Рубль дешевеет, спрос на ипотеку растёт

В условиях ослабления курса рубля петербуржцы без опасений продолжают активно брать ипотечные кредиты. Так, Северо-Западный банк Сбербанка в декабре 2013 года выдал жилищных займов на сумму 3,8 млрд рублей, зафиксировав рекорд по выдаче таких кредитов за один месяц. Общая сумма выданных кредитов по ипотеке банком "ВТБ24" за аналогичный период составила 3,6 млрд рублей. «Фонтанка.ру» решила выяснить, почему в условиях нестабильной экономики население идет на риск.

Количество выданных кредитов

Банки продолжают фиксировать  стремительные темпы роста выдачи ипотечных кредитов населению. По словам представителей Северо-Западного банка Сбербанка, в  январе 2014 года в Петербурге объемы выдачи жилищных займов Сбербанка превысили показатели аналогичного периода 2013 года более чем в 2,5 раза. В декабре 2013 года банк за один месяц выдал в Петербурге кредитов на сумму 3,8 млрд рублей. Рост выдачи ипотечных займов банка в Петербурге наблюдался еще в течение всего 2013 года и шел опережающими темпами от квартала к кварталу.

Подтверждает положительную динамику и банк "ВТБ24". «Традиционный всплеск активности на рынке ипотечного кредитования начинается в октябре и продолжается до начала февраля, – говорит Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге. – Нынешний год не стал исключением. Единственное отличие, пожалуй, заключается в том, что в отличие от прошлых лет в середине февраля мы не зафиксировали начала падения спроса». В декабре 2013 года банк "ВТБ24" выдал в Санкт-Петербурге 1640 жилищных кредитов на общую сумму в 3,6 млрд рублей. В январе 2014 года – 867 займов совокупным объемом в 1,8 млрд рублей. Для сравнения: в декабре 2012 года было заключено 1059 ипотечных сделок на общую сумму 2,2 млрд рублей. В январе 2013 года – 524 сделки на 1,1 млрд рублей.

Банк «Санкт-Петербург» отметил повышение спроса  на ипотеку с конца января. В декабре 2013 года было выдано 640 кредитов на 1,25 млрд рублей, в январе 2014-го – 380 займов на 750 млн рублей.

Что явилось причиной такого стремительного интереса к ипотеке?

Основной причиной таких внушительных темпов выдачи жилищных кредитов эксперты называют ослабление курса рубля.
«Активный рост объемов выдачи ипотеки в последние месяцы связан прежде всего с тем, что в январе 2014 года крупнейшие банки объявили о снижении процентных ставок в среднем на 0,5%, – говорит Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада. – Кроме этого, недвижимость – это способ инвестиций, к которому прибегает большинство граждан. В некоторой степени на рынок повлияло и снижение курса рубля».
По мнению Сергея Гребенюка, руководителя ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar, стремительному росту сделок по ипотеке способствует целый ряд факторов, таких как появление большого количества новых ипотечных программ, снижение процентных ставок, повышение лояльности банков по отношению к потенциальным клиентам.

Эксперты рынка недвижимости также подтверждают, что в последнее время интерес населения к недвижимости резко возрос. Петербуржцы приобретают жилье как с использованием ипотеки, так и без нее, причем доля сделок с привлечением ипотечного кредита по рынку составляет, по разным подсчетам, 25 – 60%. Увеличение доли сделок в ГК «Эталон» также объясняется высоким уровнем спроса в сегменте рынка жилья комфорт-класса. Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена», основной мотивацией при покупке недвижимости назвал стремление улучшения своих жилищных условий. А по мнению Надежды Калашниковой, директора по развитию строительной компании Л1, рынок первичной недвижимости оживило падение курса рубля.  

Продолжится ли рост спроса на ипотечные кредиты?

Петербуржцы, чтобы избежать любых рисков, вкладывают свои сбережения в наиболее понятный и надежный  актив  – недвижимость.
Поэтому эксперты полагают, что и дальше динамика спроса на ипотеку останется положительной. Одной из причин, которая может оказать влияние на замедление роста, называют стабилизацию курса рубля.

"Если курс рубля стабилизируется, такого бурного роста ипотечного кредитования, какой мы наблюдаем сейчас, уже не будет", – считает Владимир Джикович. По его мнению, дальнейший рост объемов выдачи ипотеки будут стимулировать различные социальные программы для молодых семей и военнослужащих. В любом случае, рекомендует  Владимир Джикович, любые кредиты, в том числе и ипотечные, лучше брать в рублях, поскольку это снижает валютные риски.

Почему банки продолжают без опасения выдавать кредиты, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию?

Для защиты своих интересов у банков есть ряд инструментов. Во-первых, в случае если заемщик не сможет в дальнейшем оплачивать кредит, банк предложит ему продать недвижимость, находящуюся в залоге. Например, в банке "ВТБ24" для этого есть специальная программа, которая в некоторых случаях позволяет продать квартиру даже чуть выше ее рыночной стоимости, поскольку покупатель может получить у банка кредит по льготной процентной ставке. «Конечно, в единичных случаях банку для защиты как своих интересов, так и интересов своих вкладчиков, приходится обращаться в судебные инстанции, – говорит Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге. – Причем, как показывает наша практика, как правило, судиться приходится с теми заемщиками, которые располагают всеми возможностями для погашения кредита и просто не хотят, например, изымать средства из оборота своего бизнеса».

Кроме этого, банки всегда страхуют все сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости. Стоит, однако, отметить, что в последнее время некоторые банки в погоне за клиентами оформляют жилищные кредиты без оформления страхования жизни и здоровья заемщика, используя это как свое ключевое конкурентное преимущество. Многие жители Петербурга поддаются этому соблазну «сэкономить» лишние 20 тысяч рублей в год. Хотя это и необязательный вид страхования, но, по мнению банка "ВТБ24", с учетом срока и объема ипотечного кредита он действительно жизненно необходим. «В нашей практике мы уже неоднократно сталкивались с ситуациями, когда именно наличие такой страховки позволяло заемщику или его наследникам сохранить жилье даже в самой драматической жизненной ситуации, – говорит Ирина Зуева. – Именно поэтому, как и в случае с государственными штрафными санкциями за нежелание пристегиваться ремнями безопасности, штрафные санкции за отказ от страхования жизни и здоровья обязательно должны быть у всех участников рынка ипотечного кредитования. С тем чтобы финансово принуждать заемщиков защищать не только собственные финансовые интересы, но и финансовые интересы своих детей».

Повысятся ли процентные ставки?

Что будет происходить в дальнейшем с процентными ставками, будут ли они повышаться, банки не комментируют. «Прогнозировать это сложно, – считает Владимир Джикович. – С одной стороны, банки обязаны выполнять указ президента РФ и держать ставку на уровне ставки рефинансирования + 2%. Но, с другой стороны, поскольку курс рубля снижается и, по моим прогнозам, в дальнейшем эта тенденция сохранится, девальвация может привести к инфляции. А если инфляция окажется выше запланированного уровня, банки могут поднять ставки по кредитам».

Важно отметить, что, если в ипотечном договоре процентная ставка зафиксирована, банки, несмотря на экономическую ситуацию, не имеют права изменять уровень ставок. Банк вправе изменить процентную ставку в действующем договоре только в случае, когда в договоре выбрана т.н. плавающая процентная ставка.

Судя по всему, петербуржцы продолжат брать ипотечные кредиты, поскольку, во-первых, для многих это единственный способ приобрести жилье, а во-вторых, это гарантированный способ сохранить свои сбережения.

Ника Матецкая, "Фонтанка.ру"