ПоделитьсяНормативы строительства новых кварталов, предложенные петербургскими девелоперами, приведут к дефициту социальной инфраструктуры, парковок и скверов, росту доли малогабаритных квартир. Такое исследование опубликовал директор центра «Эком» Александр Карпов. Застройщики не согласны.
К сентябрю этого года правительство Петербурга должно подготовить новые региональные нормативы градостроительного проектирования. Этот документ определяет правила застройки новых районов — сколько в них должно быть зелени, сколько дорог и парковок, сколько детсадов и даже театров.
Документ планировалось выпустить раньше — еще в апреле этого года. Однако в расчет показателей вмешались застройщики. Нормативы напрямую задевают их интересы — социальную инфраструктуру, а зачастую и дороги компании строят за свой счет. Девелоперы предложили увеличить норматив жилобеспеченности с 28 «квадратов» на человека до 32. Этот показатель учитывает плотность жителей в новых домах. Чем больше цифра — тем меньше плотность. А меньше плотность — меньше требуется социальной инфраструктуры.
Введение таких нормативов только подстегнет застройщиков к строительству малогабаритных «однушек». В домах, построенных в последние 5 лет, их число нередко достигает половины всех квартир. А кроме того, приведет к нехватке социальной инфраструктуры, уверен директор центра экспертиз «Эком» Александр Карпов.
Дефицит в проекте
Перед тем как прийти к таким выводам, Александр Карпов провел исследование. Он воспользовался базой комитета по строительству по вводу домов в 2010-2015 годах. И подсчитал, что за это время в Петербурге было построено почти 14 млн кв. м жилья — это 1054 новостроек на 243 тысячи квартир. При этом почти половина из них — однокомнатные, еще треть — двушки. А 42% домов — выше 13 этажей.
Распределение квартир по числу комнат
ПоделитьсяОн предположил, что в новых домах проживают люди с таким же семейным статусом, как и в целом по городу. А кроме того, что все квартиры будут в конце концов заселены и использоваться. И оттолкнулся от данных переписи 2010 года и свежей статистики. В домах, построенных за последние 5 лет, должно проживать около 560-600 тысяч человек. Это 2,3-2,5 человека на одну квартиру, подсчитал Карпов.
Распределение домохозяйств по квартирам с разным числом комнат
ПоделитьсяПоделитьсяЕсли же оценить предложения застройщиков, расчетное население новых районов резко уменьшится — до 440 тысяч. Количество жителей в новых домах будет близко количеству комнат в них. То есть в однокомнатных квартирах должно проживать по одному человеку, в «двушках» по два. А каждая семья из трех человек должна покупать себе трехкомнатную квартиру. Это идеально, но, к сожалению, далеко от реальности.
Предложение правительства — что-то среднее между этими параметрами. По таким данным, в новых домах должно жить около полумиллиона человек. В среднем, по 2,1 человека на квартиру. Не случись спада экономики, такого уровня жизни горожане могли бы достичь через 7-8 лет, полагает Александр Карпов. Сейчас этот период растянется.
Недооценка плотности населения горожан в новых домах приведет к нехватке инфраструктуры. Дефицит парковок, скверов и детских садиков в новых кварталах будет закладываться заранее — еще на этапе проектирования. Уже сейчас в некоторых проектах разрыв между нормативными и реальными потребностями достигает 1,5 раза.
Больше комнат — больше семьи
Проблема не только в потенциальной нехватке социалки. За последние 15 лет доля однокомнатных квартир в строящихся домах выросла в два раза. Если в 1998 году «однушек» было меньше четверти, то сейчас — почти половина всех строящихся квартир, говорят данные «Бюллетеня недвижимости». А это не ведет к созданию комфортного города.
Основные покупатели малометражных «однушек» – молодежь и так называемые инвесторы, сохраняющие в недвижимости деньги. В прошлом году из-за резкого роста валюты доля таких сделок достигала 40%. После достройки дома эти квартиры, по большей части, сдаются в аренду приезжим и той же молодежи.
В течение десятка ближайших лет в домах с большой долей однокомнатных квартир произойдет естественная сепарация, объясняет Карпов. Часть молодых семей переедет в более комфортные условия. Другая, по большей части, малообеспеченная, — останется. Она будет делить дом с арендаторами — временным населением. А это значит — плохое содержание дома, неблагополучная обстановка. Так вырастает гетто.
К тому же маленькие квартиры программируют демографические проблемы. Семьи, не имеющие возможности расширить жилье, предпочитают не иметь большое число детей.
«Если мы хотим проявить политическую волю и сделать город комфортным для счастливых семей, мы должны назначить простой норматив — в одной квартире должно жить 2,5-3 человека. Это средний размер семьи, – поясняет Александр Карпов. – Ниже 2,5 — это вымирающий Петербург. Это значит: чтобы поддерживать город на плаву, через него должен постоянно идти поток приезжих». Такой норматив заставит строителей либо возводить огромное количество социальной инфраструктуры, либо – увеличивать комнатность и площадь квартир, уверен эксперт.
Правда, вопрос — смогут ли счастливые семьи позволить себе большие квартиры. Мода на студии и «европланировки» не случайно появилась перед кризисом 2008 года. Именно тогда цены на жилье резко пошли вверх, а затем и средств у горожан не стало. Себестоимость квадратного метра в больших квартирах ниже — на них надо рассчитывать меньше лифтов, коммуникаций, парковок и общих помещений. К тому же, чем больше квартиры — тем больше полезная площадь дома.
Вместо коммуналок – общежития
В некоторых проектах доля студий доходит до 60%. Как правило, это квартиры площадью до 24 квадратных метров. Даже не квартиры — комнаты с одним окном.
«Студии рассчитаны на проживание одного, максимум — двух человек, и не в течение длительного периода. Дома, где на одном этаже проектируется по 3-7 студий, фактически превращаются в общежития. Это перенаселенные дома, социальная инфраструктура для которых строится с дефицитом», – рассказал «Фонтанке» один из аналитиков рынка, пожелавший остаться анонимным.
Тем не менее обязательство застройщиков возводить квартиры для большего числа жителей не исправит ситуацию, уверен он. Это просто приведет к появлению новых хрущевок с кухнями площадью 6-7 кв. м и крохотными комнатами. Скорее, нужно ограничивать количество студий в пользу более комфортных однокомнатных квартир.
Генеральный директор компании «Унисто Петросталь» Арсений Васильев вообще не видит проблемы в избытке малогабаритного жилья:
«Не вижу конкретных примеров создания некомфортной среды. По крайней мере, процент таких домов небольшой».
В кризис строительная отрасль нуждается в сохранении, а не в изменении правил игры. А в идеале город должен создавать стимулы для развития комфортной среды, а не устанавливать запреты.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»
