ПоделитьсяПравительство Петербурга готово выложить 1,4 млрд рублей за землю оборонного завода имени Калинина на Васильевском острове. А через пару лет - продать подороже.
Конкурентов на торгах у государства не ожидается. По Генплану на участке нельзя строить жилье. К тому же по всей территории разбросаны здания, находящиеся под охраной. Эксперты уверены: бизнес отдал бы за этот объект не больше 500 млн рублей.
Завод имени Калинина находится на Уральской улице, на берегу реки Смоленки. Самые старые корпуса относятся к середине XIX века, когда здесь был налажен выпуск патронов. К началу XX века предприятие считалось одним из самых крупных в Петербурге.
Долгое время оно было единственным поставщиком артиллерийских трубок, взрывателей, капсюльных втулок, электрозапалов для императорской армии. Спецификация сохранилась и в советское время, когда заводу было присвоено имя Михаила Калинина. В новой России он вошел в структуру Ростеха.
Еще в 1960-е годы часть взрывоопасного производства была вынесена за пределы Ленинграда – в Никольское. После вхождения в Ростех здесь началась масштабная реконструкция, основная цель которой – полностью освободить площадку на Васильевском острове. В начале 2015 года завод имени Калинина посетил глава Ростеха Сергей Чемезов. Он заявил о том, что перенос производственных мощностей завершен, а исторический комплекс будет продан, чтобы на вырученные деньги погасить часть кредиторской задолженности.
По данным официальных отчетов, в 2013 году выручка завода имени Калинина составила скромные 186 млн рублей, а чистый убыток – 256 млн. В 2014 году объем заказов увеличился, но убыток все равно получился внушительным – 216 млн. Кредиторская задолженность на конец 2014 года составлял 770 млн рублей.
Любопытная деталь: основным кредитором предприятия является материнская компания – Ростех. В самом конце 2014 года, за два дня до боя кремлевских курантов, госкопорация дала предприятию 650 млн рублей. Родственные структуры запустили и процедуру банкротства бывшего патронного завода: соответствующий иск недавно подал воронежский концерн «Созвездие», также входящий в Ростех.
Смольный как спекулянт
Реализацией имущества Ростеха занимается дочерняя структура «РТ – Стройтех». Первая попытка продать одно из старейших предприятий Петербурга состоялась в феврале. На продажу были выставлены несколько земельных участков общей площадью 7,3 га на Уральской улице, а также более двух десятков зданий и построек площадью свыше 80 тысяч кв.м. Стартовая цена составила 1,4 млрд рублей. Однако торги не состоялись – на них никто не заявился.
Повторный аукцион был объявлен в начале ноября. Заявки принимаются до 11 декабря, а аккурат в середине месяца претенденты сразятся за 7,3 га на Васильевском острове. Комитет имущественных отношений Смольного готовит документы для участия в нем. При этом собственной оценки государство не проводило – город готов отдать за предприятие ровно столько, сколько хочет Ростех: 1 млрд 399 млн рублей.
По словам собеседников «Фонтанки», решение о столь серьезной покупке принималось на уровне городского правительства, а комитет имущественных отношений – всего лишь технический исполнитель. Рассматриваются несколько вариантов дальнейшего использования этой территории. Так, как рассказал председатель комитета по промышленной политике Максим Мейксин, был проект по организации здесь технопарка для небольших производственных компаний.
Есть и более смелая идея. Правительство и вовсе готово попробовать себя в роли спекулянта – сначала купить землю, чтобы потом продать дороже. «Мы считаем, что этот земельный участок недооценен как минимум в 1,5 – 2 раза. Собственник продает его как непрофильный актив. В дальнейшем возможны варианты: перепродажа этого участка с эффектом для бюджета города либо реализация девелоперских проектов в целях строительства жилья для очередников города», – объяснил мотивы покупки вице-губернатор Игорь Албин.
Без конкурентов
Эксперты указывают, что у города, скорее всего, не будет конкурентов на торгах. Это связано с двумя серьезными ограничениями по дальнейшему использованию участка и всего комплекса.
Во-первых, шесть построек XIX – начала XX века входят в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия. Это означает, что их ценность еще не подтверждена экспертизой, но на них распространяются все нормы закона об охране памятников. Общая площадь этих зданий – 36 тыс. кв. м. Они занимают четверть всей территории, а самое главное – разбросаны по ней, а не расположены компактно в одном месте.
Во-вторых, в соответствии с Генеральным планом, на этой земле можно размещать только заводы, склады, бизнес-центры или торговые комплексы (зона ТПД-1-1). Для изменения статуса территории, позволяющего строить жилье, придется ждать 2019 года, когда будет приниматься новый Генплан.
Наконец, есть и существенные ограничения по высоте. Сейчас в КГИОП готовится новый закон «О зонах охраны», в соответствии с которым в этой части Васильевского острова можно строить объекты не выше 33 метров.
«Зона ТПД-1-1 не дает возможности создания наиболее привлекательной в настоящее время для девелопмента жилой недвижимости, что также ограничивает круг потенциальных интересантов. А для значительной части потенциальных инвесторов предлагаемая стоимость является чрезмерной», – уверен руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев.
Эксперт Российского аукционного дома Юлия Акимова полагает, что девелоперы пошли бы на этот аукцион, если бы стоимость участка была в диапазоне от 400 до 500 млн рублей. «Частный собственник сейчас, в текущих экономических условиях, не будет покупать актив с таким букетом рисков и по такой высокой цене. Только госструктура может позволить себе заморозить деньги на 5 лет, чтобы, после того как участок будет переведен в жилую зону, продать его дороже», – говорит она.
ПоделитьсяДля сравнения: ранее Ростех уже продал 9 га территории по другую сторону Уральской улицы. Их также занимал завод имени Калинина. На этом месте компания «ЛенСпецСМУ», входящая в холдинг «Эталон», намерена возвести четыре десятиэтажных дома высотой в 33 метра. В общей сложности компания продаст около 160 тыс. кв. м жилья, а квартиры получат 4,5 тыс. человек.
Соседний участок, который намерен приобрести город, имеет площадь в 7 га. Однако если все памятники будут сохранены, то застроить можно будет еще меньшую территорию. Но, с другой стороны, стоимость земли в этой части острова должна увеличиться после 2018 года. К этому времени город закончит строительство моста через остров Серный на Петроградскую сторону. Переправа будет находиться неподалеку. К тому же ее свяжут с центральным участком ЗСД, построив продолжение набережной Макарова.
Андрей Захаров,
«Фонтанка.ру»
