ПоделитьсяВ среду, 26 июня, Законодательное собрание рассмотрит поправки в Генплан Петербурга, необходимые для создания города-спутника Южный на 134 тысячи жителей в Пушкинском районе города. Судя по эмоциональным «нулевым» слушаниям, обсуждение может стать жарким. Однако эксперты критический настрой депутатов не разделяют. Строительство города-спутника — это единственный реальный способ обеспечить петербуржцев доступным жильем с приемлемым уровнем качества городской среды, а также - первый шаг по развитию города по полицентричному сценарию, говорят аналитики рынка. Правда, удастся ли этот эксперимент, зависит в большей степени от чиновников, чем от бизнесменов.
Проект по строительству города-спутника Южный на границе Пушкинского района Петербурга с Ленобластью планирует реализовать компания «Старт Девелопмент» Захара Смушкина. В июле 2012 года правительство Петербурга заключило с инвестором соглашение, присвоившее проекту статус стратегического, а 5 июня этого года губернатор внес на рассмотрение ЗакСа поправки в Генплан, позволяющие реализовать проект на сельскохозяйственных и рекреационных землях Пушкинского района.
По планам городской администрации создание нового города-спутника должно обеспечить горожан доступным жильем и помочь поднять уровень обеспеченности петербуржцев жилыми площадями до 35 «квадратов» на одного человека. Такая цель заложена в Генплане развития города до 2025 года, рассказал на презентации законопроекта на «нулевых» слушаниях в ЗакСе генеральный директор СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Юрий Бакей. Для сравнения: по итогам 2011 года на одного горожанина приходилось 24 кв. м жилья.
Дешевле, чем в Мурино
Стоимость «квадрата» в Южном, по расчетам генерального директора УК «СТАРТ Девелопмент» Андрея Назарова, не должна превышать 55 тысяч рублей в ценах 2013 года. В границах Петербурга таких цен уже не осталось. В наиболее близком к Южному по параметрам застройки жилом комплексе «Славянка» в Пушкине средняя стоимость жилья составляет 65 тысяч рублей за кв. м. Квадратный метр стоимостью дешевле 60 тыс. рублей можно приобрести уже только в Ленобласти.
Цену, как рассчитывает девелопер, удастся снизить за счет эффекта масштаба. «Подвести коммуникации к большому кварталу или к точечному дому стоит одинаково. Только в первом случае, а это как раз случай Южного, затраты отдельного застройщика снижаются в разы», – объясняет Андрей Назаров. Кроме того, на застройщиков не лягут затраты на социальную и дорожную инфраструктуру – ее, согласно инвестсоглашению, должен будет построить город. По предварительным оценкам, это может обойтись в 33 млрд рублей. В итоге приобрести полностью подготовленную землю с разработанной градостроительной документацией по цене 100 долларов за квадратный метр смогут как крупные, так и небольшие застройщики, полагают в «Старт Девелопмент». Это увеличит конкуренцию и снизит риски, а значит, и издержки при строительстве.
По сравнению со стоимостью земли в самом Петербурге такая цена является крайне низкой, считают эксперты. «Купить территорию под жилое строительство в городе за такие деньги нельзя. Даже участки, занятые промышленностью, стоят в разы дороже», - говорит председатель комитета по девелопменту ГУД Лев Пукшанский. «На окраине города, в том числе и за КАДом, участки, не обеспеченные инфраструктурой, продают приблизительно за 300 долларов за квадратный метр», - оценивает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.
Тем более сложно найти инженерно подготовленные участки под жилое строительство в Петербурге. Город практически прекратил выставлять такую землю на торги, а все остальные инвестиционно привлекательные территории оказались в земельных банках крупных компаний. В свою очередь, редевелопмент участков, освобождающихся из-за выезда из центра Петербурга промышленных предприятий, обходится очень дорого. Стоимость жилья в той же «Измайловской перспективе», согласно данным «НДВ СПб», начинается от 97 тысяч рублей за кв. м.
Впрочем, некоторые эксперты отнеслись к заявлению Андрея Назарова осторожно. «Вряд ли цена 100 долларов за квадратный метр земли — это окончательная цифра. Скорее, это некая заявка о том, что здесь будет недорого», - считает председатель директоров АРИН Андрей Тетыш. Цена за квадратный метр жилья в 55 тысяч рублей может также подняться — никто из застройщиков еще даже не просчитывал экономику проектов, поскольку градостроительные документы для застройки не утверждены.
Ниже, чем в Шушарах
Если для девелоперов строительство города-спутника Южный должно стать одним из бизнес-проектов, то для градостроительного сообщества — это своеобразный эксперимент. Пока что проекты массового строительства жилья эконом-класса в Петербурге и области не предусматривают создания городской среды и мест приложения труда. В наиболее «одиозных» случаях такая застройка и вовсе представляет собой 17–25-этажные «коробки» без социальной инфраструктуры и парковок. Качество застройки в петербургских Шушарах и областных Буграх, Янино, Мурино и Новодевяткино в градостроительном плане отстает даже от советского массового строительства, признают эксперты.
В отличие от этих проектов, плотность застройки в Южном гораздо ниже — ее высотность, согласно поправкам в Генплан, ограничена 7–9 этажами, говорит генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов. Кроме того, авторы градостроительной концепции города-спутника постарались сократить ежедневные «маятниковые» потоки населения в центр Петербурга и обратно. Согласно этому документу, Южный должен стать самодостаточным центром с предприятиями на 116 тысяч рабочих мест — под коммерческие цели будет отдано не менее 44% построенных площадей.
«Подавляющее большинство переговоров, которые мы ведем сегодня по «Южному», касаются размещения промпредприятий, научных центров или других объектов сферы занятости. У нас в концепции записано – сначала рабочие места, потом – жилые кварталы. В крайнем случае это могут быть параллельные процессы», - декларирует Андрей Назаров. В частности, как стало известно во время ПЭФа, «Старт девелопмент» ведет переговоры о создании высокотехнологичного производства и наукограда с университетом и жильем для специалистов с корпорацией «Роснано».
«Город-спутник Южный может стать первой площадкой для обкатки идей полицентризма, скоростного транспортного сообщения, разнесенных центров занятости, новой экономики арендного жилья, нового качества городской среды, экологии, энергоэффективности, муниципального управления», - рассчитывает партнер S.A.Ricci Борис Юшенков.
Парадокс в том, что задавать параметры нового качества городской среды, учитывать создание публичных пространств, единой архитектурной идентичности территории должен будет не застройщик, а город. И как удастся с этим справиться городским чиновникам в разрезе длительной реализации проекта, большой вопрос. Пока что заставить десятки приобретших землю застройщиков строго придерживаться первоначально разработанного проекта не удавалось никому. Стоит посмотреть хотя бы на проект квартала «Семь столиц», планировавшегося в Кудрово.
С выполнением обязательств городскими властями связаны и другие риски проекта. Одно из основных слабых мест - транспортная инфраструктура. Губернатор заявлял о планах продлить до города-спутника ветку метро, которая должна пройти через Пулково. Только решение о строительстве этой ветки пока еще не принято. Еще ранее власти говорили о возможности продления от аэропорта до Южного линии скоростного трамвая. Кроме этого городу потребуется расширять и реконструировать развязки на Киевском шоссе.
Строительство социальной инфраструктуры также лежит на плечах администрации Петербурга.
Однако если исполнительная власть проявит последовательность, то у Петербурга появляется шанс заложить резервы для развития города на ближайшие 20–30 лет.
«Старт девелопмент» уже назвал сроком начала строительства середину 2015 года.
Справка:
На «петербургской» части Южного площадью более 2 тыс. га, по которой сейчас идет согласование изменений в Генплан, в ближайшие 15 лет планируется построить 4,3 млн кв. м жилья для проживания 134 тысяч человек. Это сравнимо по масштабу с проектами «Морской фасад» по намыву 466 га на Васильевском острове и «Измайловская перспектива», предусматривающей реновацию промышленных территорий от Обводного канала до Благодатной улицы площадью 460 га. Кроме того, «Старт Девелопмент» принадлежит и смежная территория в области, планы по развитию которой пока не озвучены. В перспективе на ней может быть построено еще 3,3 млн кв. м жилья с расчетом на проживание около 103 тысяч человек. Тем не менее на общегородском фоне эти объемы выглядят не так уж внушающе. В прошлом году, по данным Петростата, в Петербурге было введено 2,6 млн кв. м жилья. В Ленобласти — еще 1,1 млн кв. м. Причем большинство из областных «квадратов» строится на границах с городом и раскупается горожанами.
Компанию «Старт Девелопмент» контролирует бизнесмен Захар Смушкин, также являющийся совладельцем лесопромышленной группы «Илим». Инвестор занимается продажей земельных участков под индивидуальную застройку и строительством малоэтажного жилья в Ленобласти. Земельный банк компании в Петербурге и области достигает 4 тысяч га.
Ольга Макарская, "Фонтанка.ру"
