ПоделитьсяПокупателям жилья не стоит рассчитывать на снижение цен, несмотря на кризис. К такому выводу пришли участники "круглого стола", за которым собрались руководители компаний и эксперты строительного рынка в редакции «Фонтанки». Минимальная себестоимость строительства жилья эконом-класса в Петербурге начинается от 70 тысяч рублей за квадратный метр. «Фонтанка» попыталась разобраться в механизме ценообразования.
Схему расчета себестоимости «квадрата» взялся нарисовать управляющий партнер КБ «ВиПС» и экс-глава комитета по строительству Вячеслав Семененко. Основные затраты по строительству дома эконом-класса без подземных этажей составляют 36 – 45 тысяч рублей на продаваемый квадратный метр. В среднем 40 тысяч, оценил он. Цифры включают строительство и отделку дома, подведение инженерных сетей и благоустройство территории. Хотя у конкретных застройщиков эта сумма может составлять и 36 тысяч, и около 50, в зависимости от качества строительных материалов и наличия собственного производства, оговорился бывший глава комитета.
Следующий значительный пункт в ценообразовании - земля. Если учитывать торги, которые в последние годы проходили в Фонде имущества и Российском аукционном доме, средняя стоимость участков в Петербурге — около 20 тысяч рублей за кв. м будущего жилья, рассказал Вячеслав Семененко.
К этому нужно прибавить стоимость привлечения заемных средств. «По информации крупных застройщиков, до увеличения процентной ставки она составляла от 3 до 5 тысяч рублей на кв. м», – добавил эксперт. При этом, если до декабря прошлого года банковские ставки для застройщиков не превышали 15%, сейчас это 22 – 25%. Плюс накладные расходы организаций — порядка 3 тысяч рублей, маркетинговые расходы на продажу квартир — 3 – 4% от себестоимости. Это еще около 3 тысяч рублей. Итого — примерно 70 тысяч рублей, подвел черту Вячеслав Семененко.
Семьдесят тысяч – это в идеале, но фактически себестоимость может составлять до 80 – 85 тысяч рублей, вступил в полемику гендиректор ЗАО «47 трест» Михаил Зарубин. Сроки согласования документации и подключения домов к сетям зачастую затягиваются, возникают непредвиденные расходы, а в стоимость жилья включается цена возведения подземного паркинга — его невозможно продать по себестоимости, которая доходит до 2 млн рублей, Зарубин привел в пример объект компании в Стрельне.
«Наша нормативная база обязывает нас строить парковочные места, но это никому не нужно. На сегодняшний день в собственности компании есть 400 машиномест, которые не продаются и не заполняются. Логика жителей понятна – зачем платить аренду, если можно поставить машину на газон», – поддержал коллегу исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников. И предложил разграничить нормы по созданию инфраструктуры для жилья эконом-класса, кофморт- и бизнес-, чтобы застройщики не создавали объекты, которые остаются невостребованными.
Впрочем, застройщики вовсе не филантропы. Как правило, только 30 – 50% этой суммы, или 25 – 40 тысяч рублей, составляют собственные вложения строителей. Остальное — деньги дольщиков. А средняя стоимость жилья в Петербурге — 104,5 тысячи рублей за кв. м (данные АН «Петербургская недвижимость»). «Неплохая рентабельность», – подытожил профессор экономического факультета СПбГУ Сергей Максимов.
Толику сомнения в подсчетах строителей заронил и зампред комитета по строительству Петербурга Андрей Исаев. По подсчетам ведомства, в 2014 году средняя себестоимость строительства жилья эконом-класса составила 55 – 60 тысяч рублей. «Судя по тому, что достаточно большое количество застройщиков пошли на заключение договоров по строительству социалки, «финансовая подушка» до кризиса была», – заявил он.
Покупая квартиру — купи частицу детсада
Отдельный вопрос — обязательство застройщиков строить за свой счет социальную инфраструктуру и внутриквартальные дороги. Это еще около 5 тысяч на «квадрат» жилья, оценил Вячеслав Семененко.
«Если земля была куплена на торгах, мы предлагаем выкупать объекты за счет бюджета. А если участок приобретен на частном рынке, то собственник должен строить объекты сам», – объяснил Андрей Исаев. По данным на конец 2014 года, в городе действовали разрешения на строительство 14 млн кв. м жилья. В бюджете нет денег на то, чтобы обеспечить все эти новостройки социальной инфраструктурой, добавил чиновник.
Застройщики с правилами Смольного уже психологически согласились. «Подход города понятен. Мы приобретаем земельный участок и строим большой микрорайон. И мы должны быть готовы, что строительство школ и детсадов ляжет на нашу себестоимость. Вопрос, готов ли покупатель платить за это деньги», – добавил Роман Мирошников.
Иногда от низких цен страшно
На рынке новостроек продаются квартиры по цене 70 тысяч за квадратный метр и меньше. Откуда такая стоимость? – поинтересовалась «Фонтанка». Скорее всего, земля под проекты с ценой 70 тысяч за «квадрат» была куплена по меньшей мере 3 года назад, объяснили застройщики. Во-вторых, есть специфика формирования цены: на начальном этапе она может составлять 65 тысяч рублей, а на завершающем — 90. «На ранней стадии строительства застройщик еще не привлекает банковское финансирование и почти не использует инструменты маркетинга. Так мы и получим более низкую стоимость», – согласился генеральный директор «ЛенСпецСтрой» Дмитрий Астафьев.
Не исключен и демпинг. «Иногда мне страшно становится, потому что я вижу, что застройщик строит только первый-второй дом и очень плохо считает себестоимость», – добавил Семененко. По статистике, количество объектов, которые компании не достраивают, в Петербурге составляет не больше 1%. Но это все равно тысячи пострадавших семей, пояснил он.
Дополнительные риски для рынка, как ни парадоксально, может создать и стимулирование ипотеки российским правительством, считает Сергей Максимов. «Снижение ставки по ипотечным кредитам — это кратковременнное решение проблемы. Но ситуация в экономике не улучшается, и количество неплатежей покупателей будет расти. Мы создаем проблему на будущее», – заявил Максимов.
Хорошая память Дмитрия Медведева
Город приобретает у застройщиков жилье для очередников по цене еще ниже — до 56 тысяч рублей за кв. м. К примеру, на таких условиях в прошлом году Смольный купил 1650 строящихся квартир в Ручьях у «Группы ЛСР» на общую сумму 5,5 млрд рублей.
Скорее всего, у «Группы ЛСР» есть возможность продавать жилье по такой стоимости — компания не привлекает кредиты, пользуется собственными стройматериалами и строит на земле, приобретенной в 2007 году. К тому же девелопер снижает издержки за счет больших объемов строительства. Другие застройщики не могут позволить себе согласиться на предложенные условия. К примеру, себестоимость строительства жилья у компании «47 трест» по проекту в Ленобласти — 52 тысячи рублей за квадратный метр. Однако администрация выкупила квартиры за 36 тысяч. «Мы разбрасываем затраты на остальные квадратные метры. За бюджетное жилье заплатит кто-то другой», – рассказал Михаил Зарубин.
В Архангельске выкупная стоимость жилья составляет и вовсе 29 тысяч рублей, в Калининграде — 38 тысяч. «За 30 тысяч рублей построить достойное жилье, которое не стыдно показать, невозможно», – говорит Роман Мирошников. С этим согласен и Смольный. Выкупная цена в 56 – 58 тысяч рублей за кв. м низкая, признает Андрей Исаев. Но такую планку несколько лет назад установил Минрегионразвития. Каждый год она пересчитывается в соответствии с утвержденными дефляторами.
Случай установления этой нормы и вовсе анекдотический. «Дмитрий Медведев, как премьер-министр, посещал Гатчинский ДСК и поинтересовался, сколько стоит продукция завода. Директор честно сказал — 35 тысяч за кв. м, с отделкой — 37,5. Дмитрий Анатольевич цифру запомнил, и такую цену установили. Только это стоимость «коробки», она не учитывает ни цену земли, ни коммуникаций», – рассказал Дмитрий Астафьев.
Цены – только вверх
Застройщики просят Смольный о поддержке в условиях кризиса. В числе таких мер называют сокращение социальной нагрузки, затрат на инженерную подготовку территорий и ускорение административных процедур. «Нам Смольный в течение двух лет после проведенных торгов не мог выдать пакет градостроительной документации. Прямые потери за это время составили 500 млн рублей, или 2,5 тысячи рублей дополнительной нагрузки на квадратный метр», – говорит Дмитрий Астафьев.
Застройщики предлагают хотя бы вспомнить недавнее прошлое. «Налоговые каникулы, продление сроков инвестпроектов — это не решение проблемы. Еще в 1996 году совместно с Всемирным банком был отработан проект по развитию городской территории (реконструкция 130-го квартала на Невском проспекте. — Прим. ред.). Почему бы не использовать аналогичную схему, создать государственную корпорацию по развитию территорий с возможностью привлечения более дешевых кредитов и выделения земли», – предложил Сергей Максимов. Еще один положительный пример — кварталы Северо-Приморской части, которые город передавал застройщикам с уже полностью подведенными сетями и построенными дорогами. «Когда мы купили участок, там даже уличные фонари стояли на тротуарах», – вспомнил Роман Мирошников.
Впрочем, эти предложения несбыточны, отвечают себе сами строители. Вопрос новых инициатив — к федеральному правительству и ГосДуме, соглашается Андрей Исаев. Для покупателей квартир это означает, что снижения цен на жилье ждать бессмысленно. За первые два месяца года они уже выросли на 2%.
Елена Вавилова, «Фонтанка.ру»
Поделиться