ПоделитьсяС начала года рынок строительства жилья в Петербурге упал на 40-50%. Как обстоят дела сегодня, «Фонтанке» рассказал глава группы компаний «Эталон» Вячеслав Заренков.
- В июле «Эталон» опубликовал отчетность за первое полугодие. Продажи жилья за 6 месяцев упали наполовину. Как это отражается на деятельности компании?
– Мы планировали падение, оно было предсказуемым после повышенного спроса в декабре прошлого года. Показатели, о которых так громко говорят все СМИ, связаны с высокой отправной точкой сравнения — рекордными результатами 2014 года. Но сейчас ситуация начинает стабилизироваться. Если в апреле-мае мы продавали по 12-15 квартир в день, то сегодня мы заключаем по 20-25 сделок. Падение по году, мы предполагаем, составит около 30%. Ожидаем, что и денежные поступления сократятся в тех же пределах.
- У всех ли компаний так сильно просели продажи?
– Думаю, что это средняя ситуация по рынку.
- Есть опасность возникновения новых проблемных объектов?
– Не исключено, но мои наблюдения показывают, что компании, в основном, выдержали. Те, у которых есть ресурсы для работы, уже смогли оценить новые условия и построить свою работу в соответствии с ними.
Например, мы в самом начале кризиса разработали несколько сценариев развития компании в зависимости от внешних условий. И сегодня мы в любой момент можем оперативно как увеличивать объемы работы, так и сокращать. Это позволяет делать наша гибкая бизнес-модель. Вообще, кризис помогает взглянуть на развитие компании по-новому и порой найти очень эффективные решения, которые были не видны при благоприятных условиях.
- Какое падение рынка стало бы критическим?
– Могу сказать только о нашей компании. Если предположить невероятное, что не будет заключено ни одного нового договора, даже в этом случае мы будем работать более года. Будем завершать проекты и не разоримся. Это позволяет наша подушка безопасности из средств, накопленных на депозитах, договоров с банками на проектное финансирование объектов и договоров рассрочки с покупателями квартир.
- Покупатели уже начинают разрывать договоры ипотеки?
– Нет. Но мы изначально никогда не делали ставку на ипотеку. Как правило, такие сделки составляли 10-15% продаж. В хорошие времена доля доходила до 20-22%. А дальше – мы осторожничали. Ипотечное кредитование - это палка о двух концах. В трудные времена эта группа покупателей становится самой рисковой для компании. Они в любой момент могут отказаться от кредита, а банки предъявят требования к гаранту – застройщику.
Садики по ГЧП
- Сегодня все говорят о росте себестоимости строительства и снижении рентабельности. Так ли это?
– За год себестоимость выросла незначительно — всего на 6%. Но и цена продажи жилья увеличилась процентов на 10. Поэтому падения нет. Единственное, что может ощутимо повлиять на рентабельность — требование города за счет застройщиков строить социальные объекты. А это большая нагрузка на стоимость квадратного метра. Некоторые компании уже начали строить садики, школы и эту нагрузку они почувствуют уже в ближайшее время. Для некоторых это будет непосильной нагрузкой, которая может привести к банкротству.
- Говорят, Смольный хочет переложить на застройщиков и строительство дорог к комплексам.
– Безусловно, строительство домов должно сопровождаться развитием инфраструктуры. И транспортной в первую очередь. Но дороги все-таки должны строить дорожники. Мы не имеем юридической возможности выполнять такие работы, потому что земля, по которой проходят дороги, находится в чужой собственности. Года 3 назад мы подписали соглашение на строительство дорог для ЖК «Ласточкино гнездо». Но затем обязательство заменили на возведение школы.
Мы платим большие налоги, которых, по нашему мнению, должно хватать и на возведение дорог. Если есть вопросы нехватки средств или иных ресурсов для строительства дорог, городу нужно договариваться с бизнесом, разрабатывать совместные пути решения проблемы. Может быть, ввести дорожный налог. Только платить его должны все, а не только застройщики. Ведь этими дорогами пользуются не только жители новостроек.
- На территории за Варшавским вокзалом вы будете строить школы и детсады своими силами?
– В следующем месяце мы планируем вынести проект на общественные слушания. А затем – будем решать вопрос по строительству социальных объектов. Будем подписывать соглашение о государственно-частном партнерстве.
- То есть город будет выкупать эти объекты?
– Мы организуем совместное финансирование. Роль города в основном – дать гарантии по выкупу инфраструктуры и передать нам земельные участки, необходимые для строительства. Дело в том, что в проекте планировки учтены и наши, и федеральные участки земли. Согласие на реализацию этой схемы дано на самом высоком уровне.
«Есть нормативы, которые определяют не строители»
- Многие строители жалуются на отсутствие господдержки в кризис. И даже больше – на ухудшение процедур согласования.
– Что есть, то есть: пока процедуры согласования не улучшаются. Все попытки сократить сроки согласования документации ни к чему не приводят. Отправлять все проекты планировки на согласование в Минкультуры – новая инициатива, ведущая к увеличению сроков согласования. Нужно кардинально менять систему. Покуда она не будет изменена с разрешительной на уведомительную, лучше не станет. Человек купил участок земли, запроектировал здание, разработал ППТ и градплан, провел общественные слушания и учел замечания всех участников слушаний, соответствующие законодательной базе. Затем прошел экспертизу. И отправил уведомление о том, что начинает строить в соответствии с проектом. И не надо никаких согласований, утверждений ППТ, градпланов, не надо бегать по инстанциям. Ведь над проектом работают специалисты.
- У нас общественные слушания – формальная процедура.
– Это процедура, в процессе которой делаются замечания. И их застройщик в большинстве случаев выполняет. Мы готовим презентацию и готовы выслушать любые профессиональные оценки. Если они разумны, то принимаются, и в соответствии с ними делается корректировка проекта.
- Профессиональные – это какие? Допустим, жители хотят больше зелени, соцобъектов и меньше высотность.
– Есть нормативы, которые определяют не строители. Вот интересно, что все вопросы задаются строителям. Но поймите, мы тоже работаем согласно требованиям законодательства, согласно нормативам, СНиПам, которые не мы разрабатываем.
Согласно вашей логике получается, что застройщики строят, как хотят. А на самом деле процедура согласования каждого проекта ведется два года. Думаете, если бы мы были так свободны в своей деятельности, то нам требовалось бы столько времени на согласование?
Политика превыше экономии
- Что происходит с рынком земли?
– Цены рублевые сохранились. Предложение увеличилось значительно – на 40%. Каких-либо проблем с земельными участками нет. Мы обеспечены земельным банком практически на 5 лет. Недавно мы приобрели землю под ЖК «Ландыши». Еще 2 объекта на стадии подписания. Это участки в Калининском и Фрунзенском районах. В Московской области тоже ведем переговоры по приобретению крупного проекта.
- Продавать активы планируете?
– Проекты, не связанные с жильем, будем выводить. Продолжаем продавать «Ауру», продаем «Технопарк».
- Котировки акций «Эталона» за последний год упали в 2 раза. Это как-то отражается на бизнесе компании?
– Менеджмент сегодня не смотрит на котировки, потому что это не справедливая цена компании. Когда мы выходили на IPO в 2011-м году, стоимость нашей акции оценивалась в 7 долларов. С тех пор мы выросли ровно в 2,5 раза по всем показателям – рентабельности, активам. И это рынок признает, но акции упали в цене в 3 раза. Такого не бывает при нормальном экономическом развитии. Политическое влияние на стоимость акций сегодня преобладает над экономическим.
Падения цен не будет
- Какой будет стратегия компании в ближайшие годы?
– Как я уже говорил раньше, наша гибкая бизнес-модель позволяет безболезненно для нас в любой момент снизить или повысить объемы строительства. Будем действовать исходя из условий рынка.
- Какие-то структурные изменения провели в компании?
– В ноябре прошлого года мы разработали антикризисные мероприятия. В том числе – провели частичную оптимизацию. Раньше у нас было 8 проектных групп, каждая из которых вела 1-2 проекта. Сегодня мы их объединили в 4. В результате, освободилось около 50 человек. Второе – остановили прием людей с 1 февраля. Из-за естественного процесса увольнений идет сокращение штата примерно на 10% в год.
- В этом году сократилось количество мигрантов. Это заметно?
– Не чувствую. Основной костяк – это россияне. Но местные не очень-то хотят идти на стройку. Это тяжелая работа. Поэтому по-прежнему много рабочих с Западной Украины, меньше приезжает белорусов. Самые надежные – рабочие из Северной Кореи. Они активны и законопослушны: в 7:50 выходят на работу и трудятся до конца рабочего дня.
- Благотворительные программы сокращаете?
– Нет. Недавно получили визу губернатора на строительство храма в «Юбилейном квартале». Будем строить за свои частные деньги. Это личные средства топ-менеджеров.
- Наверное, самый интересный вопрос для читателей. Будут ли снижаться цены?
– В среднесрочной перспективе нет предпосылок для их снижения. В отличие от кризиса 2008 года, в последние годы на рынке недвижимости не было высоких темпов роста цен. И это исключает наличие финансового пузыря. Скорее, после стабилизации рынка мы ожидаем рост цен из-за дополнительных требований по согласованию проекта, строительству социальной и инженерной инфраструктуры за счет застройщиков и сокращения предложения.
Материал публикуется на правах рекламы
