ПоделитьсяНевский проспект, главная торговая магистраль Петербурга, стремительно теряет марку. На смену брендовым магазинам одежды и обуви приходят сувенирные лавки и дешевые рестораны.
Розничный бизнес возобновляет инвестиционную активность в Северной столице. Такой вывод сделали эксперты консалтинговой компании JLL на основе анализа сделок на основной торговой магистрали – Невском проспекте. По данным брокера, в течение третьего квартала 2015 года доля незанятых площадей на основной части улицы (от Гостиного Двора до площади Восстания) упала с 5,7% до 4,6%.
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Knight Frank в Северной столице, оценивает текущий объем вакансии еще более скептически, называя цифру в 10%.
В кризис 2008 года Невский проспект потерял 15% арендаторов. Особенность кризиса-2015 в том, что на смену одним пришли другие, тем самым практически изменив облик главной магистрали города. Пока ротация коснулась четверти продавцов (24,5%), но, по мнению Марины Пузановой, дальше будет только хуже.
«Многие арендаторы в начале года попросили о снижении ставки по текущим договорам, и собственник пошел им навстречу, но в то же время по своим каналам начал поиски других арендаторов», – комментирует она.
С начала года торговые улицы нашего города покинуло большое количество магазинов одежды и обуви — в январе – сентябре на них пришлось 19– 30% всех закрытых торговых точек, а вот открытий лишь 11%, отмечают JLL.
Невский проспект не стал исключением. Например, испанская Zara закрыла один из двух флагманов на Невском проспекте. «Они оставили точку в доме Мартенса, но избавились от Невского, 62, поскольку не так далеко находится ТРЦ «Галерея», где бренд также представлен», – говорит руководитель отдела стрит-ретейла Анна Лапченко.
Примеру Zara последовали датский обувной бренд Ecco, французский продавец одежды Camaieu, российская компания «Твое», итальянская Falconeri. На прилегающей к Невскому Малой Садовой также закрылся магазин обуви Rocksport.
Найти замену из той же сферы оказалось проблематично. В этом году fashion-бизнес заморозил программы развития, не дождавшись от собственников больших скидок, говорят в Colliers International.
«Некоторые из операторов планировали открытие своих магазинов и в 2015 году, однако бюджет многих из них не совпал с запросами арендодателей на Невском проспекте, а также не предлагались в аренду объекты, конструктивно отвечающие их требованиям», – комментирует Ольга Аткачис, руководитель департамента street retail. Впрочем, по ее мнению, уже в следующем году интерес продавцов одежды и обуви к главной магистрали восстановится.
Такую возможность не исключают сами сети. «Мы рассматриваем помещение не менее 300 кв. м в районе от "Гостиного двора" до "Маяковской". Если такое появится по разумным ставкам, то почему нет», – говорит директор по развитию обувной сети Rendez Vois Виссарион Чхаидзе.
Однако в JLL считают, что возвращения магазинов одежды и обуви ждать не стоит. Если в 2008 году после запрета парковок стали массово уходить дорогие бренды, то сейчас их примеру следует масс-маркет. «Прошло то время, когда магазины одежды и обуви открывали магазины на Невском, чтобы что называется «засветиться», даже если приходилось платить космические ставки», – говорит Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых центров компании JLL.
Ставки на основной магистрали снижаться не будут, напротив, после периода временных скидок, они уже пошли в рост. Сейчас за 100 кв. м придется отдать в среднем 7-12,5 тыс. рублей в месяц, тогда как годом ранее – 6-12 тыс. рублей.
По словам сетей, в таких условиях сейчас им интереснее открываться в торговых центрах. «По трафику они выигрывают, а по ставкам сравнимы», – комментирует Виссарион Чхаидзе. Да и в отличие от уличного магазина, в торговых комплексах нет проблемы с парковками.
Поэтому за целевой покупкой петербуржцы идут именно туда. Невский проспект же переориентируется преимущественно на удовлетворение потребностей гостей города, а также трудящихся по соседству офисных работников. «Между каналом Грибоедова и Фонтанкой останутся в основном бренды, ориентированные на импульсную покупку, например, магазины белья», – добавляет Татьяна Ключинская.
Пока фэшн ждет снижения ставок, его места занимают представители продуктового ретейла и общепита. Правда, первые все же в основном выбирают прилегающие улицы («Реалъ» на Малой Конюшенной, «Мировой» на Малой Садовой) или староневскую часть («Дикси»).
Зато рестораны активно арендуют площади, освобождающиеся от модных бутиков. К примеру, на месте Ecco открылся ресторан быстрого питания Burger&Wok, на месте «Твое» – бельгийская пивная Kriek, на месте Camaieu – греческий фастфуд Pita's.
«Даже если помещение не совсем подходит по техническим характеристикам, выгода благодаря высокой проходимости перекрывает расходы на переоборудование, установку вытяжек и жироуловителей и так далее», — комментирует Андрей Амосов, руководитель JLL в Петербурге. Впрочем, решаясь на такие инвестиции, игроки требуют от собственников более длинных договоров — от пяти, а некоторые и от семи лет.
В отличие от продавцов одежды и обуви, рестораторы лучше чувствуют себя на улице, нежели в ТЦ. «Для такого демократичного формата как наш проходимость очень важна – высокий трафик на Невском компенсирует дорогую аренду», – комментирует сооснователь Pita's Александр Крылов. По его словам, финансовые показатели торговой точки на главной магистрали лучше, чем в соседнем ТРЦ «Галерея», где количество посетителей существенно сократилось. «Сейчас мы рассматриваем возможность открыть еще одно заведение, в какой-то другой части проспекта», – говорит предприниматель.
Места на Невском занимают не только опытные сетевые игроки, но и небольшие стартапы. «Сегодня малый бизнес заметно активизировался, при этом большинство запросов поступает от предпринимателей-новичков», – говорит Михаил Рожко, директор направления брокериджа департамента управления активами NAI Becar. Среди стартаперов как бывшие менеджеры, которые решили развивать свое дело, так и собственники другого бизнеса, который из-за кризиса стал менее прибыльным.
Они чаще всего запускают пекарни, магазины фермерских продуктов, кофейни.
«Начинающие новое дело ставят на то, что в кризис потребители, возможно, не поедут путешествовать или не купят дорогостоящую технику, но не откажут себе в свежей выпечке или чашке кофе», – отмечает эксперт.
Идут в розницу и оптовые продавцы, чтобы обеспечить канал сбыта и повысить узнаваемость бренда. Например, алкогольная группа «Ладога» запустила на Невском маркет-бар «Монополь». Заведение работает в бюджетном сегменте (вина от 120 рублей за бокал, коктейли от 150 рублей).
Как известно, в кризис сильнее всего страдают продажи в среднем ценовом сегменте, тогда как низкий и премиальный чувствуют себя относительно неплохо.
По мнению экспертов, имущественное расслоение на главной магистрали, наметившееся в начале года, продолжится. «Если для торгового центра важно соблюдать концепцию, чтобы привлечь арендаторов, то для собственников помещений в стрит-ретейле, кому сдавать площади, не имеет значения», – подчеркивает Татьяна Ключинская.
С одной стороны, интерес к Невскому проявляют представители высокого сегмента. К примеру, недавно у метро «Маяковская» открылся салон ювелирной сети Brosco Jewelry. «Свои позиции бутиковой зоны Петербурга постепенно возвращает Старо-Невский проспект наравне с Большой Конюшенной улицей», – добавляет Ольга Аткачис.
Зато рядом с ними будет соседствовать демократичный общепит и магазины фиксированных цен типа «Все по 37». Сейчас на главной магистрали работает два таких объекта — один в староневской части, другой у метро «Маяковская». Несмотря на низкие цены, за счет высокой оборачиваемости такой формат позволяет платить высокие ставки.
Появляются и игроки новых форматов. Например, в начале Невского проспекта начал работу салон спортивного инвентаря TechnoGym. Впрочем, по мнению экспертов JLL, такой пример скорее всего, будет единичным. Зато, по сведениям брокера, поддержать имидж Петербурга как культурной и интеллектуальной столицы намерена московская книжная сеть «Республика». Недавно вышедший в наш город ретейлер сейчас ведет переговоры по аренде помещения на Невском проспекте.
Впрочем, эксперты считают, что несмотря на восстановление активности арендаторов, достигнуть докризисных показателей почти нулевой вакансии Невскому проспекту в ближайшее время удастся вряд ли. Даже при отсутствии негативных факторов, влияющих на рынок аренды, в ближайшее время объем вакантных площадей не превысит 5-7%, считает Ольга Аткачис.
Галина Бояркова,
«Фонтанка.ру»
