ПоделитьсяРоссийский аукционный дом в 2015 году планирует выставить на продажу 200 пакетов акций госпредприятий. Общий оборот продаж за пять лет составил 130 млрд рублей, из которых 22 млрд пришлись на 2014 год. Год следующий, видимо, позволит значительно улучшить этот результат. Какие активы предложат покупателям и какая судьба ожидает российский бизнес в ближайшем будущем? Об этом в интервью гендиректора Российского аукционного дома Андрея Степаненко.
Российский аукционный дом — крупнейший продавец активов в стране – в 2015 году планирует выставить на продажу 200 пакетов акций государственных предприятий. Общий оборот продаж РАД за пять лет его существования составил 130 млрд рублей, из которых 22 млрд пришлись на 2014 год. Но поручение правительства РФ о продаже акций госпредприятий, видимо, позволит значительно улучшить этот результат. Какие активы предложат покупателям, можно ли сколотить состояние на волне кризиса и какая судьба ожидает российский бизнес в ближайшем будущем? На вопросы главного редактора интернет-газеты «Фонтанка.ру» Александра Горшкова в студии «Фонтанки Live» отвечает гендиректор Российского аукционного дома Андрей Степаненко.
- В марте Российский аукционный дом проводит продажу акций компании ООО «Вологодское масло». Это один из самых вкусных аукционов.
– Да, оценочная стоимость предприятия – 950 млн рублей. Это стартовая цена. И 750 млн – это активы, которыми обладает общество.
- «Вологодское масло» – это то самое масло, которое мы покупаем в магазинах и за которым охотились в советские времена?
– Это то самое вкусное масло, которое все любят и приобретают. Актив интересный, он, по сути дела, съедобный. Объемы выручки и годовой прибыли позволяют сделать вывод о том, что предприятие выгодное для приобретения, особенно на фоне тренда, когда все пытаются уйти в натуральное хозяйство.
- Удивительно, что до сих пор это было государственное предприятие. Как оно сумело дожить до 2015 года, не понятно.
– Такие ситуации довольно часты. Из тех 200 пакетов, которые мы планируем продать в течение 2015 – 2016 года много разнообразных предприятий, которые никакого отношения не имеют к стратегической отрасли. В послании президента Федеральному собранию было сказано, что стратегические предприятия должны стать на 100% государственными. Это прежде всего оборонные предприятия, может быть, предприятия, связанные с IT-технологиями. А вся остальная линейка, будь то речные вокзалы, порты, аэропорты, проектные институты, должна быть реализована. И весь этот вал государственных предприятий попал к нам в список.
- А какова стоимость самого бренда «Вологодское масло»?
– Это тот не частый случай, когда бренд тоже чего-то стоит. Если условно взять стоимость чистых активов, прибавить стоимость бренда, то это и есть та рыночная цена, которая является стартовой. В данном случае бренд стоит порядка 300 млн рублей.
- Какие еще интересные аукционы ждут нас в этом году?
– Мы планируем продавать ряд аэропортов. Прежде всего это Архангельск. Будет продано 25,5% Мурманского морского пароходства, планируется консолидированная продажа 49% акций компании «Алмазный мир», которые находятся в федеральной собственности, и 51%, которые в собственности «АЛРОСА». Это совместная продажа по поручению Росимущества и «АЛРОСА». Есть также достаточно большое количество предприятий дорожной отрасли. В Петербурге мы таких предприятий не продаем, но по всей России будет реализовано порядка 15 дорожно-эксплуатационных предприятий, в том числе ОАО «Свердловскавтодор». Это крупные активы, которые могут стоить больше миллиарда рублей.
- Вы торгуете не только госимуществом, но и имуществом компаний. Как ведет себя бизнес сегодня, когда мы оказались в кризисе? Вырос или снизился объем предложений?
– Объем предложений вырос, а спрос сократился в силу отсутствия денег. К счастью, ставку рефинансирования Центробанк немного поправил. Потому что сегодня мы можем констатировать, что проектного банковского финансирования в России нет. По сути дела, по таким ставкам – 22-26% – никто не кредитуется. Я бы слукавил, если бы сказал, что у нас стоят в очереди покупатели, которые хотят приобрести объекты. Тем не менее частные клиенты выставляют свои объекты на аукционы и конкурсы, как классические, так и электронные, и пытаются с помощью этого инструментария найти потенциальных инвесторов. Но сегодня тренд смещается от девелопмента и развития территорий в инвестирование в сельскохозяйственный бизнес, агропромышленный комплекс. Опять же ситуация с «Вологодским маслом» – есть достаточно большой интерес со стороны инвесторов. Дорожный бизнес, инфраструктурное строительство также вызывают больший интерес, нежели девелопмент и комплексное развитие территорий, особенно исторических, которые надо сохранять и реставрировать. Сегодня предложение превышает спрос, и есть сделки, которые в ноябре-декабре остановились. А продвигаются сделки в 100, 200, 300 млн рублей. Исключение составляют ситуации, когда возможна рассрочка платежа по небольшой процентной ставке. Недавно мы продали историческую усадьбу – памятник федерального значения в рамках программы «Зеленый коридор», которая работает между Министерством культуры и Министерством экономического развития. Там инвестор за 20% задатка приходит на объект, становится собственником. А оставшиеся 80% платит в рассрочку по ставке рефинансирования в течение 7 лет – в период реставрации объекта. Продавцы сегодня делятся на две категории. Есть те, кому «не горит» продавать свои объекты, потому что они не закредитованы, и те продавцы, которые закредитованы банками.
- То есть сейчас наступает хорошее время для покупателя?
– Я могу сказать, что за первые две недели после январских праздников к нам пришли пара десятков покупателей в наши офисы в Петербурге, Москве, на Урале и в Сибири, которые сказали: мы готовы покупать, мы сидим в деньгах. Правда, не сказали в каких – в русских или в американских. Но они готовы приобретать дешево, потому что рассчитывают на обвал рынка в марте-апреле.
- Получается, покупателям есть смысл подождать пару-тройку месяцев?
– Я не сказал, что я согласен с этими тезисами. Надеждами, конечно, инвесторы живут. Но, на мой взгляд, если не произойдет чего-то страшного, обвала рынка не будет. Если мы вспомним разные кризисы в нашей стране – 1998 года, 2008 года, – период с момента, когда актив становится стрессовым, до момента выхода его на рынок очень длинный. Это не месяц, не два. Это год. Владелец бизнеса, который стал проблемным, или владелец здания, который не вернул кредит, даже покупатель квартиры, который ипотеку не возвращает, – его права тоже защищены, и он будет упираться до последнего. И эти продажи в 10% случаев могут идти в добровольном режиме, по соглашению сторон, с привлечением публичного организатора торгов. Остальное – через судебные процедуры с привлечением приставов или через процесс банкротства и продажу по поручению арбитражного управляющего. Это занимает год-полтора.
- Среди страждущих что-то купить в основном наши предприниматели или есть иностранцы?
- Недавно я встречался с западными иностранными инвесторами, которые сидят в Лондоне и хотят приобрести ряд активов в Санкт-Петербурге. Приходили компании с Востока, представители казахского бизнеса, которые верят, что рынок вернется через два года, может быть, через пять лет. Настоящие западные инвесторы – это не те, кто кричит, что, если введены санкции, надо срочно уходить из России. Таких 90%. Потому что, как правило, эти инвесторы базируются на оценках инвестфондов, которые накачаны пенсионными деньгами, и у них есть базовые критерии, зависящие от рейтингов агентств. А 10% инвесторов эти рейтинги не читают. Они сами у себя в голове оценивают привлекательность страны. Они сами оценивают риски стран БРИКС, куда им инвестировать: в Индию, в Китай или в Россию. Они говорят, что по менталитету им Россия ближе, что Петербург – туристический город, верят, что туристический поток будет увеличиваться.
- В Россию можно только верить?
– Не только верить – в России можно еще и зарабатывать.
- Вы сказали, что девелоперы не спешат что-то покупать или продавать. Но я слышал, что многие компании, которые находятся не в лучшем положении, рассматривают вопрос избавления от своего земельного банка или от его части. Это так?
– В действительности, да. Потому что всегда драйвером экономики в России было жилищное строительство. И это хорошо, если российское правительство и Центробанк в той или иной форме поддержат ипотеку, которую выдают гражданам на приобретение квартир. Какой сегодня спрос на квартиры – сложно сказать. Наверное, по итогам января-февраля мы это узнаем. Но будет происходить укрупнение бизнеса: крупные компании будут съедать более мелкие. По всей видимости, строительных компаний будет меньше как в городе, так и в России. Небольшие строительные компании, средний бизнес, у которых есть земельный банк, будут стараться диверсифицировать свою деятельность, закрыть банковские кредиты прежде всего. И, безусловно, они будут продавать свои земельные участки, здания, которые они планировали реконструировать. Эти объекты выйдут на рынок. Вопрос только в том, как: добровольно или как арестованное имущество в рамках процедуры банкротства. Здесь бизнесу надо принять решение: готовы ли они бороться с процедурой банкротства полтора-два года, с надеждой на то, что через полтора года они выскочат из этой ситуации и рассчитаются по долгам. Либо сегодня с согласия банка и должника надо выставить это имущество на торги в рамках английского или голландского аукциона. Это основной вопрос, который сегодня ставят перед собой компании, которые владеют объектами.
- Если не секрет, какие интересные объекты ожидаются на торгах в нашем городе в обозримом будущем?
– Мы планируем подписать ряд контрактов на реализацию земельных активов, в том числе федерального имущества. Это и земельные участки, и здания, как в центре города, так и на его окраинах. В феврале-марте мы расшифруем этот список, потому что пока он не подписан, говорить о нем преждевременно.
- В это непростое время, когда все продается и покупается, вы не останетесь без работы, как и оценщики, труд которых особенно востребован.
– Безусловно. Сегодня оценщики и эксперты саморегулируемых организаций, коих в России более десятка, безусловно, становятся одними из ключевых фигур расставания с имуществом, его продажи, мены и так далее. И они сейчас будут на острие в водовороте событий. Как и юридические службы компаний и консультанты.
- А насколько рынок напугала история с петербургской компанией «Аверс», которая проводила оценку крупного московского объекта, и это закончилось тем, что суд приговорил руководителя компании и еще ряд фигур к четырем годам лишения свободы?
– Это, к сожалению, произошло. И я скажу – как представитель бизнес-сообщества, как президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, в которую входят и оценщики, – это действительно удар по оценочному бизнесу. И таких ударов за последние полтора года было несколько. Просто в Петербурге и Москве случай с «Аверсом» очень активно освещался. Но компания «Аверс» не закончилась, она функционирует, в ней работает достаточно большое количество оценщиков. Я бы сказал, что на сегодняшний день оценщики стали, исходя из этих ситуаций, внимательнее смотреть на результаты своей деятельности. А к вопросу, как продавать стрессовый актив... мы в свое время посещали разные страны: Францию, Великобританию, Нидерланды, Америку, и смотрели, каким образом они проводят свои аукционы. Там оценщик вообще не ставит стартовую цену. Определяется так называемая балансовая цена и дальше торгуется. Как можно сказать, что вот эта цена, поставленная оценщиком, – стартовая? А что же тогда, цена, полученная в результате аукциона, – сверхрыночная? Правительство Российской Федерации слышит эту проблему. Идут активные обсуждения между Министерством экономического развития, Росимуществом и дискуссии в Госдуме, у председателя комитета по госсобственности Сергея Гаврилова. Проблема серьезная, ключевая.
- Вы можете сформулировать, в чем отличие нынешнего кризиса от предыдущих, которые мы переживали?
- Сложно было себе представить год назад, что мы окажемся в такой ситуации с уровнем инфляции, девальвации рубля, с такими ценами на нефть, с таким объемом санкций со стороны Запада. Мне кажется, мы и так видели, что экономика России не блистала и не росла, мы спускались в нижнюю точку. А тут еще нам, что называется, «помогли». Основное отличие в том, что сегодняшнюю кризисную ситуацию нельзя назвать исключительно экономической. Все-таки это, я считаю, в первую очередь геополитический кризис, с элементами слабого роста экономики России.
- Есть ли понимание, какая стратегия для бизнеса окажется выигрышной в этих интересных условиях?
- Я убежден, что драйвер – жилищное строительство, и туда можно инвестировать. Население будет покупать квартиры. Государство понимает проблему дольщиков. А проблема дольщиков может перерасти в проблему заемщиков. И все эти люди могут выйти завтра на улицу и сказать: мы не можем вернуть кредиты, потому что мы вынуждены рассчитываться не по ставке 12%, а по ставке 25%. Я полагаю, что этот сегмент правительство не отпустит и будет финансировать ипотеку. И население будет приобретать квартиры.
- Если у него будут на это деньги.
– Ну, видимо, Центробанк сделает какой-то специальный транш или создаст определенные условия по ставке ипотечного кредитования.
- Даже если будут созданы специальные условия по ипотечной ставке, сейчас она в некоторых местах декларируется как 14,5%, а на самом деле, хорошо, если 17,5%. В некоторых крупных банках значительно больше – за 20%. Но это только одна часть беды. Вторая – неуверенность в завтрашнем дне. Человек возьмет квартиру в ипотеку, только если понимает, что у него есть работа и определенная зарплата. Но кто даст гарантии, что завтра зарплата будет такой же?
– Безусловно. Во-первых, мне известно, что банки получили указание не менять ставки по действующим договорам ипотеки в диапазоне 11 – 15%. Порядка 80% в объеме кредитования – это Сбербанк и «ВТБ24». Что касается уровня заработной платы и возможной ситуации с безработицей... Бизнес сокращается, и мы имеем серьезный разрыв между малым бизнесом и госкорпорациями, которые плодятся достаточно активно. Весь средний бизнес вымывается и умирает. А он нес достаточно серьезные налоги. В этом смысле потенциальный покупатель, заемщик должен будет оценить свои риски. И решить, что ему делать: продолжать жить в коммуналке или взять квартиру. По крайней мере, если ты не сможешь отдавать кредит через три года, то два-три года ты проживешь в отдельной квартире. То есть люди будут выбирать меньшее зло и будут рисковать.
- Помню, в бытность вашу главой Фонда имущества, ярмарка недвижимости в Каннах, в которой Петербург традиционно участвовал, превращалась в феерическое мероприятие. В последние годы об участии Петербурга в этой ярмарке не очень слышно, представлять было особенно нечего. Разве что «мост-магазин», который так и не нашел своего инвестора. Есть ли нам что показать в 2015 году?
– Это серьезный вопрос. С одной стороны, мы закрылись от Запада, а Запад закрылся от нас. Что будет происходить завтра, не понятно. Всем сказали: ориентируйтесь на Восток. Но мы структурировали одну сделку с южнокорейским бизнесом полтора года. Мы ездили в Китай показать, какие земли мы в Сибири продаем, у нас филиал в Новосибирске. Китайцы реагируют на предложения медленно. У них же шесть жизней, они никуда не торопятся. Они сказали: нам нужно шесть-восемь месяцев, чтобы подумать, еще шесть месяцев на принятие решения — через полтора года зайдем. А через полтора года не понятно, что здесь будет. Что же касается западного тренда, мне кажется, было бы странно сегодня от него отказываться. Тем более что самые продвинутые западные инвесторы смотрят на Россию, верят в нее и готовы покупать здесь по низким ценам имущество. Потому что они понимают, что рынок вернется. Сегодня здесь можно сделать состояние, покупая ряд активов на низком рынке, но в городе, который является культурной столицей и близок по менталитету к Западу. Что касается каннской ярмарки MIPIM-2015, то делегация петербургского правительства, насколько мне известно, туда едет. Возглавит ее вице-губернатор Марат Оганесян. Едет комитет по инвестициям, и Российская гильдия управляющих и девелоперов выступает соорганизатором этого процесса. Если говорить о том, что же город повезет и что он будет показывать, то нужно разделять эти проекты и объекты на две категории. Первая — это городские стратегические объекты, вторая — частные проекты, которые последние 10 лет «прицеплялись» к городским и создавали облако бизнес-проектов, где мы искали соинвесторов в лице иностранцев. Это облако сегодня есть, и объекты тоже: есть ряд интересных активов, которые реализуются в части реставрации памятников в центре города и Конюшенного двора, есть ряд земельных участков, на которых реализуются интересные проекты, такие как поселок Южный. Есть ряд активов, которые на сегодняшний день могут быть потенциально интересны западному бизнесу. И надо понимать, что с момента принятия решения западным бизнесом и до их входа может пройти минимум год.
- Насколько нынешняя ситуация может повлиять на реализацию таких проектов, как город-спутник Южный?
- Я оптимистичен. Город-спутник Южный сопряжен с сопредельными территориями, которые несут социальную функцию, некий научный бэкграунд, логистические комплексы. Это же не просто городок в поле. Население растет, и все хотят жить не в глубине России, а ближе к Северной столице. Этот тренд очень характерен на примере Московской области, которая была близко – и в то же время далеко. Но как только туда пришел активный профессиональный губернатор, там резко возросло жилищное строительство. Оно повлекло за собой строительство инфраструктурных, социальных объектов. И сегодня подмосковные села не являются уже пустыми, забытыми территориями. Окраины Санкт-Петербурга и все, что за КАД, примыкающие территории Ленинградской области будут активнейшим образом развиваться.
- Можно предположить, что кризис — это в определенном смысле благо, потому что он может повлечь переформатирование девелоперских проектов. В малоэтажной застройке я бы чувствовал себя комфортнее, чем в многоэтажных муравейниках, плодящихся сегодня на окраинах.
– Абсолютно точно, и мне кажется, это хороший тренд в отличие от того, что мы имели, когда возводили на протяжении последних десяти лет высотные дома без паркингов. Мы эту проблему породили, когда инфраструктура планировалась за счет города, а ее просто не на что строить, бюджет же не резиновый. Нельзя строить 50 школ на бюджетные деньги. В Петербурге и паркинг проблематично построить: сложные грунты, болотистая почва. Тренд малоэтажного строительства, на мой взгляд, будет сегодня актуален и востребован населением. И людям, может быть, будет интереснее не покупать квартиру на 15-м этаже на окраине Петербурга, а поехать в тот же Южный и жить в современном нормальном доме.
- Напоследок – ваши пожелания бизнесу на предстоящее будущее?
– Оптимизма, стабильности и уверенности в своих силах. Ни в коем случае не опускать руки. Работать – и все воздастся.
Беседовал Александр Горшков, "Фонтанка.ру"
