предложения прорабатываются публично, на заседаниях присутствуют депутаты Законодательного собрания. Пока новых принятых предложений нет.
Но в целом я считаю, что путь реновации надо экстраполировать и на промышленные зоны.
- Сейчас такой процесс идет по инициативе бизнеса. Он будет продолжаться с участием города?
- На мой взгляд, нужно возобновить работу агентств по развитию территорий, которые занимались вопросами реновации промышленных зон. Я знаю, что некоторые оценивают их работу критически. Но надо помнить, что во время их деятельности у компаний не было достаточно опыта и финансовых возможностей для развития больших территорий. Сейчас такая возможность появляется, и нам нужны профессиональные управляющие компании – компании, которые координировали бы интересы нескольких собственников и города в целях гармоничного развития территорий. Сейчас можно было бы взяться за территории, на которых сами собственники хотят комплексного развития. Примеров таких пригодных для реновации зон в Петербурге достаточно. Это тот же самый Ново-Адмиралтейский остров, Матисов остров, район Митрофаньевского шоссе, Обводный канал.
- О реновации Обводного канала уже сказано так много, было так много интересных проектов, но дело не движется. Почему, на ваш взгляд?
- По-моему, наш Обводный - это грандиозный потенциал. Он делит центр города и жилые кварталы, спальные районы. При этом это важный транспортный коридор. Есть смысл развивать там современные градостроительные подходы, реконструировать комплексно целые кварталы. Возможно, пять лет назад, когда начали появляться идеи реконструкции, заниматься такими проектами было сложно с экономической точки зрения, но сейчас пришло их время. Конечно, мы не сможем претендовать на то, чтобы одним махом перестроить весь Обводный канал, но проекты площадью по 10 га сроком исполнения 8 - 9 лет вполне реальны.
- Вы предлагаете ту же схему, что используется при реконструкции Апраксина двора. Но там пока дела идут не слишком активно...
- Дело движется. Давайте сделаем поправку на кризис, который разразился в самом начале работы над проектом. Отметим, что только сейчас коммерческая недвижимость вышла из кризиса, стала финансироваться. Я считаю, что у этого проекта большой потенциал.
- Что касается жилой застройки, в последнее время город практически не выставляет на торги участки для возведения жилой недвижимости. Как это скажется на совокупном вводе жилья в строй в будущем?
- Свободной земли для торгов в городе осталось не так много. То, что есть, мы планируем постепенно выставлять на аукционы, готовим проекты планировок. На очереди развитие Невского района, дальше пойдет Рыбацкое, Колпино, Пушкинский район. Но полагаю, что сегодня в хозяйственном обороте в городе находится достаточное количество участков. На этих территориях можно построить 40 млн кв. метров жилья. При этом необходимо учесть, что жилья в Петербурге всего 112 млн кв. метров.
- В перечисленных к развитию районах вы планируете выставлять на торги крупные участки, под комплексное освоение, или небольшие, под локальные проекты?
- Это будут небольшие участки. Для нас выгоднее продавать отдельными лотами, а не крупными территориями под комплексное освоение.
- Как вы оцениваете перспективы ГЧП при строительстве социальных объектов?
- Я снимаю шляпу перед теми, кто решился запустить эти проекты, перед инвесторами, которые участвуют в их развитии. Сейчас, думаю, нам необходимо привлекать больше инвестиций в подобные проекты. Но нам нужны иные по стоимости и по срокам деньги, хотя бы под 4 - 6%. Такая стоимость денег была бы нам интересна. Инвестиции в инфраструктуру городов должны быть интересны для размещения свободных ресурсов страховых компаний, пенсионных фондов, фондов, специализирующихся на инвестициях в такие проекты. Именно эти инвесторы являются инвесторами номер один в развитии городов. Также нам необходимо развивать привлечение средств через инфраструктурные облигации.
Беседовала Маша Могилевская, "Фонтанка.ру"
