При-Вратная история

«Есть одна проблема. В том, что касается строительства супермаркета в Пушкине. Поэтому просьба соблюдать действующее законодательство в сфере охраны памятников. Я вас прошу плотно взаимодействовать с соответствующими городскими органами <...> Если мы не найдем вариантов строительства, то мы готовы предоставить вам другой участок», — эти вежливые в целом слова губернатора Петербурга были обращены к руководителю Prisma и прозвучали на встрече Полтавченко с представителями финского бизнеса. Последовавшее замешательство объясняется не смущением капиталиста, зверски убивающего виды прекрасного города. У Prisma просто нет участка в Пушкине. Строить магазин хотят их извечные конкуренты — финская компания Kesko. Но согласование идет так, что в Kesko спрашивают, нужны ли Петербургу инвестиции в сотни миллионов евро.

Эта история началась, когда на торгах были проданы земли на углу Кузьминского и Петербургского шоссе — перекресток перед Египетскими воротами, если ехать из Петербурга. Около 100 га приобрела корпорация «Колвэй» (а точнее - принадлежащая ей корпорация «Петрострой»). Но «вкусный» участок (на углу Петербургского и Кузьминского шоссе) достался компании «Сфера».

На купленных землях «Колвэй» запланировал малоэтажный жилой квартал со школами, конным клубом, социальной инфраструктурой. И торговым центром на Кузьминском шоссе (именно в нем планирует арендовать помещение Prisma, попавшая под губернаторскую раздачу). Торговый центр запланирован примерно в 300 метрах от Петербургского шоссе.

На сайте компании «Колвэй», в архивах новостей, есть план застройки своего и соседних участков. Видно, что на «вкусной» территории, принадлежащей «Сфере», раньше планировалась зеленая зона, которая, вероятно, украсила бы подход к ТРЦ. На каких условиях «Колвэй» рассчитывал использовать землю «Сферы», - неизвестно. Но очевидно, что последнюю что-то не устроило, потому что свой участок она разделила на две части и кусок на углу — прямо перед планируемым ТРЦ — продала финской корпорации Kesko, которая собралась строить продуктовый гипермаркет "К-Руока" площадью 5000 квадратных метров.

Тут надо сделать отступление. И в «Колвэй», и в Kesko говорят о том, что в Пушкине с покупкой продуктов ситуация непростая, больших и вполне достойных магазинов мало, жители города ездят в Петербург. Поэтому продуктовый гипермаркет — это, возможно, золотая жила. На форумах в соцсетях новостям о появлении новых объектов (речь шла о Prisma) очень радуются (правда, иногда оговариваются, предпочитая какие-то другие сети).

Ситуацию с торговлей в Пушкине прокомментировала Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar:

- Торговая недвижимость в г. Пушкин - это главным образом продуктовые и промтоварные рынки (сельхозрынок «Царскосельский рынок» внутри Гостиного двора, комплекс мелкорозничной торговли «Торговая зона «Лицейский переулок», Пушкинский вещевой рынок), а также встроенно-пристроенные помещения, сегмент «стрит-ритейл» также нельзя назвать высокоразвитым.

Среди качественных торгово-развлекательных объектов есть действующий современный ТРК «Константиновский» (девелопер – ООО «Стройсвет»). К условно-качественному объекту торговой недвижимости также можно отнести Торговый дом «Гостиный двор», расположенный рядом с вокзалом г. Пушкина, планировочная организация которого выстроена по принципу петербургского Гостиного двора. В Пушкине в основном развиты магазины-дискаунтеры шаговой доступности («Пятерочка», «Магнит»), при этом зоны с относительной проходимостью весьма лимитированы и ограничены. В нескольких десятках метров в стороне от данных зон пешеходные потоки низкие.

В городе также представлены форматы торговли, позиционируемые как «торговые центры», в действительности являющиеся встроенными помещениями, отделами, сдаваемыми в аренду при универсамах/универмагах, или низкокачественные торговые объекты ярмарочного типа.

Потребительская аудитория сильно дифференцирована – население с высоким уровнем доходов предпочитает совершать покупки в Санкт-Петербурге, спрос со стороны остальных жителей удовлетворяется на вещевых и промтоварных рынках.

Так что Kesko собрался строить гипермаркет в городе, где есть богатая публика, вынужденная ездить за покупками в Петербург. Да еще и на удобном участке — на въезде.

Так или иначе, но планы новоиспеченных соседей вызвали в «Колвэй» сильное раздражение. Ее представители выражают обеспокоенность тем, что финский супермаркет закроет собой важный объект: «Даже не будучи специалистом, можно судить о том, что строительство гипермаркета в том месте, где планирует эта компания, нарушит перспективу Петербургского шоссе, создаст транспортный коллапс и искалечит вид на Египетские ворота при въезде в Пушкин. К тому же не совсем понятно, как к такому проекту отнесутся то же ФСО и администрация президента РФ, ведь по этой трассе довольно часто ездят правительственные кортежи и иностранные делегации высокого уровня», - говорится в комментарии корпорации для «Фонтанки.fi». «Колвэй» оспаривает в арбитражном суде дробление участка «Сферы» (за которым последовала продажа участка финнам). Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, апелляционный суд принял сторону «Колвэя». Некоторая пикантность этого судебного разбирательства состоит в том, что еще со времен «Сферы» один из въездов к той территории, где планируется финский гипермаркет, должен осуществляться через территорию «Колвэя».

Если взглянуть на карту, то возникает вопрос о том, действительно ли финский магазин закроет вид на Египетские ворота, ведь от магазина до них более 600 метров. В адрес губернатора Петербурга, правительства, приемной президента и в прочие официальные инстанции отправлены письма с резкими протестами. Копии обращений в адрес руководства города нашей редакции любезно предоставил отправитель — Торгово-промышленная палата городов Пушкина и Павловска. «Мы столкнулись с конкретным примером подготовленного, на наш взгляд бездумного, решения, которое будет просто «уродовать» исторические перспективы (виды) на такие уникальные памятники истории и культуры, как Федоровский Государев собор и Египетские ворота», — говорится, к примеру, в обращении к председателю ЗакСа Вячеславу Макарову. Обращение — одно из многих — направлено в феврале 2014 года, уже после того, как КГИОП постановил вновь рассмотреть разрешение Kesko на строительство гипермаркета, проект которого теперь представляет собой стеклянную галерею высотой в 9 метров (за исключением небольшого участка), отделенную от Петербургского шоссе несколькими рядами деревьев. «Вечнозеленых деревьев, наверное елей», — обещают финны.

Что касается магазина Prisma, то, после упомянутого выше замечания Полтавченко, эта финская сеть готова принять меры: «Компания Prisma и его руководящий состав понимают ценность исторически важных культурных объектов в Пушкине. <...> Мы готовы совместно искать подходящее для всех сторон место расположения магазина, которое устраивает жителей Пушкина и его администрацию. <...> У нас подписан договор о намерениях об аренде торговых площадей с нашими партнерами, но если данная локация вызовет негативную реакцию у города и его жителей, мы готовы, как мы уже говорили, обсудить альтернативные локации для нашего магазина», - прокомментировали "Фонтанке.fi" в Prisma.

"Фонтанка.fi" побывала на участке. Египетские ворота с перекрестка действительно видно, хотя художественную фотографию, например, сделать будет затруднительно — ворота далеко, в кадр лезут жилая застройка советского периода и новое громадное здание Аграрного университета. Федоровский собор не видно.

Претензии к финской компании объяснил Виктор Афанасенко, глава ТПП города Пушкина и Павловска (организации, которая направила обращения в органы власти):

- Вы видели последнюю версию проекта магазина Kesko? Это здание не хуже, чем Аграрный университет, который строит дальше вдоль шоссе по пути к воротам.

- Нет, я не видел. Но тут, какую версию ни делай, будет плохо. Аграрный университет, вообще-то, тоже не на месте, это уже градостроительная ошибка. Но одна ошибка не должна вызывать другую. И потом, около университета нет такой активности, которая есть около торгового центра, где предполагается большое количество людей и парковочных мест для автотранспорта. С точки зрения дорожного движения - это коллапс. Вот если вы посмотрите на Пулковское шоссе, там, где была фирма «Лето», и далее к Пулково... его называют кладбищем инвестиционных проектов. Такого в Пушкине нам не надо. Здесь, где правительственная трасса, нельзя ничего строить в подобном чемоданно-торговом стиле и превращать парадный въезд в Царское Село в рыночную площадь. Ведь это будет реально большой рынок.

- Есть ли в Пушкине потребность в магазинах?

- Сейчас центр Пушкина с открытием новых магазинов более-менее обеспечен. В Шушарах потребность, конечно, есть. Я сам живу в Пушкине, мне новые магазины не нужны. Если нужен рынок, то я поеду и куплю, что мне нужно. В центре Пушкина много магазинов социальной направленности. Сейчас нет никакой необходимости забивать туристические и парадные пространства Царского Села стандартными торговыми мегапроектами, для этого надо выбирать другое место, с учётом исторических и туристических особенностей территории.

- Расчет транспортного потока на перекрестке Кузьминского и Петербургского шоссе делал Центр транспортного планирования Петербурга. Специалисты посчитали, что перекресток забит не будет. У нас есть копия заключения...

- У нас сейчас утром и вечером в городе Пушкине час пик, и люди стоят в пробке как раз в районе этого перекрёстка. Знаю сам по себе, так как я выезжаю и въезжаю именно здесь. Я не знаю, какую бумагу вы смотрите, но я участвовал в заседании по этому вопросу в КГА вместе с администрацией Пушкинского района, и там присутствовало руководство муниципальных образований. На заседании было сказано, что просто для того, чтобы обеспечить пешеходный переход, нужно будет строить подземный переход или менять промежутки светофора и что на этом перекрестке постоянно будут пробки. Это было сказано представителями ГИБДД. После на основании этого администрация пришла к выводу о том, что здесь нельзя делать торговые центры.

Компания Kesko на просьбу прокомментировать ситуацию прислала в редакцию копии документов: вид на Египетские ворота и другие исторические места изучило Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга» - и есть его заключение о том, что магазин не повлияет на видовые панорамы.

То, как повлияет трафик на Петербургском шоссе, оценивало Санкт-Петербургское государственное учреждение «Центр транспортного планирования Петербурга». Вывод - движение в час пик с учетом роста транспортных потоков не приведет к перегрузке дорожно-транспортной сети города.

Проект магазина был полностью переработан с учетом замечаний КГИОП, заявляют в финской компании. Новая версия, как уже говорилось, - это здание со скатной кровлей с элементами облицовки стеклом, колоннами. «Предложенное проектировщиками архитектурное решение, безусловно, учитывает многовековые традиции Пушкина», - уверены в Kesko. Высота магазина составит 9 метров при разрешенных 12 метрах. От Петербургского шоссе его будут отделять две-три линии зеленых насаждений - лиственных и хвойных деревьев.

Ситуацию прокомментировал Олег Буяльский, генеральный директор ООО "Кеско фуд рус".

- А вам выгодно закрывать магазин от проезжающих зелеными деревьями?

- Это немного скажется на деятельности магазина, но мы рассматриваем данный подход как наиболее взвешенный. Эксперты из КГА и КГИОП согласны с нашим подходом. Я сам лично за то, чтобы в Пушкине зеленых насаждений было как можно больше. Если мы сможем внести в это дело свой активный вклад, будем этому очень рады.

- Как люди будут проезжать к гипермаркету?

- У нас есть официальные договоренности с владельцем соседнего участка, что проезд будет организован через его территорию. Также мы надеемся договориться и с компанией "Колвэй". Ведь это в первую очередь удобство для покупателя, который без особых препятствий может перейти или проехать от нашего гипермаркета к их торговому центру. От такой синергии все только выиграют.

- Но фактически ваш гипермаркет может частично закрыть торговый центр, который планирует "Колвэй".

- Торговый центр, который планирует возвести "Колвэй", в разы крупнее и выше нашего магазина, и, учитывая высоту нашего объекта всего в 9 метров, уверен, что у них не будет проблем с видимостью.

Наш проект полностью соответствует требованиям закона – мы строим в деловой зоне, участок отнесен к зоне для размещения торговли, мы ниже требуемых высот, - а против нас разворачивается недобросовестная конкуренция и откровенная негативная пиар-кампания. Распространяется откровенно ложная информация по нашему проекту, в результате чего вводятся в заблуждение органы власти, в том числе и губернатор Георгий Полтавченко.

Наша компания планирует вложить до 2017 года около 25 млрд рублей в проекты только в г. Санкт-Петербург, и это только цифра касательно развития сети гипермаркетов "К-Руока". Только в 2014 году запланирован ввод трех новых магазинов. Это несколько тысяч рабочих мест и сотни миллионов рублей в бюджет города.

- Почему представителя Кesko не было на совещании у губернатора Петербурга, где он говорил c представителем Prisma?

- Руководитель East Office представляет на встрече всех участников ассоциации. Мы надеемся на возможность встречи с губернатором, чтобы проинформировать его о нашем проекте в рамках данной встречи.

- Апелляция арбитражного суда приняла решение о том, что раздел участка «Сферы» (после чего часть продали Kesko) — незаконен.

- Суд первой инстанции полностью подтвердил законность раздела. Понятно, что мы не согласны с решением апелляции и наши юристы предпринимают все законные меры для того, чтобы оспорить данное решение.

- А в России можно работать исключительно в рамках закона?

- Мы работаем только в рамках закона. Да, это возможно и очень важно для устойчивости бизнеса в долгосрочной перспективе - работать строго в рамках закона, и в России тем более.

В Пушкине на спорных участках сейчас находится болотистое поле, посреди которого растут небольшая березка и заросли кустов. Работает автосервис — из тех, которые, кажется, собирались из всего подручного материала. Рядом обнесенная забором автостоянка. Вдоль Петербургского шоссе — деревья, дорожка с гравием и скамейкой. Прямо по курсу — здание сельскохозяйственной академии — белый новодел с архитектурными украшениями. Дальше злополучные Египетские ворота. Напротив - очень аккуратные советские кирпичные пятиэтажки. На столбе объявление: магазин в 1000 метров. Сине-белая коробка Kesko тут, возможно, смотрелась бы не очень красиво. Новый вариант магазина, который довел стоимость проекта до 1 млн евро, будет, вероятно, куда органичнее.